Сутність, завдання та напрями оціночної діяльності

Практика ринкових відносин визначила обіг на ринку  даних об’єктів як у своїй сукупності, так і окремих об’єктів, їх груп або різних сполучень,  сформувала основні принципи, методологію, методику, алгоритм і процедуру визначення вартості таких, як критерія їх значущості в разі здійснення різних ринкових операцій з даними об’єктами. Тому наведені класифікації в першу чергу стосуються потреби в їх оцінки, а не в подальших діях з ними на підставі цієї оцінки.

2.3. Принципи функціонування оціночної діяльності

Принципи в загальному розумінні - це встановлені минулим досвідом й умовиводом правила, настанови, положення (судження), яких слід дотримуватися, щоб те, що виконується, максимально ефективно досягло бажаного або максимально наближеного до нього результату. В оцінці до принципів відносять системні положення, вироблені великою практикою оцінки - як вітчизняної, так і зарубіжної. Національні стандарти оцінки, зокрема Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», визначають принципи оцінки як покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна [2]. Найбільш важливими в цьому сенсі є такі принципи оцінки:

1. Принцип корисності. Ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача [2]. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу - як у плані відносин власності (володіння, користування, розпорядження), так і в плані суспільно-економічних відносин (виробництво, відтворення, обмін, споживання).
2. Принцип заміщення - передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає в тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої самої корисності, яке продається на ринку [2].
3. Принцип очікування (передбачення) - полягає в тому, що вартість об’єкта оцінки визначається розміром майбутніх економічних вигод, які очікуються від повного або часткового права власності на нього, тобто володіння, користування, розпорядження ним.

Рис. 1. Закон  убутної віддачі

4. Принцип внеску (граничної продуктивності). Передбачає врахування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів виробництва, як праця, управління (менеджмент), капітал і земля, що є пропорційним їх внеску в загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об’єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об’єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності [2]. Внесок - це сума приросту вартості об’єкта в результаті привнесення якого-небудь фактору (активу), але не фактична його вартість як окремо взятого елемента об’єкта (фактичні витрати на цей фактор). Наприклад, введення будь-якого додаткового активу в систему підприємства є доцільним, якщо одержуваний приріст вартості підприємства в цілому більше, ніж витрати на його придбання. При цьому в оцінці слід використати фазу (точку) максимуму граничної віддачі, за якої різниця між вартістю, привнесеною фактором, і вартістю фактору є максимальною. Це пояснюється дією «закону убутної віддачі», згідно з яким (рис. 1) з певного моменту послідовне приєднання одиниць змінного ресурсу (наприклад, праці) до фіксованого (землі) дає зменшуваний додатковий продукт на кожну наступну одиницю змінного ресурсу.
5. Принцип попиту та пропонування - відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно й інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно [2]. Дотримуючись цього принципу, необхідно чітко уявляти собі існуючу ситуацію на ринку майна, подібного оцінюваному, для того щоб урахувати існуючу на момент оцінки тенденцію:

• попит постійний, пропозиція знижується або зростає;
• пропозиція постійна, попит знижується або зростає.

6. Принцип відповідності - полягає в тому, що невідповідні вимогам ринку за оснащеністю, продуктивністю, технологією, рівнем прибутковості або іншими якостями об’єкти оцінюються за вартістю нижче, ніж подібні об’єкти, що відповідають вимогам ринку.
7. Принцип збалансованості (пропорційності) - ґрунтується на твердженні про те, що найбільшу вартість об’єкт має в разі збалансованого співвідношення вартості їх сукупності. Відсутність або перевищення наявності одного з факторів (відхилення від оптимального їх співвідношення) призводить до зменшення вартості їх сукупності. Причому оптимальна сукупність факторів має відповідати оптимальності за обсягом. Наприклад, оптимальний розмір промислового підприємства характеризується тільки певною його потужністю, що встановлюється виходячи з мінімуму питомих сукупних витрат на виробництво і реалізацію продукції. При цьому мається на увазі наявність і доступність сировинної бази, внутрішньовиробничі витрати, витрати, пов’язані з доставкою та реалізацією виготовленої продукції споживачам, та ін. Інакше кажучи, в умовах існуючого ринку вартість великого підприємства має бути далеко не прямо пропорційно вищою, ніж оптимального а розміром (потужністю).
8. Принцип прогресії та регресії. Заснований на твердженні, що:

• ринкова ціна об’єкта, який має порівняно з подібним майном зайві поліпшення, вище від витрат на його створення.

9. Принцип конкуренції. Галузь виробничої діяльності, що має високі прибутки, зазнає гострої конкуренції. Дохідний бізнес завжди приваблює велику кількість конкурентів, які прагнуть у нього проникнути. Загострення конкуренції викликає збільшення пропозиції і, відповідно, зниження його прибутковості. Унаслідок цього зниження загального рівня доходів спричинює зниження вартості об’єкта, що забезпечує цей дохід.
10. Принцип економічного поділу. Дії, щодо поділу або об’єднання майна і майнових прав доцільні тільки за умови підвищення в результаті їхньої сукупної значимості, а отже, і вартості. Тому, визначаючи вартість складових частин, слід враховувати їх корисність з урахування подальшого використання в інтегрованих або диференційованих умовах.
11. Принцип найкращого, найбільш ефективного використання. Полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними [2].

При оцінці об’єкта  слід виходити з припущення, що після  угоди він буде використовуватись  ефективним власником як найкраще, що забезпечить йому найбільшу прибутковість. Разом з тим розглядатися мають тільки ті альтернативи, які є юридично дозволеними, технічно можливими, економічно доцільними. Найкращою при цьому вважається альтернатива, що забезпечує об’єкту максимальну прибутковість, а отже, максимальну корисність і, відповідно, вартість.

12. Принцип розумної  обережності. За наявності діапазону  значень вартостей об’єкта, отриманих  різними методичними підходами,  і тих, що мають однаковий  ступінь довіри, перевага надається  значенню, яке нижче від середнього в даному діапазоні, тобто ближче до песимістичного варіанту значення показника оцінки.

РОЗДІЛ 3. НАПРЯМКИ АДАПТАЦІЇ  ВІТЧИЗНЯНОЇ ОЦІНОЧНОЇ ПРАКТИКИ ДО МІЖНАРОДНИХ ОЦІНОЧНИХ ВИМОГ

3.1. Передумови  адаптації вітчизняної оцінки  до міжнародних вимог

Національні стандарти оцінки, що законодавчо закріплені та діють на території України, не мають принципових розбіжностей з міжнародними стандартами оцінки. Більш того, національні стандарти прямо вказують, що в частині, яка ще не відбита в прийнятих на цей час чотирьох українських оціночних стандартах, оцінювачі та користувачі звітів про оцінку мають керуватися міжнародними стандартами оцінки.

Таким чином, знання міжнародних стандартів оцінки є  необхідною обов’язковою вимогою для  кожного українського оцінювача  практика. Міжнародні стандарти оцінки періодично обновлюються та удосконалюються. Разом з тим необхідно розуміти, що метою МСО є уніфікація всіх національних оціночних стандартів, прийнятих у різни країнах. Відповідно, МСО містять лише загальні принципи та підходи оцінки різних типів активів. Деталізація й урахування місцевих норм ведення бізнесу, оціночної практики та законодавчих особливостей стосовно професійної оціночної діяльності – це вже функція національних стандартів оцінки конкретної країни.

Очевидно, що українські національні стандарти оцінки найближчим часом мають бути доповнені такими найбільш важливими стандартами, як оцінка машин і устаткування, оцінка сільськогосподарських активів, оцінка активів у галузях добувної промисловості. Також необхідна адаптація розділів МСО «Оцінка для цілей фінансової звітності» і «Оцінка для цілей забезпечення кредитів і позик» з урахуванням норм вітчизняної бухгалтерської та банківської практики. Особливо актуальним є питання врахування екологічного фактору при визначенні ринкової вартості.

У період глобалізації світової економіки все частіше  виникає необхідність проведення оцінки активів, розміщених у різних країнах. У цьому зв’язку проведення оцінки вимагає повної відповідності однаковим  вимогам, єдиним стандартам, правилам і підходам. МСО внаслідок свого узагальненого характеру часто не можуть служити достатнім і детальним уніфікатором оціночних процедур, виконуваних різними оцінювачами в різних країнах. У таких випадках оцінка транснаціонального портфеля активів здійснюється відповідно до національних оціночних стандартів певної країни, але які жодною мірою не повинні суперечити загальним міжнародним вимогам.

У світі найбільш розробленими та налагодженими вважаються професійні оціночні стандарти двох країн – Великобританії та США, що зумовлено тривалою історією існування в цих країнах професії незалежного оцінювача. Професійні оціночні стандарти США представлені зводом стандартів Американського товариства оцінювачів (ASA), а оціночні стандарти Великобританії становлять собою стандарти Королівського інституту оцінювачів (RICS).

Слід зазначити, що вибір оціночних стандартів обов’язково  погоджується з клієнтом і вказується у відповідному договорі на надання  послуг із незалежної оцінки.

Основні тенденції  на світових фінансових ринках в останні кілька років проявляються в такому:

• жорсткість державного регулювання американського фондового ринку після низки корпоративних скандалів і фінансових зловживань 2001-2002 рр.;
• зростання витрат публічних корпорацій, акції яких пропонуються до продажу на фондових біржах США, у зв’язку з необхідністю виконання нових жорстких правил внутрішньокорпоративного контролю;
• прискорений розвиток європейського біржового ринку акцій, що виявився у виникненні альтернативних фондових площадок для невеликих та середніх компаній з різним юридичним статусом;
• успішне розміщення акцій більше десяти українських компаній на фондових біржах Лондона, Варшави, Відня та Франкфурта-на-Майні.

З огляду на це стає зрозумілою перевага саме британських  професійних оціночних стандартів на території країн Європи, якщо є потреба в уніфікації оціночних робіт, виконуваних у різних європейських країнах. Однак слід зазначити, що вибір оціночних стандартів конкретної країни, як і вибір конкретної оціночної фірми, належить до компетенції замовника оцінки, який при цьому виходить із функцій оцінки, а також керується порадами юридичних і аудиторських консультантів. Остання, шоста, редакція професійних оціночних стандартів Королівського інституту оцінювачів Великобританії набула чинності з 1 січня 2008 р.

Своєчасне ознайомлення з усіма змінами в професійних  стандартах і точне дотримання їх у процесі оціночної практики є, по суті, критерієм рівня особистої  відповідальності кожного оцінювача. Недотримання вимог, викладених у діючій на дату оцінки редакції професійних стандартів, спричинює, як правило, виключення із професійної асоціації оцінювачів й анулювання страхового покриття професійної відповідальності оцінювача. У свою чергу, законодавство більшості європейських країн прямо пропонує обов’язкову наявність страхового поліса, що покриває можливу матеріальну відповідальність оцінювача перед клієнтами та третіми особами у випадку помилок і внесення неправильного висновку про вартість, що викликало завдання збитків користувачам звіту про оцінку.

3.2. Напрями  вдосконалення оціночної практики  в Україні

Основні відмінності  британських професійних оціночних  стандартів від українських національних стандартів оцінки полягають у такому.

1. У британських  стандартах пильна увага приділяється  питанням всебічної незалежності оцінювача від клієнта. Стандарти RICS вимагають від оцінювача висвітлення у звіті фактів виконання ним великих замовлень на оцінку, отриманих від даного клієнта раніше, оскільки вважається, що в разі виконання багатьох оцінок для одного оцінювача від клієнта. Слід також зазначити, що замовником робіт з оцінки, як правило, є безпосередній користувач звіту по оцінку. Наприклад, при оцінці заставного майна замовником його оцінки є безпосередньо банк, а не підприємство-заставник, оскільки останнє безпосередньо зацікавлене в результаті оцінки і як замовник оцінки та платник за договором може негативно вплинути на незалежність оцінювача.

2. Ступінь перевірки  оцінювачем вхідної інформації  має бути чітко прописаний  у звіті про оцінку. Оцінювачеві не заборонено повністю покладатися на надану йому інформацію без додаткової перевірки, але це має бути обов’язково відбите у звіті. У випадках, коли повний огляд усього оцінюваного майна з якихось причин неможливий, у звіті слід чітко визначити, яка частина майна була оглянута. Якщо оцінювачем здійснюється регулярна переоцінка активів без їхнього повторного обстеження, то клієнт має письмово підтвердити відсутність істотних змін від дати останньої оцінки як безпосередньо в оцінюваній власності, так і в районі місця її розташування.

3. Звіт про  оцінку має бути підписаний  сертифікованим оцінювачем, що своїм  підписом бере на себе відповідальність  за звіт. Підпис інших посадових  осіб (директор, провідний оцінювач, партнер та ін.) для надання  звіту юридичної чинності не потрібен.

4. Розділ звіту  про передбачуваний період експозиції  об’єкта оцінки на ринку, протягом якого об’єкт може бути реалізований в умовах обмеженості строку продажу, має містити не тільки тривалість даного часового інтервалу, але й причини для встановлення такого (наприклад, реалізація в процедурі банкрутства, реалізація заставного майна та ін.). Без чіткого розуміння та аналізу причин обмеження строку реалізації вважається неможливим правильно визначити вплив даного фактора на ринкову ліквідність і можливу ціну реалізації оцінюваного майна.

5. При оцінці  орендованого майна питання виконаних  орендарем поліпшень мають бути  всебічно висвітлені у звіті:  поліпшення є такими, що підлягають  компенсації орендодавцем, або несуттєвими  та й такими, що втрачають корисність протягом терміну дії договору оренди, або періодично поновлюваними.