Договор аренды зданий, сооружений

                                      ПРАВИТЕЛЬСТВО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

        Министерство общего и профессионального  образования Свердловской области

                          Государственное образовательное  учреждение

            среднего профессионального образования Свердловской области

« УРАЛЬСКИЙ  КОЛЛЕДЖ СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ  И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

                                            ( ГОУ СПО СО «УКСАП») 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                      КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

         ПО УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЕ

    «ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ  ПРАВО» 

     НА  ТЕМУ: «ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ,

                        СООРУЖЕНИЙ» 

                                                    3 вариант 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                      
 
 
 
 
 
 

                                  г.Нягань 2009 
 

                                           План

1. Введение
2. Договор аренды зданий и сооружений

          а) Понятие, предмет и стороны договора

          б) Существенные и несущественные  условия договора 

          в) Содержание договора аренды зданий и сооружений

          г) Форма договора: порядок регистрации сделок с   

               недвижимостью

     3. Значение договора аренды зданий  и сооружений

     4. Заключение 

     5. Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.Введение

   Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды зданий и сооружений.

   Изучение арендных отношений  по зданиям (сооружениям) представляется  интересным, потому что ранее  действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Договор аренды зданий и сооружений.

      а) Понятие, предмет  и стороны договора.

      Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

     Понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений.  Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда  «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

      Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в  целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности  с передачей арендатору права  пользования земельным участком, который функционально обслуживает  такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Здания  могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

       К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

      Предмет договора аренды зданий  или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать, какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся

неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

   Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

    Стороны по договору аренды  зданий и сооружений – это  арендатор и арендодатель. По  общему правилу арендодателем  нежилого помещения может выступать  его собственник. Но арендодателями  могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица.

      Правоотношение аренды нежилого  помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК).

      По общему правилу  Арендатором  могут быть как физические, так  и юридические лица, т.е. закон  не предъявляет специальных требований к арендатору.

          б) Существенные и несущественные  условия договора.

      Рассмотрим другие условия договора  аренды зданий и сооружений (помимо  условий о предмете) и определим  какие из них являются существенными,  а какие нет.

     Срок – несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды  в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре  или же это может быть предусмотрено в законе. 

       Цена.

     В  отличие от общего правила  аренды имущества, для аренды  зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

     Следует  иметь в виду, что установленная  в договоре арендная плата  за пользование здания или  сооружения включает в себя  и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.

     Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).

       Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный).

       Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле  и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.

       Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч. 2 ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

       В текст договора  аренды зданий и  сооружений по согласованию сторон могут  быть включены и дополнительные условия  любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

       Подводя итог характеристики существенных и  несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить  Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что «при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора».

       в) Содержание договора аренды зданий и сооружений

       Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.

       Арендодателю  и арендатору присуще общие права  и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.