Риски в управлении недвижимостью

 

 

Риски в управлении недвижимостью

 

Содержание

• Сущность и классификация рисков

• Управление рисками

• Методы предупреждения и снижения рисков

• Формирование антирисковой политики

 

 

Сущность и классификация рисков

Существенное  значение для анализа эффективности  деятельности инвестиционно-строительных и риэлторских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь   на   высокую   капиталоемкость   объектов   недвижимости и  значительный     уровень     издержек     сделок     с     недвижимостью,     эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков. Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную   сторону   по   сравнению   с   планируемыми   вначале.

Американский  Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось,     уровне     операционных     расходов     при     управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Причиной возникновения  рисков являются неопределенности, существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в  том числе - о связанных с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "известные" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "неизвестные" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Наиболее существенными  представляются следующие виды неопределенностей и инвестиционных рисков:

-  риск, связанный  с нестабильностью экономического  законодательства текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использования прибыли;

- внешнеэкономический риск (возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т.п.);

- неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;

• неполнота или неточность информации о динамике технико- экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

          -    колебания рыночной конъюнктуры,  цен, валютных курсов и т.п.;

• неопределенность природно-климатических условий, возможность 

стихийных бедствий;

-    производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);

• неопределенность целей, интересов и поведения участников; неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность   неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

                           

                   Внешне непредсказуемые риски

1. Неожиданные государственные меры регулирования в сферах:

-    материально-технического  снабжения;

-    охраны  окружающей среды;

-    проектных  нормативов;

• производственных нормативов;
• землепользования;

-     экспорта-импорта;

          -     ценообразования;

          -     налогообложения.

2.  Природные катастрофы:

         -     наводнения;

-    землетрясения;

-    штормы;

-   климатические  катаклизмы и др.

3.  Преступления:

-    вандализм;

-    саботаж;

-    терроризм.

4. Неожиданные внешние эффекты:

-    экологические;

-    социальные.

5. Срывы:

-    в создании необходимой инфраструктуры;

-   из-за банкротства подрядчиков по проектированию,  снабжению,    строительству и т.д.;

-    в  финансировании;

-    из-за  ошибок в определении целей  проекта;

-    из-за  неожиданных политических изменений.

 

Внешне предсказуемые риски

1.Рыночный риск в связи с:

-   ухудшением возможности  получения сырья;

-   повышением стоимости  сырья;

-   изменением требований  потребителей;

-   экономическими  изменениями;

-   усилением конкуренции;

-   потерей позиций  на рынке;

• нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

2. Операционные:

-   невозможность  поддержания рабочего состояния  элементов проекта;

-   нарушение безопасности;

-   отступление от  целей проекта.

3. Недопустимые экологические воздействия.
4. Отрицательные социальные последствия.
5. Изменение валютных курсов.
6. Нерасчетная инфляция.
7. Налогообложение.

 

Внутренние нетехнические  риски

1. Срывы планов работ из-за:

-    недостатка рабочей силы;

-   нехватки материалов;

-   поздней поставки  материалов;

-   плохих условий  на строительных площадках;

-   изменения возможностей  заказчика проекта, подрядчиков;

-   ошибок проектирования;

-   ошибок планирования;

-   недостатка координации  работ;

-   изменения руководства;

-   инцидентов и  саботажа;

-   трудностей начального  периода;

-   нереального планирования;

• слабого управления.

2. Перерасход средств из-за:

-   срывов планов  работ;

-   неправильной стратегии  снабжения;

-   неквалифицированного  персонала;

-   переплат по материалам, услугам и т.д.;

-   параллелизма в работах  и нестыковок частей проекта;

-   протестов  подрядчиков;

-   неправильных смет;

• неучтенных внешних факторов.

 

Технические риски:

1. Изменение технологии.
2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.
3. Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

4. Ошибки в проектно-сметной документации.

 

Правовые риски

1. Лицензии.
2. Патентное право.
3. Невыполнение контрактов.
4. Судебные процессы с внешними партнерами.
5. Внутренние судебные процессы.
6. Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства).

 

Страхуемые риски

1. Прямой ущерб имуществу:

-  транспортные  инциденты;

-  оборудование;

-  материалы;

-  имущество  подрядчиков.

2. Косвенные потери:

-  демонтаж и передислокация поврежденного имущества;

-  перестановка  оборудования;

-  потери арендной  прибыли;

-  нарушение  запланированного ритма деятельности;

• увеличение необходимого финансирования.

 

Риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами  посторонним лицам:

• нанесение телесных повреждений;
• повреждение имущества;
• ущерб проекту вследствие ошибок проектирования и реализации.

 

Но на практике менеджеры, работающие с недвижимости выделяют   свою   классификацию:

I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.

Как   известно,   любой   объект   недвижимости   имеет   юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в   рамках   определенных   территориальных образований  с  присущими   им   административными  правилами и процедурами.   Соответственно   можно   выделить   следующие   источники рыночных рисков:

      1). Юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);

Специфика экономико-правового оборота недвижимости,   многоступенчатость   сделок   с   недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной  информации.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность  этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Юридические риски можно условно разделить на две группы:

а) к первой относятся  риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации, и суд по тем или иным причинам (а таких причин может быть великое множество) признал какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически может быть признана недействительной.

Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым условием  того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок.

б) ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей фирмы (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления бесчисленного числа документов, которые вам будет предложено подписать.

Этот вид рисков определяется технологией проведения конкретной сделки с недвижимостью. Тут необходимо руководствоваться тем, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна, и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости, так и у нотариуса. Все, о чем  договорились стороны сделки, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.