Инвестиции

2. Законодательные акты, действующие в настоящее время, недостаточно проработаны для того, чтобы принятая процедура по обращению взыскания на обеспечение не превращалась в затруднительный процесс, занимающий много времени и не приносящий в итоге ощущения полной уверенности в положительном результате. Лизинг отчасти может устранить указанную проблему, поскольку кредитор сохраняет за собой право собственности на обеспечение. Возможность усиления права банка по обращению взыскания на обеспечение должно привести к качественному улучшению кредита и сделать жизнеспособными большее число инвестиционных проектов.

3. Передача в лизинг оборудования, произведенного за рубежом, позволяет привлечь более дешевые денежные средства от иностранных финансовых учреждений или денежные фонды государств, заинтересованных в экспорте продукции своей промышленности в Казахстан.

4. Лизинг — относительно новый вид финансирования для нашей страны, помогающий организациям (клиентам банка) осуществлять реорганизацию производства, не отвлекая при этом большие денежные ресурсы из оборотных средств.

5. Банк получает возможность достичь более высокой степени ликвидности кредитного портфеля.

Преимущества лизинга для страны-арендатора:

1. Лизинг увеличивает конкуренцию между источниками финансирования.

2. Лизинг повышает общий уровень капиталовложений.

3. Сумма лизинговых сделок не учитывается в подсчете национальной задолженности, т. е. появляется возможность превысить лимиты кредиторской задолженности, установленные Международным валютным фондом по отдельным странам.

Вместе с перечисленными выше преимуществами лизинг имеет значительные недостатки, проявляющиеся в финансово-кредитной сфере и нерешенных бухгалтерских проблемах. От долгосрочного кредита лизинг отличается повышенной сложностью организации, которая заключается в большем количестве участников.

Для арендатора лизинг может нести в себе ряд недостатков, таких как:

• при финансовом лизинге арендные платежи не прекращаются до конца контракта, даже если научно-технический прогресс делает лизинговое имущество устаревшим;

• арендатор не выигрывает на повышении остаточной стоимости оборудования;

• возвратный международный лизинг, построенный на налоговой основе, оборачивается убытками для страны лизингодателя;

• при международных мультивалютных лизинговых сделках отсутствуют полные гарантии от валютных рисков (проблема переносится с одного участника на другого).

Простого перечисления видимых преимуществ и недостатков лизинга достаточно для предположения о том, что он (лизинг) может быть эффективной формой инвестиций.

Что можно сделать с помощью лизинга?

1. Приобрести основное средство или произвести модернизацию парка основных средств наиболее эффективным способом.

2. Сэкономить на налогах.

3. Относительно быстро амортизировать имеющееся оборудование, особенно то, которое в силу своей специфики долго сохраняет балансовую стоимость на уровне первоначальной (например компьютеры, АТС и т. п. — т. е. любое оборудование, которое в силу своей специфики часто проходит модернизацию). С помощью лизинга можно приблизить срок амортизации оборудования к сроку его полезного использования, не платить лишний налог на имущество, отнести на затраты (амортизировать) всю стоимость пуско-наладочных работ, обучения, всю последующую модернизацию, а главное, стоимость всего оборудования и обеспечения, сопровождающего основное средство, по тому же коэффициенту амортизации, что и основное средство, с учетом ускорения (до 3).

4. Пополнить оборотные средства без трансформации баланса в сторону ухудшения (точнее — соотношения собственных и заемных средств) и дополнительно получить экономию на налогах, при этом в ваших пассивах не появится кредиторская задолженность (ни перед банком, ни перед лизинговой компанией). Если оборудование находится на балансе лизинговой компании, то у лизингополучателя появляется задолженность перед ней не на всю сумму договора лизинга, а только на конкретный лизинговый платеж (если он не уплачен).

5. Списать стоимость легкового автомобиля в течение 3 лет (используя ускоренную амортизацию), что позволяет реализовать его по минимальной цене еще в период эффективной эксплуатации.

6. Сэкономить собственный оборотный капитал. Привлечение заемных ресурсов может быть выгодно для предприятия, если годовая норма прибыли собственного оборотного капитала выше стоимости привлеченного. А с помощью лизинговой схемы можно уменьшить стоимость и самого заемного ресурса.

7. Уменьшить количество неиспользуемого и неустановленного оборудования (списав его стоимость с применением ускоренной амортизации и реализовав его по реальной цене).

Тема 8.  Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

План лекции:

1. Субъекты ипотечной системы кредитования.
2. Классические модели ипотечного кредитования.
3. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане.

Цел лекции: дать студентам знания о механизме ипотечного кредитования в мировой и отечественной практике.

1.       Субъекты ипотечной системы кредитования.

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. Значителен вклад средних банков, среди которых много профессионально работающих ипотечных кредиторов. Однако они находятся в более сложной ситуации из-за отсутствия долгосрочных ресурсов. Для большинства региональных банков данная проблема стоит еще более остро. Их ипотечные программы определяются финансовыми возможностями регионов, региональных фондов жилья и ипотеки, а также федеральных программ.

Долгосрочные ресурсы, сопоставимые по срокам с кредитами в 10-20 лет, практически недоступны для большинства банков. Стоимость этих кредитов велика, как и значительны сопутствующие риски, а также операционные затраты.

Возможности привлечения ресурсов с рынка капитала определяются наличием надежных финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных активов.

В последнее время получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору, выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).

По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты, нуждающихся в надежных инструментах накопления. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Прежде всего следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) - см. таблицу.

 Среди депозитных моделей можно выделить две основные разновидности: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений.

Модель универсальных коммерческих банков

Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. д. Основное преимущество универсальных банков — диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.

Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, — необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование. Широко распространено кредитование населения через банки, имеющие разветвленную территориальную сеть, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации ипотечных операций с образованием специализированных кредитных институтов прослеживалась в ходе развития систем жилищной ипотеки, как, впрочем, периодически проявлялась и обратная тенденция — к росту универсализации и расширению разрешенных банковских операций для специализированных ипотечных банков.

Модель контрактных сбережений

Это разновидность депозитной модели, предполагающая привлечение специализированными институтами на договорной (контрактной) основе долгосрочных жилищных сбережений граждан и предоставление вкладчикам жилищных ипотечных кредитов.

Реализация данной модели осуществляется различными способами: работает в режиме полностью замкнутого цикла финансовых потоков (как, например, строительные сберегательные кассы Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества вuilding societies в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Системы долгосрочных жилищных накоплений в разных странах различаются по ряду параметров. Так, в Германии условия накопления, сумма стройсбережений, процентные ставки по вкладам и кредитам жестко зафиксированы в договоре на весь срок контракта. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка, помимо вкладов, ограничена, чтобы снизить зависимость от изменений на финансовом рынке. В Германии и в ряде стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Словакия, Венгрия), действует наиболее строгое специализированное законодательство, четко устанавливающее сферу деятельности Bausparkasse и меры надзора за ними, с тем чтобы обеспечить надежность и сохранность вкладов, а также поддержку со стороны государства. В этих странах, а также во Франции ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату премий по счетам вкладчиков либо предоставление льгот по процентной ставке.

В Великобритании основным источником для ипотеки до сих пор являются средства, привлекаемые через депозитарные институты, коммерческие банки и building societies, хотя в по-следние годы возрастает роль секьюритизации ипотечных кредитов (7% от общего объема задолженности). В отличие от Bausparkasse, эволюция строительных обществ в Великобритании привела к тому, что из замкнутых паевых фондов они превратились в достаточно открытые для привлечения ресурсов на внешнем рынке финансовые организации. Это потребовало усиления надзора за их деятельностью, законодательного изменения статуса, системы регулирования и отчетности по аналогии с коммерческими банками.

Рассматривая возможности использования модели контрактных сбережений в России, следует отметить, что она может стать удачным дополнением к универсальным или специализированным ипотечным банкам, позволяя мобилизовать денежные средства вкладчиков с невысокими доходами и направлять их в дешевые жилищные кредиты.

К сожалению, в пакет из 28 законов, направленных на развитие рынка доступного жилья и проходящих в настоящее время слушания в Государственной думе, не вошел законопроект о строительно-сберегательных кассах. Он предполагал, что долгосрочные накопления граждан надежно сохранены, кассы находятся под надзором Центрального банка, вкладчики, получая кредит, свободны в выборе жилья. Можно предположить, что данная система дала бы возможность реализовать накопительную программу для военнослужащих, а также иные программы, связанные с наличием бюджетных льгот и субсидий.

Модель специализированных ипотечных банков

Ипотечные банки - это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

По статистике Европейской ипотечной федерации (ЕИФ) в европейских странах за счет ипотечных облигаций финансируется до 30% задолженности по ипотечным кредитам, в Германии этот показатель достигает 19%, в Швеции — 70%, а в Дании практически 100% ипотечных кредитов рефинансируются через ценные бумаги [1]. При этом в ЕС насчитывалось более 70 эмитентов ипотечных ценных бумаг: 39 — в Германии, 8 — в Дании, 5 — в Швеции, 5 — во Франции, по 3 — в Люксембурге, Австрии и Финляндии и 2 — в Швейцарии.

Доля ипотечных облигаций в финансировании ипотечных кредитов населению растет. Так, в Германии, начиная с 1997 г. объем выпускаемых Mortgage Pfanbriefe растет в среднем на 10% в год, достигнув к 2003 г. 261,165 млрд евро. При этом общая сумма непогашенных обязательств по ипотечным облигациям, выпущенным немецкими ипотечными банками, держится на уровне 1,1 трлн евро [2].