Финансово-имущественная оценка

При применении этого  подхода учитываются затраты  инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода  лежит принцип замещения.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

- уровень заработной  платы;

- величина накладных  расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли  строителей в данном регионе;

- рыночные цены  на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования  (Сз);

-  расчет затрат  на новое строительство оцениваемых  строений (Снс);

-  расчет накопленного  износа (Ин):

-    физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

-    функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

-    внешний  износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов;

- расчет стоимости  улучшений с учетом накопленного  износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой  стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых  объектов затратный подход является  наиболее надежным.

2. Данный подход  является целесообразным и/или  единственно возможным в следующих  случаях:

- анализ наилучшего  и наиболее эффективного земельного  участка;

- технико-экономический  анализ нового строительства  и улучшений;

- оценка общественно-государственных  и специальных объектов;

- оценка объектов  на малоактивных рынках;

- оценка для целей  страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3. Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, так как  в процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4. Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка  земельного участка от строений.

7. Проблематичность  оценки земельных участков в  России.

Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости  ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта  недвижимости. Для преобразования будущих  доходов от недвижимости в текущую  стоимость осуществляется капитализация  дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  объекта.

Базовая формула  доходного подхода:

V=I/R,

где V - стоимость  недвижимости,

I - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость  за период,

R - норма дохода  или прибыли - это коэффициент  или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация  дохода по норме отдачи на  капитал.

При прямой капитализации  рассматривают две величины: годовой  доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому  доходу.

Ожидаемый доход  определяется в результате анализа  доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Этапы доходного  подхода:

• Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
• Расчет действительного валового дохода.
• Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
• условно-постоянные;
• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.
• Определение величины чистого операционного дохода.
• Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

4. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих  структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий и т.п.).

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе(брокеры, финансисты, независимые оценщики, девелоперы и т.п.).

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и  управления рынком,

Различают следующие  основные процессы:

• Создание развития объекта недвижимости;
• Организация системы развития недвижимости;
• Развитие территорий;
• Создание (развитие) объекта недвижимости;
• Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
• Организация эксплуатации и управления недвижимостью;
• Управление объектом;
• Товарный оборот объектов недвижимости;
• Организация системы товарного оборота недвижимости;
• Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
• Финансирование товарного оборота недвижимости
• Управление рынком;
• Исследование рынка;
• Формирование и развитие рынка;
• Контроль и регулирование.

Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и  применения санкций к нарушителям.

5. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки

 

Классификация имущества  хорошо известна. Имущество в любом  трактовке этого понятия делится  на:

 —  движимое и  недвижимое;

 — материальное и  нематериальное.

Имущественные правоотношения можно классифицировать на вещные и  обязательственные правоотношения.

 Вещные права, определенные  гражданским законодательством,  можно подразделить на:

1) право собственности;

2) вещные права ограниченного  содержания:

 — право полного  хозяйственного ведения имуществом (ст. 114,  294 ГК РФ),

 — право оперативного  управления имуществом (ст. 115, 296 ГК  РФ);

3) вещные права лиц,  не являющихся собственниками:

 — право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком (ст. 265-267 ГК РФ),

 —  право постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком (ст. 268-270 ГК РФ),

 — сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ).

 Обязательственные права  — это вид имущественных прав, вытекающих из законов или  договоров о переходе прав (не  обязательно по  поводу вещей), имеющих государственную регистрацию.  Примерами обязательственных правоотношений  являются:

 — аренда (договор имущественного  найма);

 — залог как форма  обеспечения обязательств.

 Несколько особняком  стоит доверительное управление  имуществом собственника (российское  подобие траста).