Сутність, завдання та напрями оціночної діяльності

6. Підходи до  оцінки того самого виду власності  можуть значною мірою відрізнятися  залежно від типу її використання (як об’єкт інвестицій або  для ведення власного бізнесу), при цьому поточне використання власності обов’язково слід відбивати у звіті про оцінку.

7. Спеціальні  допущення щодо стану власності,  рівня її придатності до використання  за своїм функціональним призначенням (якщо не встановлене інше), її  використання відповідно до містобудівних й інших планувальних обмежень, відсутності забруднень і шкідливого впливу на навколишнє середовище тощо мають бути обов’язково відбиті у звіті.

8. Більш пильна  увага приділяється питанням  прогнозування ринкових тенденцій  щодо оцінюваної власності. Незважаючи на те, що висновок оцінювача про вартість дійсний тільки на дату оцінки, оцінювач зобов’язаний відбити у звіті поточні ринкові тенденції, обсяг історичного, поточного та очікуваного в майбутньому ринкового попиту на оцінювану категорію майна в регіоні, перспективи альтернативного використання (перепрофілювання) власності, ступінь ліквідності майна та впливу на нього будь-яких прогнозованих ринкових подій. Наприклад, якщо є ймовірність появи нових конкурентів на цільовому ринку оцінюваної власності, оцінювач зобов’язаний прокоментувати цю ймовірність у звіті, оцінити майбутній рівень конкуренції і її вплив на прибутковість та вартість оцінюваної власності.

9. У випадку  оцінки діючого підприємства, коли  частина його вартості формується таким нематеріальним активом, як ділова репутація фірми (гудвіл), у звіті особливо виділяється ризик, викликаний наявністю істотної різниці у вартості підприємства як функціонуючого бізнесу (тобто з урахуванням гудвіла) і у вартості непрацюючого підприємства (тобто як набору балансових активів).

10. При оцінці  нерухомого майна, яке перебуває  в стадії будівництва (розвитку), плани власника щодо будівництва  та реконструкції об’єкта оцінки  мають визначати вибір того  чи іншого оціночного підходу, що має бути обов’язково підтверджене письмово власником або замовником оцінки. У випадку, якщо робиться допущення про завершення будівельних робіт, звіт повинен чітко пояснювати, що оцінка вартості заснована на спеціальному допущенні, що дані будівельні роботи вже виконані на дату оцінки і отримана вартість об’єкта є поточною, а не прогнозною майбутньою оцінкою вартості.

11. При оцінці  нерухомого майна оцінювач зобов’язаний  провести виміри внутрішніх площ  і зафіксувати результати у  звіті про оцінку. Дана вимога  суперечить українській практиці використання оцінювачем документів бюро технічної інвентаризації або будівельних проектів без виконання їх перевірки і пов’язана, скоріше, з недостатньою формалізацією системи обліку об’ємно-планувальних характеристик нерухомого майна у Великобританії.

12. Питання дотримання  цільового призначення території  населеного пункту, де розташований  об’єкт нерухомості (відповідно  до наявної класифікації містобудівних  зон – це житлова, офісна, торговельна,  складська, промислова та ін.), мають бути вивчені оцінювачем і висвітлені у звіті про оцінку нерухомого майна. Якщо з погляду оцінювача якесь альтернативне використання власності є економічно більш вигідним, тобто підвищує ринкову вартість об’єкта (наприклад, перепрофілювання житлового будинку під магазин), відповідний запит повинен бути надісланий в органи влади та місцевого самоврядування з метою з’ясування юридичної можливості даної зміни цільового призначення об’єкта нерухомості.

Як бачимо, британські професійні оціночні стандарти сформовані та нерозривно пов’язані з існуючими у Великобританії правовими нормами, а також нормами бухгалтерської й банківської практики.

На окрему увагу  заслуговує система вирішення спорів про вартість майна та контролю за оціночною діяльністю у Великобританії. Тут основну роль відіграє саморегулівна професійна оргаізація оцінювачів. Так, правила Королівського інституту оцінювачів передбачають можливість витребування будь-якого звіту про оцінку в будь-якого оцінювача (оціночної фірми) і перевірки роботи з погляду відповідності стандартам.

Для вирішення  спірних питань щодо результатів  незалежної оцінки та отриманої вартості майна існує чітка вертикальна  система спеціалізованих судів, куди можуть звертатися як оціночні компанії і їх клієнти, так і штатні оцінювачі з різних державних органів. Як і загальна судова система Великобританії, система спеціалізованих судів для розгляду спорів про оцінку майна заснована на прецедентному праві.

Істотним недоліком  даної системи є дороговизна  її фукціонування. Оцінювачі, як і адвокати сторін, представляють інтереси замовника оцінки в спеціалізованому суд на платній основі, тобто замовник оцінки в спеціалізованому суді на платній основі, тобто замовник оцінки у разі прийняття ним рішення про судовий розгляд суперечки повністю приймає на себе ризик великих судових витрат у випадку програшу справи.

Таким чином, підсумовуючи викладене, можна визначити такі основні напрямки адаптації вітчизняної  оціночної практики до міжнародних  оціночних норм:

• доповнення українських Національних стандартів оцінки новими положеннями відносно оцінки машин і устаткування, сільськогосподарських активів, активів у галузях добувної промисловості, земельних ділянок та ін.;
• забезпечення взаємозв’язку та погодженості Національних стандартів оцінки з нормами міжнародної фінансової звітності та бухгалтерської практики;
• посилення ролі саморегулівних громадських організацій оцінювачів у сфері контролю якості виконуваних професійним оцінювачем оціночних робіт і дотримання ним норм професійної етики;
• розвиток, наробіток і узагальнення судової практики в сфері розгляду спірних питань з оцінки майна;
• введення обов’язкового страхування оцінювачами своєї професійної відповідальності перед клієнтами;
• забезпечення механізмів контролю за всебічною незалежністю оцінювача від клієнта;
• посилення спеціалізації оціночних фірм і фахівців-оцінювачів у конкретних напрямках оцінки, поступове зниження частки універсальних оціночних фірм;
• усунення дублювання сертифікації оцінювачів різними українськими відомствами (ФДМУ, Укрземагентство, Мін’юст), поступове об’єднання та укрупнення саморегулівних громадських організацій оцінювачів;
• підвищення мінімально необхідного рівня професійних знань і, як наслідок, зростання престижності професії оцінювача в Україні.

ВИСНОВКИ

Аналіз вивчення оцінки нерухомості в Україні, орієнтація її на Міжнародні, Європейські стандарти оцінки дозволяє зробити висновок про те, що в Україні сформувалася цілісна система методичних і практичних основ оцінки майна та майнових прав.

Професійна  оцінка як вид діяльності хоча й вимагає здійснення великого обсягу організаційних робіт, не може розглядатися окремо від становлення національної економіки та динаміки процесів, що відбуваються в ній. Перспективи розвитку професійної оцінки нерозривно пов’язані з активністю учасників ринку. Саме тому продавець, покупець і професійний незалежний оцінювач повинні спільно втілювати в життя проекти господарського розвитку, будь то дії на рівні окремо взятого суб’єкта господарювання, галузі, регіону чи на загальнонаціональному рівні (наприклад, приватизація або управління держвласністю, що є пайовою складовою господарчих товариств). Відповідно власник або інвестор зобов’язаний бути обізнаним з питань теорії і практики оцінки. З іншого боку, оцінювач зобов’язаний брати на себе обов’язки не тільки технічного виконавця оцінки, але й бути активним консультантом, що сприяє процесу розвитку цивілізованих ринкових відносин.

На сьогодні серед  основних нормативних документів, на які спираються оцінка та оцінювачі  при визначенні вартості майна та майнових прав, можна виділити Національні стандарти оцінки, методики оцінки майна, міжнародні, європейські стандарти оцінки нерухомості.

В подальшому необхідним є удосконалення законодавчої бази та підвищення вимог до якості оціночної  діяльності.

В галузі оцінки та економічного консалтингу проблемними та такими, що потребують невідкладного, першочергового вирішення, на цей час є питання уніфікації правил їх здійснення та однозначності в тлумаченні використовуваних понять на національному й міжнародному рівнях. У цьому аспекті досить корисним прикладом є міжнародна стандартизація у сфері ведення бухгалтерського обліку та здійснення оцінки. Міжнародні стандарти передбачають не пдпорядкування одне одному, а погодженість даних національних і міжнародних правил. Так, національні стандарти оцінки, розроблені й ті, що розробляються вітчизняними фахівцями, не мають принципових розбіжностей з міжнародними. І це вирішує багато питань у практиці здійснення якісної оцінки зокрема і в управлінні майном у цілому. Разом з тим необхідно більш активно формувати вітчизняну базу стандартизації в галузі оцінки, завершивши її повним списком стандартів, застосувань і керівництв, через відсутність яких виникають певні проблеми та гальмуються процеси, що визначають динаміку розвитку ринкових відносин в Україні.

Розв’язання зазначених проблемних питань зробить неоціненний  внесок у підвищення професійного рівня  оцінки і сприятиме становленню  професії оцінювача як необхідної та затребуваної на ринку праці спеціальності.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ:

Нормативна  література

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р.// Відомості Верховної Ради України (ВВР). - 2001. - № 47. - Ст. 251.
2. Національний стандарт 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Постанова КМУ № 1440 від 10 вересня 2003 р // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2003. - № 11 (135). - Ст. 43-51.
3. Національний стандарт 2 «Оцінка нерухомого майна». Постанова КМУ № 1442 від 28 жовтня 2004 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2004. - № 12 (148). - Ст. 43-47.
4. Національний стандарт 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів»: Постанова КМУ № 1655 від 29 листопада 2006 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2007. - № 2 (174). - Ст. 22-27.
5. Національний стандарт 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності». Постанова КМУ № 1185 від 3 жовтня 2007 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2007. - № 11 (183). - Ст. 2-6.
6. Методика оцінки майна: Постанова КМУ № 1891 від 10 грудня 2003 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2004. - № 2 (138). - Ст. 22-44
7. Міжнародні стандарти оцінки / пер. з англ. С. О. Пузенка. - 8-е вид. - К.: АртЕк, 2008, - 432 с.
8. Про внесення змін до Порядку реєстрації фізичних осіб (оцінювачів у Державному реєстрі оцінювачів: Наказ Фонду державного майна України № 456 від 10.04.2004 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2004. - № 5 (141). - Ст. 50.

Навчальна та науково-методична література

9. Бондаренко О. Особливості оцінки нерухомого майна сільськогосподарських підприємств //Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2001. - № 4. - C. 39-43
10. Бусуйок Д. Види органів державного управління земельним фондом / Д. Бусуйок // Підприємництво, господарство і право. – 2009. – № 5. – С. 93
11. Витвицкий Я. Определение реверсии при оценке бизнеса доходным подходом //Государственный информационный бюлетень о приватизации. - 2005. - № 8. - C. 32-35
12. Дрозд О. Норми адміністративного законодавства у сфері земельних відносин / О. Дрозд // Підприємництво, господарство і право. – 2009. – № 6. – С. 91
13. Зайцева Т. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об’єктів нерухомості //Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - № 6. - C. 3-11
14. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні //Економіка України. - 2002. - № 4. - C. 43-50
15. Оцінка майна в Україні. Том 1. Нерухоме майно: Монографія / Л.І. Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г ., Поліщук. – К.: Вид-во Європ. ун-ту , 2004. – 217 с.
16. Оцінка майна і майнових прав в Україні. Монографія / Н. Лебідь, А. Мендрул, В. Ларцев, С. Скрынько, Н. Жиленко, В. Пашков; За ред. Н. Лебідь. — К.: ООО "Інформаційно-видавнича фірма "Прінт-Експрес", 2007. — 688 с.
17. Оцінка майна та автомобілів //Все про бухгалтерський облік. - 2004. - 24 лютого. - C. 2-63
18. Світличний О. Щодо вдосконалення діяльності виконавчих органів у галузі оціночної діяльності / О.Світличний // Підприємництво, господарство і право. – 2009. – № 6. – С. 153
19. Сірош Т.О. Економічна категорія вартості в системі оцінки нерухомого майна //Економіка АПК. - 2007. - № 6. - С.80-83.
20. Степаненко І. Як оцінюють одержане майно //Все про бухгалтерський облік. - 2006. - 2 березня. - C. 17-18
21. Стецюк П.А. Інвестиційні аспекти оцінки вартості майна //Економіка АПК. - 2001. - № 3. - С.51-57

ДОДАТКИ