Сущность недвижимого имущества

     С другой стороны, использование суммы  накопленной за период ренты в  качестве налогооблагаемой базы больше связывает налоговое обязательство  с суммой реально получаемого  дохода от использования объекта  недвижимости собственником. Также, меньшее  налоговое бремя налагается на владельцев необработанных участков земли, сельскохозяйственных угодий и частных владений, несомненно, потенциально приносящих значительно  больший доход их возможным владельцам в случае их более эффективного использования. Последнее, кстати, требует в большей  степени политического, нежели экономического решения, так как взимание налога с максимальной потенциальной стоимости, достигаемой в результате наиболее эффективного использования недвижимости, безусловно оправданное с экономической  точки зрения, может привести к  неисполнению налоговых обязательств современными владельцами недвижимости, что, как можно предположить, будет  весьма непопулярной мерой.  

     3.3. Определение налогоплательщика 

     В качестве двух различных альтернатив  в подходе налогообложения недвижимости в мире существуют: обложение непосредственно  недвижимости, независимо от того, кто  является ее владельцем и кто будет  уплачивать налог, и обложение налогоплательщиков–собственников недвижимости, с учетом различных социальных последствий такого налогообложения[15]. В первом случае, размер налога определяется исключительно исходя из особенностей объекта недвижимости, то есть фактически его стоимости, определяемой в зависимости от установленного порядка, одним из вышеупомянутых методов. При подобном методе налогообложения недвижимости, отсутствует необходимость определения обладателя прав собственности на недвижимость, так как это не оказывает никакого влияния на объем налоговых обязательств. Кроме того, при подобном подходе исполнение налоговых обязательств гарантируется правом налоговых органов обращать взыскание на объект недвижимости на основании неуплаты по нему налога. Подобное право налоговых органов фактически заинтересовывает всех экономических агентов, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, стать плательщиком налога, так как ущерб, понесенный в результате наложения ареста и последующей реализации данного объекта, может быть несопоставимо больше, нежели выгоды от неуплаты налога. Применение такого подхода позволяет избежать расчета обязательства по налогу в тех случаях, когда право собственности на объект принадлежит нескольким лицам, не принадлежат никому или принадлежат лицу, определить которое в силу ряда причин достаточно сложно, в то время как пользователь недвижимости вполне определяем.

     Иногда, например, когда речь идет о суммах налога, не покрывающих административных издержек, связанных с обращением взыскания на недвижимость, или же в случаях, когда обращение взыскания  оказывается невозможным, подобный подход может быть малоцелесообразным, и тогда значительно выгоднее оказывается четкое определение налогоплательщика. В последнем случае взимание налога может быть значительно облегчено непосредственным взаимодействием с налогоплательщиком – владельцем недвижимого имущества или его пользователем, в зависимости от закрепленного порядка, путем обращения взыскания на его счета или другое имущество, административные издержки при котором значительно ниже.

     Наиболее  часто применяемая схема определения  налогоплательщика лежит между  двумя данными методами. Как правило, существует достаточно широкая трактовка  лица, ответственного за уплату налога. Причем с помощью установления очередности  в требовании уплаты налога с лиц, имеющих то или иное отношение  к недвижимому имуществу (например, в случае неуплаты налога собственником  имущества, обязательства автоматически  переходят на его пользователя), достигается формальное соблюдение принципа персональной ответственности  за уплату налога. 

     3.4. Льготы 

     Как уже отмечалось, определение состава  предоставляемых льгот в существенной степени зависит от влияния некоторых  политических сил. В то же время существует набор повсеместно применяемых, политически оправданных льгот. Касается он, в первую очередь, государственного недвижимого имущества, что может  быть оправдано тем, что в стоимость, создаваемых государственным аппаратом  общественных благ, входят вмененные  доходы от пользования государственным  имуществом (альтернативная стоимость  недвижимости), и взимание налога фактически увеличило бы стоимость предоставления общественного блага. К тому же главным источником доходов государства, с помощью которых государственные органы могли бы расплачиваться по обязательствам, являются налоговые поступления и, таким образом, применение налога на недвижимость к ним могло бы повлечь как излишнее перераспределение средств между различными уровнями бюджета, так и, учитывая отсутствие целевого характера у налогов, перераспределение расходов государства между различными органами государственной власти в зависимости от того, у кого из них находится большее количество недвижимости.

     С другой стороны, уплата налогов с  государственной собственности  может иметь и ряд положительных  последствий. Например, повышение эффективности  учета финансовых потоков внутри общественного сектора, а также  в случае, если поступления от налога зачисляются в территориальные  бюджеты, избежание субсидирования федеральных органов власти нижестоящими органами.

     Аналогичные соображения могут быть высказаны  относительно предоставления льгот  по налогу на недвижимость государственным, религиозным, образовательным, научным, медицинским учреждениям, а также  по налогу за иное государственное  имущество, не приносящее самостоятельный  коммерческий доход, в частности, транспортным путям, заповедникам.

     К другому типу имущества, налогообложение  которого обычно производится по сниженным  ставкам или полностью отсутствует, являются благотворительные учреждения. Аргументом для предоставления льгот  по данному виду недвижимости является социальное значение, которое имеет деятельность, связанная с их использованием. Большое социально-политическое значение имеет предоставление льгот по налогу на недвижимость, связанную с осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Кроме перечисленных, льготы по налогу на недвижимость получают также дипломатические миссии, что в большей степени связано с особенностями дипломатического статуса. Некоторые особые персональные случаи могут являться причиной предоставления льгот по налогу на недвижимость в отношении частного жилья. В их число входят, например, предоставление льгот инвалидам, военнослужащим, пенсионерам. 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение

     Основной  причиной, диктующей потребность  в реформировании налогообложения  недвижимости, является необходимость  рационализации использования земли  и строений, находящихся на ней. Существующая система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера.

     Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемого в качестве основополагающего принципа реформы, во-первых, существенно сократит расходы  на администрирование налога, во-вторых, позволит с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое  бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование  объектов недвижимости.

     Оценка  недвижимости является наиболее серьезной  проблемой, которая существует в  настоящий момент и которая препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним  из важнейших этапов проведения реформы  налогообложения недвижимости. Следующим  этапом должна быть оценка для целей  налогообложения стоимости недвижимости на основе методик, установленных в  законодательном порядке, а также  оценка земли на основе средних цен  на единицу площади, установленной  для региона.

     В основе методики оценки стоимости недвижимости должна лежать рыночная стоимость недвижимости. В качестве вариантов определения  стоимости могут быть предложены как оценка на основе рыночной стоимости  аналогичного имущества, так и на основе рентной стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости имущества, устанавливается порядок, при котором стоимость определяется на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости. Для промышленных строений следует установить метод оценки, на основе потенциальной доходности единицы площади строения.

     При определении ставок налога на недвижимость следует учитывать тот факт, что  в настоящее время налоги на недвижимость составляют существенную часть налоговых  поступлений территориальных бюджетов. В этой связи немаловажным является сохранение аналогичного уровня доходов, поступающих из данного источника. 
 
 
 

      Список  литературы

1. Афонина Е.А. Некоторые вопросы рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2000. - №7.-С. 83-98.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - 810 с.
3. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М.: Статут, 2001.-284с.
4. Гражданское право: Учебник для вузов. 4.1 /Под общей ред. Т.И.Илларионовой, Б.М.Гонгало и В.А.Плетнева.-М.: Норма-Инфра, 1998.
5. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений //Хозяйство и право.-2004.-№5. - С.25-35.
6. Денисов О.А. О порядке заключения договора //Актуальные вопросы гражданского права /Под ред. М.И.Брагинского. -М.: Статут, 1998. - С.229-275.
7. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость //Российская юстиция.-2001.-№6. - С. 15-16.
8. Качур Н.Ф. Соотношение формы и государственной регистрации сделки //Justa praebere servis: Сб. науч. статей /Отв. ред. Т.В.Сахнова.- Красноярск: Краснояр. гос. ун-т., 2000. С. 14-21.
9. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - №4. - С.18-24.
10. Козлова Е. Б. Привлечение финансовых средств физического лица в жилое строительство //Юридический мир. - 2003. - № 1/2. - С. 53-61.
11. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 2-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2003. - 288 с.
12. Кудашкин В.В. Правомочия субъектов предпринимательской деятельности при совершении сделок //Журнал российского права.-2000.-№4.-С. 100-106
13. Кузьмина И.Д. Виды правовых режимов зданий и сооружений //Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч.5 /Под ред. В.Ф.Воловича.- Томск: Изд-во Том. ун-та, 2001. -С.18-23.
14. Кузьмина И.Д. Вещно-правовые последствия заключения, изменения и расторжения договора о продаже жилого помещения //Журнал российского права. - 2000. - №11. - С. 51-57.
15. Лавров Д.Г. Денежные обязательства в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - СПб., 2000. - 22 с.
16. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость //Российская юстиция.-2000.-№8. - С. 26.
17. Макаров Г. Возмещение вреда, причиненного жилым помещениям гражданам и юридическим лицам //Хозяйство и право.-2000.-№1. - С. 96-111.
18. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство //Хозяйство и право, -2002. -№10. - С.37-40.
19. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам, - М.: Статут, 2000.- 176с.
20. Пилецкий А.Е. Правовой статус субъектов предпринимательской деятельности //Известия вузов. Правоведение. - 2001. -№2. - С. 171- 180.
21. Пискунова М.Г Проверка законности сделки и документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости.-2000.-№1 (2). -С.36-51.
22. Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную пеуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) //Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. -М.: Городец, 2001. - С. 126-144.
23. Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров //Журнал российского права. - 2002. - №5/6. - С.29-37.
24. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки //Юридический мир. -2000. -№6.-С.7-11.
25. Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Журнал российского права. - 2000. - №12. -С.111-119.
26. Святкина Н.И. Понятие и структура недвижимости / Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. - Кемерово, 2002.-С.276-284.
27. Фролов В. Аренда земельных участков //Право и экономика. - 2005. -№3.-С.74-84.
28. Хаскельберг Б.Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом //Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч.5 /Под ред. В.Ф.Воловича.-Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000. - С. 8-14.