Понятие закладной. Права держателя закладной

Закладная также должна содержать  определенные сведения как о залогодателе, так и о залогодержателе. При этом, естественно, информация будет различной в зависимости от того, кто выступает в качестве залогодателя и залогодержателя по закладной.

В случае если залогодателем или  залогодержателем является физическое лицо, в закладной указывается  его ФИО, а также место его  жительства. Если же залогодателем  или залогодержателем является юридическое  лицо, в закладной должно быть указано  его полное официальное наименование и место нахождения. Закон не предусматривает  отдельно, какие данные должны быть указаны в отношении залогодателя или залогодержателя в случае, если ими являются индивидуальные предприниматели.

В закладной должны быть указаны  полные официальные наименования юридических  лиц - залогодателя и залогодержателя, включая полную расшифровку их организационно-правовой формы. Такое требование, безусловно, понятно, так как позволяет четко  определить стороны гражданско-правовых отношений, удостоверяемых закладной. Именно наименование юридических лиц  позволяет индивидуализировать  юридическое лицо, отличает его от других юридических лиц.

Закон об ипотеке не требует, чтобы  сроки и размеры уплаты суммы  обязательства были точно определены в обеспеченном ипотекой обязательстве, путем указания на определенные даты уплаты сумм обязательства и определенные суммы такой уплаты. Достаточно, чтобы обеспеченное ипотекой обязательство  содержало условия, которые бы позволяли  точно определить сроки и размеры  уплаты суммы обязательства, указанной  в закладной.

Сведения о государственной  регистрации договора ипотеки и  о дате выдаче закладной ее первому  держателю указываются в закладной  нотариусом, осуществляющим нотариальное удостоверение договора об ипотеке  и оформляющим закладную путем  сшивания и нумерации всех ее листов и скрепления их своей печатью  нотариуса, и органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию договора об ипотеке и выдачу закладной  ее первому держателю.

В соответствии с п.3 ст.22 Закона об ипотеке после проведения государственной  регистрации ипотеки учреждением  юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в закладную вносятся следующие данные:

а) наименование учреждения юстиции  по регистрации прав (и его филиала, если государственная регистрация  ипотеки проведена филиалом);

б) дата и номер государственной  регистрации ипотеки;

в) дата выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

Названные данные заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и скрепляются  печатью учреждения юстиции по регистрации  прав. В качестве даты выдачи закладной  первоначальному залогодержателю  указывается дата внесения указанных  сведений в закладную и заверения  их регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Далее Закон об ипотеке устанавливает, что в случае возникновения ситуации, когда условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют положениям договора об ипотеке и (или) обеспеченному  ипотекой обязательству, законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования  закладной, находящейся в его  владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной (процедура  аннулирования закладной и выдачи новой закладной будет описана  при обсуждении возможности внесения в закладную изменений по соглашению сторон), если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Указанное положение прибегает  к использованию термина "законный владелец закладной", который и  ранее в ряде случаев использовался  в Законе об ипотеке. Таким образом, право требовать внесения изменений в закладную принадлежит не только приобретателю закладной, который не знал и не должен был знать об указанных выше несоответствиях, но и первоначальному залогодержателю - законному владельцу закладной, а также законному владельцу закладной, который не являлся первоначальным залогодержателем и знал или должен был знать об указанных несоответствиях.

Так как закладная находится  в хозяйственном господстве владельца (держателя) закладной, Закон об ипотеке  совершенно верно выражает право  должника вносить в закладную  отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, через корреспондирующую обязанность  владельца (держателя) закладной обеспечить должнику возможность реализовать  такое предоставленное ему право.

Из вышеизложенного делаем вывод, что:

Закладная как ценная бумага удостоверяет такие  права ее законного владельца, как  право кредитора на получение  исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право  залогодержателя на предмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются  особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между  собой, но относящихся к разным обязательствам, — право кредитора, т. е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т. е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.

Возможны  только две комбинации реализации прав, удостоверенных закладной:

1) в случае  надлежащего исполнения должником  основного обязательства законный  владелец закладной реализует  только право на получение  исполнения по обеспеченному  (основному) обязательству, ибо  второе право (залогодержателя)  с прекращением исполнения основного  также заканчивает свое существование;

2) при  неисполнении в надлежащем порядке  обязанностей по основному договору  держатель закладной реализует  одновременно оба указанных выше  права.

Иной  комбинации не бывает, так как право  залогодержателя не может быть осуществлено самостоятельно, т. е. данное право связано и возникает только при неисполнении основного обязательства.

Исходя  из прав, удостоверяемых закладной, обязанными по ней лицами являются должник по основному обязательству и залогодатель (если он — третье лицо по отношению  к обеспечиваемому обязательству) либо только должник, когда он одновременно является и залогодателем. Закладная  составляется и подписывается всеми  обязанными по ней лицами.

Лицо, которое  может получить исполнение по закладной, называется законным владельцем закладной. Поскольку залогодержатель и  кредитор - это одно и то же лицо, то первоначальный держатель закладной  определяется в данной ценной бумаге в обязательном порядке путем  проставления его имени (наименования) и места жительства (места нахождения). Данная запись подлежит регистрации  как часть закладной.

3. Государственная регистрация  закладной

Лицом, составляющим закладную, является либо залогодатель (если он также и  должник по основному обязательству), либо залогодатель и должник (если это  разные лица).

Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного  владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством  публичной достоверности.

Однако данное свойство закладной  не заменяет собой требований, предусмотренных  ст.131 ГК РФ и нормами Закона о  регистрации, поскольку закладная  удостоверяет права на недвижимость.

В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной  основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной  не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения.

На практике нередки случаи, когда  закладные, представленные в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки  в силу закона. При государственной  регистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственную  регистрацию, вносит в закладную  следующие сведения:

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места  государственной регистрации права (подп.10 п.1 ст.14 и п.3 ст.22 Закона об ипотеке);

сведения о государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  п.2 ст.22 Закона об ипотеки, а именно: полное наименование органа, осуществляющего  государственную регистрацию, дату, место и номер государственной  регистрации ипотеки (подп.13 п.1 ст.14 и п.3 ст.22 Закона об ипотеке);

дату выдачи закладной первоначальному  залогодержателю (подп.14 п.1 ст.14 Закона об ипотеке).

В соответствии с п.2 ст.22 Закона об ипотеке сведения о государственной  регистрации права и государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  подп.10 и 13 п.1 ст.14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены  печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию.

Внесение в закладную сведений о государственной регистрации  договора купли-продажи или иного  договора, являющегося основанием для  возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено.

Прикрепление к закладной дополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдаче закладной  первоначальному залогодержателю  является нарушением требований ст.14 Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы  и скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию, должны быть только те листы закладной, которые  заполнены и содержат юридически значимую информацию на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Главное управление Федеральной регистрационной  службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО) рекомендовало государственным  регистраторам ГУ ФРС по МО и его  территориальных отделов следующее:

вносить в закладную сведения, предусмотренные  Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записей подписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию (сведения о государственной регистрации  права, о государственной регистрации  ипотеки и дате выдачи закладной  первоначальному залогодержателю);

в графах (разделах), не предусмотренных  действующим законодательством  для заполнения государственным  регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации  договора купли-продажи, о времени  государственной регистрации);

нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний  лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене  владельца закладной);

на сшивке закладной указывать: "закладная составлена на ___ листах". Указанная надпись скрепляется  печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию.

Данные сведения рекомендовано  вносить при осуществлении государственной  регистрации закладной.

4. Передача прав по  закладной

Одной из важных особенностей института  ценных бумаг является способ передачи прав по тем или иным ценным бумагам. В том числе и по способу  передачи ценные бумаги делятся на три общепринятых вида ценных бумаг - предъявительские, ордерные и именные.

Закон об ипотеке, как было указано  выше, наделяет закладную статусом именной ценной бумаги. При этом ст.146 ГК РФ устанавливает, что права  по именным ценным бумагам передаются в порядке, установленном для  уступки права требования (цессии), и, соответственно, такая передача прав подчиняется правилам, предусмотренным  в главе 24 ГК РФ. Закон об ипотеке  также закрепил определенные нормы направленные на регулирование передачи прав по закладной как именной ценной бумаге.

Прежде всего, по Закону об ипотеке  передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном ст.48 данного  Закона. Возникает вопрос: имел ли в  виду законодатель, что передача прав по закладной подчиняется исключительно  правилам ст.48 Закона об ипотеке, либо же общие нормы ГК РФ о передаче прав по именным ценным бумагам также  будут применимы к передаче прав по закладной?

Закон об ипотеке устанавливает, что  передаточная надпись, сделанная и  подписанная предыдущим владельцем закладной, то есть либо первоначальным залогодержателем, указанным в реквизитах закладной, либо иным владельцем закладной, указанным в последней передаточной надписи из ряда непрерывных передаточных надписей на закладной, должна точно  и полно указывать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Закон об ипотеке не требует обязательного скрепления передаточной надписи печатью в случае, если передача прав по закладной осуществляется юридическим лицом, однако, скрепление передаточной надписи печатью юридического лица является рекомендательным, в связи со сложившейся у нас в стране практикой. Также лицо, подписывающее передаточную надпись от имени владельца закладной, передающего свои права по ней, должно быть должным образом уполномочено на такое подписание владельцем закладной.