Договор аренды зданий, сооружений

       Рассмотрим  права и обязанности арендодателя.

                    1. Арендодатель обязан передать  имущество арендатору в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества  (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды  зданий и сооружений является  то, что одновременно с передачей  арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК).

              2. Арендодатель обязан передать  здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,    материально – техническую информацию о здании (сооружении).

         Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

       Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

       3. Право на взыскание или получение  в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что  у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

       4. Арендодатель по общему правилу  договора аренды любого вида  обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Кроме того, можно  упомянуть ещё две диспозитивные  обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе  и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит:„ произведённые пользователем здания (те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания”.

       Теперь  обратимся к правам и обязанностям арендатора.

       1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор  нежилого помещения обязан использовать  арендуемое имущество в соответствии  с оговорёнными в договоре  условиями, а если они в договоре  не определены – по его прямому  назначению. Нарушение этого правила  служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

       2. Арендатор вправе сдавать арендуемые  помещения в субаренду или  иным образом передавать права  и обязанности по договору  другому лицу только с согласия  арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

       3. Арендатор обязан вернуть арендованное  здание (сооружение) по окончании  срока договора аренды или  при его досрочном прекращении.  Арендованное имущество должно  быть возвращено арендодателю  при непременном составлении  документа о передаче здания  или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта  при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

       Вообще  значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором –  прекращение арендных отношений.

       4. Можно ещё упомянуть общие  права арендатора: вносить своевременно  арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

       Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что  прямо предусмотренных в ГК правами  и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

       На  мой взгляд, не стоит уделять особого  внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности  по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

       г) Форма договора: порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной  регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации.

       Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предложил иной порядок и условия регистрации:

       Прежде  всего, данный нормативный акт рассматривает  государственную регистрацию, как  регистрацию не самого здания или  факта заключения договора, а как  регистрацию ограничений.

(обременений)  права собственности и иных  вещных прав арендодателя.

       Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на объект договора – права собственности или  иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

       Ст. 16 указывает перечень документов, которые  необходимо представить на государственную  регистрацию: вместе с заявлением о  гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

       Регистрационный орган принимает документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательным приложением квитанций об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос. регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

       Государственная регистрация производится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

       В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если:  

        1) с заявлением о гос. регистрации  обратилось ненадлежащие лицо;

       2) поданные документы по форме  или содержанию не соответствуют требованиям закона;

         3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

     Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

3. Значение договора  аренды зданий  и сооружений.

       В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений и имеет важное значение.

       Цель  данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания  или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Заключение.

       Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров  аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

       Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

       К существенным признакам договора относятся:

• предмет;
• цена (арендная плата)
• форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

       Содержание  договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем  оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

       Всё вышесказанное приводит нас к  выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. 

5. Список литературы

1. Гражданский  Кодекс РФ. Части первая и вторая.

2. Предпринимательское право России// учеб. 2006// В.С. Белых

3. Предпринимательское право//учеб. 2006// О.А. Беляева

4. Российское  предпринимательское право//2005//В.В. Гущин, Ю.А. Дмитриев

5. Предпринимательское  право( правовая основа предпринимательской  деятельности)//2007//С.Э. Жилинский