Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту

 

3.3 ҚР-ғы ипотекалық несиелендіруді дамыту

 

Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл  бағыттағы жұмысының бірінші  сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан №1290 Қаулысы арқылы  Қазақстан  Республикасында Тұрғын үй құрылысын  ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны  іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі  әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып  табылатын «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы  жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы  үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ  тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

2004 жылдың 19 наурызында Президент  өзінің Қазақстан халқына жолдауында  бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің  бірі – тұрғын үй мәселесін  көтерді. 

ҚР Президентінің 2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары  тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі  Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК»  АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.

Сөйтіп арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар оның экономикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар  жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке  халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын  мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды [5].

Алматыда 2010 жылдың 26 сәуірінде «Іскер Журналистика Орталығының» мәлімдеуі  бойынша мемлекеттің үлесі бар  үш қазақстандық банк - "БТА Банкі" АҚ, "Альянс Банкі" АҚ, "Темірбанк" АҚ және "БТА Ипотека" Ипотекалық ұйымы" АҚ - ипотекалық несиелеу нарығында  жұмыс жүргізудің бірыңғай стандарттарын  қабылдауға келіскені туралы хабарлады. Осы стандарттарды жасау қажеттілігі  Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығындағы  бірқатар объективті мәселелерімен  айқындалды. Олардың бастылары - несие  алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі және қазақстандық банктердің несиелік портфельдері сапасының ары  қарайғы нашарлауы.

Бұл негативті тенденцияларды жеңу мақсатында және қазіргі мәселелерді  шешу үшін бірыңғай кешенді тәсілді  қолдану қажеттігін түсіне отырып, мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер несие алушылардың кең  тобына арналған жүйелі шешімдердің  үш пакетін жасап шығарды.

Бірінші пакет әлеуметтік жағынан  қорғалмаған, ипотекаға сатып алған  жалғыз тұрғын үйі бар несие алушыларға арналған. Несие алушылардың бұл  тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі ұсынылатын болады. Бұған  ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10%-ға уақытша азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі кіреді.

Екінші пакетке ипотекаға сатып  алынған тұрғын үйді жалға беру механизмі  енгізілген. Бұл пакет, объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын төлей  алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру несие  алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық  бағасымен сатып алып, ары қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл  тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары  қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі  несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. Екі жыл өткеннен кейін несие  алушы үйді қайта сатып алу  құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.

Үшінші пакет үстемақы мөлшерлемесін  азайту мүмкіндігі мен несиелеу мерзімі 3 жылға ұзартуды қарастырады. Әрбір  жағдай бойынша шешім жеке қабылданады.

Мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер ипотекалық несиелеу нарығында  проблемаларды шешудің осындай  кешенді тәсілді пайдалану тиімді және лайықты болатынына кәміл сенеді.

Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша  бар берешекті шығынға жазуды білдірмейді, бұл ипотека нарығындағы  жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады.

Қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы проблемалар әлемдік  қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға  ықпалы ретінде 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір  жағынан, өтімділік дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында  коллапсқа әкелді.

Ипотекалық нарықтағы дағдарыс белгілеріне нақты қарсылық ретінде  ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың  мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен "Самұрық-Қазына" Ұлттық әл-ауқат қоры" АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл  мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге  бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді.

Осы бағдарлама аясында 15,3 мыңға жуық несие қайта қаржыланып, олардың  үстемақы мөлшерлемелері 4,5 пайызға  азайды (несие алушылардың стандарты  тобы үшін 12%-ға дейін, және халықтың әлеуметтік жағынан қорғалмағандары үшін 7,5%-ға дейін). Бұл бағдарламаны жүзеге асыру  арқылы несие алушылардың қарыздық жүктемесі, орташа есеппен, 17 пайызға  жеңілдеді. Сонымен бірге, бағдарламаға қатысқан банктер қайтарылатын қаражат  есебінен 15 жыл ішінде жаңа несие  беру мүмкіндігін алды. Сондай-ақ, 2009 жылдың нәтижелері бойынша Альянс Банкі, БТА Банкі, БТА Ипотека және Темірбанк 13 мыңға жуық төлемдер бойынша мерзімді ұзартып, ал кешіктірілген өсімпұл  сомасы 32,5 млрд. теңге құрады. 2009 жылдың соңындағы жағдай бойынша, аталған  қаржылық институттардың ипотекалық несиелер мен жылжымайтын мүлік кепілдігіне  берген несиелердің көлемі 507,7 млрд. теңге болса, бұлардың саны 141,6 мыңды  құрайды [15].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

  

Курстық жұмыстың  шеңберінде жүргізілген  зерттеудің нәтижелері бойынша  Қазақстандағы  ипотекалық  несиелендірудің  болашағы зор деп айтуға болады. Бұл үшін  елде тұрақты қаржы жүйесі,  дамыған  нарықтық инфрақұрылым қалыптасқан, сондай-ақ халық тарапынан мол сұраныста  орын алып отыр. Алайда, тиісті  құқықтық қамсыздандырусыз қойылған мақсаттарға  толығымен қол жеткізуге    мүмкін емес. Сондықтан  нақ қазірдің өзінде  қолға түсіп тұрған мүмкіншіліктерден  айырмау үшін   жұмысты барынша  белсендеткен жөн.

Қаржы мекемелерінің шапшаң дамуы  және біржола қайта реттелуі салдарынан   тұрғын үй және өзге де жылжымайтын  мүлік сатып алушылар қазіргі  уақытта  бірқатар баламалы қаржыландыру көздерін  пайдалана алады.

Екінші нарық тұрғын үй сатып  алушыларды қаражатпен қамтамасыз етуде  маңызды рөл атқарады және оның маңыздылығы  күннен күнге артуда.

Ел экономикасының өсуінің жалпы  тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие  беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін  біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің  қолайлы болуын көтеруге жол берді.

 Несиелендіру қызметі банктердің  арасындағы бәсекелестіктің өсуіне  ықпал етті, ал бұл өз кезегінде  несиелерді беру жағдайларын  жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан  халқының көп бөлігінің несиелерді  пайдалануына мүмкіндік берді.

Қазақстан Республикасындағы ипотекалық қатынастардың дамуы мен нығаюын  талдай отырып, келесідей нәтижелерді  жасауға болады:

1. Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, ипотекалық несиелендірудің дамуы  мемлекетке елеулі табыс әкеледі.  Ең алдымен, ол тұрғын үй  мәселесін әлеуметтік саясат  көзқарасынан шешуге ықпал етеді.  Мұнымен қоса, азаматтардың өзіндік  ықыласы артады. Одан басқа, несиелендіру  үшін ішкі инвестициялар тартылады  – халықтың салымдары, институционалды  инвесторлар ақшасы. Нәтижесінде  экономиканың шынайы секторын, нақтырақ  айтқанда, онымен құрылыстық және  аралас салалардың, қосымша қаржыландыруы  болады. Сәйкесінше, мемлекеттің араласуынсыз  ауыстыру мәселесі және тұрғын  үй қорының, инфрақұрылымның дамуы  шешіледі. Осының бәрі салық салу  базасының өсуіне және салық  және жинақ түрінде бюджетке  түсімдердің жоғарылауына ықпал  етеді. Әлемдік тәжірибе ипотекалық  несиелендіру мемлекет экономикасының  дамуының елеулі факторы болатын  куәландырады.

2. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді  дамыту үшін негізгі алғышарттар  – бұл тұрғын үйге потенциалды  жоғары сұраныстың, миграциялық  үрдістердің, экономика тұрақтығының, банктік операциялардың құрылымын  өзгертудің бар болуы.

3. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру 10 жыл көлемінде іске асырылып  келе жатыр. Өкінішке орай, әлі  халықтың көбісі қымбат тауарларды  несиеге алуға болатынын түсіне  бермейді, оларды ұзақ мерзімді  берешек туралы ойдың өзі алаңдатады. Әлі де қажет қаражаттарды  жинау әдеті сақталған. Дегенмен, барлық дамыған елдерде қалаған  игіліктеріне болашақ табыс арқылы  ие болу – қалыпты жағдай. Сонда  да, ипотекалық несиелендіру шет  тілінде түсініксіз сөз болудан  қалып бара жатыр. Бүгінгі таңда  бұл тұрақты табысы бар көптеген  қызмет етуші қазақстандықтар  үшін жылжымайтын мүлікті иеленудің  шынайы мүмкіндігі. Онымен қоса, егер ипотекалық несиелендірудің  туындауының бастауында қарыз  алушы сатып алынған пәтерін  өз меншігіне банкпен толық  төлемді өтеп біткенге дейін  ала алмаған болса,  қазірде  ол несиеге алған жылжымайтын  мүліктің иесі болып табылады. Банктер, ипотекалық компаниялар  тек қана тұрғын үйді сатып  алу ғана емес, коммерциялық жылжымайтын  мүлікті несиелендіруді белсенді  бастады, сонымен қатар олардың  реконструкциясына немесе жөндеуіне  несие алуға мүмкіндік пайда  болды. 

4. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру  жүйесіне енгізуді ерік блдіруші  болып прототип ретінде малайзиялық  модель таңдаған Ұлттық банкі  шықты. Мұның негізінде батыстық  ноу-хау жатыр – ипотека үшін  арналған бағалы қағаздар нарығында  «ұзақ» мақсатты ақшалардың арқасында  банктер аккумуляциялайтын нарықтың  екі деңгейлі құрылымы және  соншалықты «ұзақ» және «жұмсақ»  тұрғын үй несиелерін (жоғары  емес пайызға) беруге мүмкіндік  береді. Мұндағы бірінші деңгей  – несиелердің өзі, ал екінші  – арнайы ипотекалық бағалы  қағаздар (облигациялар, үстемелер).

5. Ипотекалық ұсыныстардың кеңеюімен  ішкі инвестициялық потенциалды  пайдалануда ұзақ мерзімді ипотекалық  несиелендіру барысында банктердің  ликвидтілігін шешу сұрақтарын  қамтамасыз ететін қаржылық институттарды  құру қажеттелігі туындады. Осы  міндеттерді шешумен Қазақстандық  ипотекалық компания айналысады. Мемлекет бағдарламаны тікелей  қаржыландыра алмаған жағдайда, ипотеканы дамытудың басты факторы  басқа көздердің қол жетімділігі  болады. Нарықтық экономикада бұл  – қор нарығында тартылатын  институционалды инвесторлар қаражаттары.  Қазақстандық ипотекалық компания  ипотекалық несие бойынша талап  құқығының кепілін қамтамасыз  ететін ипотекалық бағалы қағаздар  шығару жолымен қажет қаражаттарды  іздестіруді жоспарлайды. Бұл  көптеген мемлекеттер үшін дәстүрлі  құрал және ол шетелдік инвесторлар  арасында үлкен сұранысқа ие, себебі сенімділіктің, табыстылықтың  және ликвидтіліктің өте сәтті  симбиозы болып табылады.

6. Элиталық тұрғын үйлерін несиелендіру  нарығы шектелген, себебі көбісі  мұндай тұрғын үйлерді алуға  мүмкіндіктері келе бермейді. Сонымен  қатар берілген несиелендіру  түрі жоғары тәуекелділік дәрежесін  құрайды: қарыз алушының міндеттемелер  мөлшері жоғары. Тәуекелділіктің  тағы бір факторы – сұраныстың  шектеулігі салдарынан тұрғын  үй құнының лезде төмендеп  кету деңгейінің жоғары ықтималдығы.  Өсудің жуық арадағы көптеген  перспективалары екінші деңгейлі нарықта орта сападағы тұрғын үйді иеленуге несиелендіру бойынша операцияларға ие болады.

7. Қазақстанда, ең алдымен, қарапайым  халықтың қажеттілігін қанағаттандыруға  бағытталған ипотекалық несиелендіру  жүйесін орнатуы тиіс.  Тиімді  шарттарға несиелендіру көлемін  ұлғайту үшін алғышарттар құру  қажет, әсіресе: марапаттаудың  жоғары емес мөлшерлемесі барысында  және ұзақ мерзімге валюталық  баламасыз теңгеде несиелендіру.

8. Болжағанымыздай, ипотекалық  тұрғын үйлерді несиелендіру  жүйесінің тұжырымдамасын құру  кезеңінде, бұл нарық республикамызда  қарқынды дамушылардың бірі болып  келеді. Бүгін де қатардағы азаматта  ипотекалық тұрғын үйлерді несиелендіру  мәні жөнінде сұрақтары туындамайды,  оны нақты шарттар көбірек  қызықтырады. Басқаша айтқанда, халық  қаржы аясында көбірек хабардар, әрі көбірек сауатты болып  бара жатыр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР:

 

1.  «Қазақстан Республикасында   құнды қағаздармен  жасалатын  мәмілелерді  тіркеу туралы»  ҚР  1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
2. «Қазақстан Республикасының ипотекалық кредит және қаржы қызметiн тұтынушылар мен инвесторлардың құқықтарын қорғау мәселелерi жөнiнде кейбiр заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Заңы2011 жыл 10 ақпан.
3. "Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік бақылау және қадағалау туралы" 2011 жыл 6 қаңтар ҚР заңы.
4. «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы туралы»Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы N 1388 жарлығы
5. «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы заңы
6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”.
7. «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы  Президентінің  заң күші бар 2004 жылғы 11 маусымдағы  Жарлығы.
8. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат,  №2 2004г. 34-36стр.
9. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», Банки Казахстана, №4 2005г. 36-41 стр.
10. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2006ж. 29-32 беттер.
11. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета.  №2 2004г 54-62б.
12. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2004г. 42-45стр.
13. Бердалиев А.К. «Қазақстан экономикасын басқару негіздері», Алматы, 2000ж. 46-52б.
14. Банковское дело/Под ред. О. И.Лаврушина. - М.: Изд. РОСТО, 2004.
15. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», Статистика, учет и аудит,  №3  2004г. 68-69 стр.
16. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2005г. 34-37 стр.
17. Дробозина Л. А. «Финансы. Денежное обращение. Кредит» - М: ЮНИТИ 1997;
18. Мақыш С.Б. «Коммерциялық банктердің операциялары», Алматы, 2004ж.
19. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
20. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие», Алматы 2004ж.
21. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» , Евразиская сообщества, №4 2004г. 23-25стр.
22. Ғ.С.Сейтқасымов Банк ісі: Оқулық./ Астана, 2009ж.- 586б.
23. Ильяс А.А. Финансовые услуги банков: Учебное пособие.- Астана, 2011.- 258с.
24. Нурманбетова А. « АТФ банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , Комсомольская правда, №21 2005г
25. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», Ақша Несие Банк 2005ж .
26. Кучукова Н.К..Макроэкономические аспекты развития финансово-кредитной системы РК: тенденции и перспективы.- Астана,2011.- 310с.
27. Дүйсенбаев Н. «Сущности  и принципы ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №1 2004г. 35-40стр.
28.   Сейткасимов Г.С., Маулетов К.М. Финансовый анализ в комерческом банке: Курс лекций.- Астана: КазУЭФиМТ: ИПЦ, 2008.- 117с.
29. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития -  Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
30. Интернет сайттары:1. www.temirbank.kz