Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту

Заемшыға қойылған шарттар, несие  мерзімі, пайыздық мөлшерлеме сияқты ипотекалық шарттар әр түрлі банктерде үнемі  өзгеріп отырады. Жаңа ипотекалық бағдарламалар  пайда болады, заемшыға қойылатын  талаптар өзгеріп тұрады, пайыздық мөлшерлемелер көтеріледі немесе керісінше  төмендетіліп отырады. Ипотеканы рәсімдеудің  барлық жайттарын ашып алу үшін ипотекалық несие бойынша ұсынылған ақпаратпен назар салып танысыңыз.

 

 

2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ  ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ

 

2.1  Ипотекалық несиелендірудің   Қазақстандағы  рөлі мен   алғышарттары

 

Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны  тұрақты алатын азаматтар  үшін тұрғын жайды меншікке сатып  алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына  инвестициялар тартуға мүмкіндік  береді. Сондай-ақ ол қор нарығының  жаңа сегменті  -  ипотекалық құнды  қағаздар нарығын қамтамасыз етеді [4].

Қазақстан Республикасының Үкіметі 2007 жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың  және ипотекалық несиелендіру жүйесін  дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл  ретте Елбасының несиелерге  қарапайым  халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі  инвестицияларды  құрылыс саласын дамытуға тарту  мақсатын орындаудың  жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың  жаңа жүйесін орнату үшін   көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар  бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар  санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар Қазақстан  экономикасының дамуы еңбекке қабілетті  халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері  зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін  аумақтарға қоныс аударуына ықпал  етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген  қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары орын алып отырған  оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін  жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік  бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та  туындауда.

Сонымен қатар елеулі ішкі инвестициялық  потенциалдың, ең алдымен  зейнетақы  жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы  салымдарын экономиканың нақты секторына  тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы  зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін  қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш  идеяны жүзеге асыруға тежеу болып  келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары  инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікпен ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар шығару және орналастыру  жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесін көздейді.

Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелендірудің  әр түрлі модельдері  қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру үрдісінің ұйымдастыру әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық нарықта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі мәселесінің шешілуін қамтамасыз ететін,  ипотекалық несиелер беру жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.

 

2.2  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» АҚ ипотекалық несиелендіру шаралары

 

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Акционерлік Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан  айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып  алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер  сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын  беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.

«Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер  арқылы беріледі. Осындай банктерге  екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ міндеті  төмендегі(2-схема)  сипатта анықталатын  басты мақсаттарға байланысты:

 

Дерек көзі: автормен ақпарат көзінің негізінде  құралған

2-схема. Қазақстан  ипотекалық компаниясының басты  мақсаттары

 

Ел  экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие  беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін  біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің  қолайлы болуын көтеруге жол берді. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Ипотекалық ұйымы» АҚ Несие берудің  шарттарын жақсартты. Ол өз өнімдері бойынша ипотекалық несие беру бойынша  сыйақы мөлшерлемесін төмендетті.

Ағымдағы  жылдың желтоқсан айынан бастап, Компания төмендегі талаптар бойынша тікелей  ипотекалық қарыздар береді(1-кесте).

1-кесте.Несие  беру шаттары

Несие беру өнімі	Пайыздық мөлшерлемесі, табысты  растаумен бірге	Тиімді мөлшерлеме	Несие беру мерзімі	Қарыздың ең төменгі сомасы	Бастапқы жарна	Ұйымдастыру үшін төленетін комиссия
Тұрғын үйді сатып алу	12,5% тіркелген	13,33%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000	15%	Қарыз сомасының 0,5%
Жеке үй тұрғызу құрылысына	13,5% тіркелген	14,59%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000	30%	Қарыз сомасының 1%
Көп пәтерлі тұрғын үйлердің құрылысына үлеске қатысу	12,5% тіркелген	14,46%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000	15%	Қарыз сомасының 0,5%
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті  сатып ал	13,5% тіркелген	14,59%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	2000000	30%	Қарыз сомасының 1%
Тұрғын үйді жөндеу	14% тіркелген	15,05%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000		Қарыз сомасының 0,5%
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті  жөндеу	14% тіркелген	15,24%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000		Қарыз сомасының 1%
Тұтынушылық несие	15,5% тіркелген	16,97%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000		Қарыз сомасының 1%

  Дерек көзі: «Қазақстан Ипотекалық  Компаниясы» Ипотекалық ұйымы»

 

«ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің  несиелерді пайдалануына мүмкіндік  берді. Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы мөлшерлемесі жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі  таңда несие беру мерзімі 20 жылға  дейін ұзартылды, ал мөлшерлемелері жылдық 13,5% төмендеді.

«ҚИК» АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146 100 млн. теңге; 2005 жылы - 34,9 млрд. теңге, 2006-2007 жылдарда - 111,2 млрд. теңге шамасындағы  сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы  бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді  деп пайымдауға болады.

2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық  Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ» АҚ-мен қосылу арқылы қайта  ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық  Компаниясы" ипотекалық ұйымы  мәртебесін және тұрғындарға  ипотекалық несие беруді тікелей  жүргізу құқығын алды.

Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол  жетімді ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға дейін ұзарту бойынша  жұмыстар жүргізілді.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Ипотекалық ұйымы» мемлекеттің қатысуымен акционерлік қоғам. ҚР Қаржы министрлігі  атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі  Компанияның акционері болып  табылады.

Тұрғын үй сатып алуға басым  құқық мыналарға:

1. Балалары бар жас отбасыларына;
2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.

2006 жылғы бірінші жарты жылдық  ішінде Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламаның іске асырылуы.

Ағымдағы жылдың бірінші жарты  жылдығында мемлекеттік бағдарлама бойынша 1 373 қарыз алушы бойынша 3 397 764 мың теңге сомаға немесе жоспардан 34% көп талап құқықтары сатып  алынды (Компанияның ҚШҚ жоспары  бойынша 1 жарты жылдыққа 2 540 742 мың  теңге қарастырылған).

Несиені алу шарттары:

Несие беру валютасы – теңге;

Сыйақы мөлшерлемесі – 10% (несие  берудің барлық мерзіміне тіркелген);

Алғашқы жарна – тұрғын үй құнының 10% кем емес;

Несие беру мерзімі – 20 жылға дейін  [16].

 

2.3  Қазақстандағы екінші деңгейлі  банктердің ипотекалық несиелендіру  саясаты

 

Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешу барысында еліміздің  кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие  саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.

2011 жылы ЕДБ мен ипотекалық компаниялардың  халықты ипотекалық несиелеу  жағдайы 5 кестеде берілген.

Кестеден  халықты ипотекалық несиелеудегі 2008 жылдың басында Ипотекалық компаниялардың үлесінің жоғары болып немесе 86,4%, кейіннен ЕДБ-дің берген несиелерінің 13,6%-дан 73,8% артып отырғандығын көреміз.

 

2 кесте – ЕДБ мен ипотекалық  компаниялардың халықты ипотекалық  несиелеу жағдайы

	03.2011 ж.		06.2011 ж.		09.2011 ж.		12.2011 ж.
	млн. теңге	үлесі, %	млн. теңге	үлесі, %	млн. теңге	үлесі, %	млн. теңге	үлесі, %
Барлығы, соның ішінде:	19281	100,0	29322	100,0	57287	100,0	134670	100,0
ЕДБ-ң несиелері	2624	13,6	7985	27,3	29509	51,5	99364	73,8
Ипотекалық компаниялар несиелері	16657	86,4	21337	72,7	27778	48,5	35306	26,2
Е С К Е Р Т П Е –  ҚР Ұлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

 

Қазақстан Республикасындағы қазіргі таңдағы  банктар бойынша ақпараттар(2-кесте).

                                                                            

 

                                                                              3-кесте. Банк бойынша ақпараттар

Банк атауы	Жалпы шарттар
АҚ «Жилстройсбербанк»	Тұрғын үй құрылыс жинақтаулар  жүйесі.
АҚ "Казкоммерцбанк"	Бастапқы жарна 30 пайыздан бастап  (сатып алынатын тұрғын үйдің бастапқы құнынан) жылдық пайздық мөлшерлеме 13,9 пайыздан бастап. Несие мерзімі: 6 айдан 30 жылға дейін  - теңге/ USD.
АҚ "БТА Банк"	Қарыздың максималды сомасы – жылжымайтын  мүліктің бағаланған құнына 70 пайызынана бастап. Несиенің максималды мерзімі  – зейнеткер жасына келгенше дейін (мүмкін 65 жасқа дейін).
АҚ"Қазақстанның Халық Банкі"	Несиелендірудің мерзімі – 30  жылға  дейін. Сыйақы  мөлшері - теңгемен – 15,5пайыздан бастап 16,5 пайызға дейін, АҚШ долларында -жылдық 14 пайыздан бастап 15 пайызға  дейін. Міндетті  шарт – бастапқы жарна несие соммасынан 30 пайыздан кем емес мөлшерінде.
АҚ"Банк ЦентрКредит"	Бастапқы жарна тұрғын объектілер бойынша сатып алынатын жылжымайтын  мүлік құнынан 30 пайызы. Несие мерзімі 20 жылға дейін теңгемен және АҚШ  долл. Сыйақы мөлешерлемесі төлем  қабілеттіліктің талдауымен бекітілген 13-тен 14 пайызға дейін, төлем қабілеттіліктің  талдауынсыз 14-тен 15 пайызға.
АҚ "АТФБанк"	Бастапқы жарна 0-ден 20 пайызға дейін. Несиелендіру  мерзімі  240  айға дейін. Сыйақы  мөлшерлемесі теңгемен - 14,5 пайыздан , жылдық 15,9 пайыздан бастап;  доллармен  - 13,5 пайыздан бастап,  жылдық 14,7  пайыздан бастап.
АҚ "Нурбанк"	Мерзім: 20 жыл. Бастапқы  жарна: 30 айыздан бастап. Қарыз соммасы: минималды 600 000 теңге тұрғын үйдің  құнынан 70 пайызға дейін . Ұтымды  сыйақы мөлшерлемесі: 15 пайыз.
ДБ АҚ "Сбербанк"	Несие мерзімі 30 жылға дейін. Сыйақы  мөлшерлемесі: Бастапқы  жарна 30т пайыздан –50пайызға лейін: 3 айдан  бастап -12 айға дейін – 12,5 пайыз 12 аайдан  бастап -180  айға дейін – 14 пайыз 180 айдан  бастап - 360 айға дейінс – 15 пайыз.
Дерек көзі: Қазақстан республикалық  электрондық үкіметі