Ипотечное кредитование в России: сущность, законодательное регулирование, финансовое обеспечение.

 

  

   D. По виду заемщиков:

1. как субъектов кредитования:

-кредиты,  предоставляемые застройщикам и  строителям;

-кредиты,  предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

2. по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

      В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования. 

5. По способу  предоставления кредита (жилищное ипотечное  кредитование).

1. Немецкая модель. Для получения  ипотечного кредита заемщик в  течение определенного времени  накапливает оговоренную в договоре  денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы,

обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

2. Американская модель. Заемщик вносит  первоначальный взнос в размере  20-30% от стоимости приобретаемой  недвижимости. На недостающую сумму  ему предоставляется кредит. При  этом в качестве первоначального  взноса может быть принято  в зачет имеющееся жилье или  жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты.

Особенности их деятельности заключены в способе  рефинансирования

выдаваемых кредитов (Приложение 1 табл. 1.2).⁷

7. По срокам кредитования.

В ряде стран  классификация кредитов различается  по срокам

(Приложение 1 табл. 1.3).⁸

8. По способу амортизации долга:
1. Постоянный ипотечный кредит;
2. Кредит с переменными выплатами;
3. Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
4. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
5. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
6. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
9. По виду процентной ставки:
1. кредит с фиксированной процентной ставкой;

   кредит  с переменной процентной ставкой. 

     J. По возможности досрочного погашения:

1. с правом досрочного погашения;
2. без права досрочного погашения;
3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

К. По степени обеспеченности (величине первоначального  платежа). Сумма кредита может  составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

   Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

1. обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
2. субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

   Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

   Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных кредитов.

   Можно отметить, что ипотека - понятие разностороннее и многогранное. Эти различия обусловлены  в первую очередь отличительными чертами ипотеки, из которых в  свою очередь выделяется ее главные  принципы.

      Классификация ипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируются  законодательными и нормативными документами, а также общеустановленными правилами.

 

2. Законодательное  регулирование и финансовое обеспечение  ипотечного кредитования в России

   Проблема  правового регулирования залоговых  отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

   Развитие  ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием  нормативной базы, регулирующей ипотечные  сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

   Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать  законодательно урегулированные черты  с принятием в 2000 году Концепции  развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного  ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное  жилье, так и жилье на вторичном  рынке.⁹

   В настоящее время ипотека в  России регулируется:

   1. Федеральный закон об ипотеке  N 102-ФЗ.

   Об  ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2004 года).

Документ с  изменениями, внесенными:

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ.¹⁰ 

2. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. Федеральных законов от 09.03.2010 N 22-ФЗ).
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ).
4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 110-ФЗ, от 24.07.2007 N 214-ФЗ).
6. Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".
7. Рядом положений Правительства г. Москвы, положений и инструкций Банка России.¹¹

   Основы  ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах.

   Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - закон, регулирующий отношения, возникающие  в связи с залогом недвижимости - ипотеки.

      Согласно  ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.¹² В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.

     Ипотека устанавливается в обеспечение  обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование  кредитом. Кроме того, если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.З №102-ФЗ).¹³

     В договоре об ипотеке должны быть указаны:

• предмет ипотеки, его оценка и существо;
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право, залогодателя. Согласно ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель,

являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

     Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных  первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора  и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения  средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития.¹⁴ В связи с этим, необходимо остановиться на Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах", который посвящен эмиссии и обращению "ипотечных ценных бумаг", под которыми понимаются названные в законе облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2 №152-ФЗ). В действительности предмет закона выходит за пределы определения особенностей эмиссии и обращения отдельного типа ценных бумаг. Более правильным будет сказать, что данный закон посвящен механизму, который позволяет за счет размещения ипотечных ценных бумаг и привлечения от этого денежных средств осуществить рефинансирование ипотечных кредитов. Данный закон создает логически завершенный финансовый процесс: сначала выдают ипотечные кредиты, затем их объединяют и формируют ипотечное покрытие, за которые эмитент получает деньги путем размещения облигаций с ипотечным покрытием или выдачи ипотечных сертификатов участия. С позиции кредитной организации получается, что сначала деньги под залог недвижимости выдают одним лицам (заемщикам), а затем с использованием требований к этим лицам деньги возвращаются

обратно от других лиц (инвесторов фондового  рынка). В этом случае кредитная организация  является в некотором роде посредником  между гражданами и инвесторами  фондового рынка.¹⁵

     Однако  в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими нормативно-правовыми  актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке в нашей  стране на должном уровне. Среди  факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать  отсутствие должной защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

     В соответствии с законодательством  РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими  кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору  реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым  иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или  в судебном порядке.

     Также в законодательстве РФ отсутствует  надлежащее регулирование порядка  реализации предмета ипотеки, на который  обращено взыскание.

     В нынешних условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

      Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, - то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия - произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно- финансовых учреждений.