Техніка інвестиційного аналізу

    Завд аНня 1

    Техніка іпотечно-інвестиційного аналізу

    Іпотечне-інвестиційний  аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення коштів, що інвестуються, необхідний для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового - дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.  
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.          Методи іпотечне-інвестиційного аналізу  
В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод і техніка Еллвуд. Традиційний метод в явному вигляді відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. Метод Еллвуд, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості і часткові співвідношення інвестиційних складових. [8]

    Традиційний метод. У цьому методі враховується, що інвестор і кредитор очікують отримати дохід на свої вкладені кошти і повернути їх. Ці інтереси повинні бути забезпечені загальним доходом на всю суму інвестицій і продажем активів наприкінці терміну інвестиційного проекту. Величина необхідних інвестицій визначається як сума поточної вартості грошового потоку, що складається з власного капіталу інвестора і поточного залишку боргу.

    Сутність  традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іп Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

    вартість  нерухомості = власний капітал + іпотечний  кредит.

    Вартість  власного капіталу визначається як сума двох еле- 
ментів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника. [6]

    Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1. визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);
2. у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (Y);
3. визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 · Y);
4. визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);
5. обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (NOI – 12 · Y) ´ ´ a_{k; і1}, де а_{k; і1} — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і₁;
6. визначається залишок іпотечної заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і₂, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;
7. вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – D_k);
8. визначається поточна вартість величини, що вирахована в  
   п. 7, (RР – D_k)V^k, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставкою доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 +і₁) ^{– k}, де k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;
9. вартість власного капіталу визначається як сума величин,  
   п. 5 та п. 8;
10. вартість оцінюваного об’єкта нерухомості вираховується як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

    У тому випадку, коли одержання чистого  операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

    V= (NОI – 12Y)а_k;i1 + (RР – D_k)V^k + D. 

    Техніка Еллвуд. Вона використовується в інвестиційно-іпотечному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки грунтується на тому ж наборі вихідних даних і уявленнях про взаємовідносини інтересів власного і позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінно техніки Еллвуд полягає в тому, що він дозволяє аналізувати власність щодо її ціни на основі коефіцієнтів прибутковості часткових показників в структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період. [7]

    R _о = [Y-mC + Δ (sff, Y _e)] / (l + Δ _n a),

    де R ₀ - загальний коефіцієнт капіталізації;  
С - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;  
Δ - пайова зміна вартості власності;  
(Sff, Y _e) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал;  
Δ _n - пайова зміна доходу за прогнозний період;  
а-коефіцієнт стабілізації.  

    ЗАВДАННЯ 2

    Розкрити  інвестиційно-кредитну діяльність банку

    «Хрещатик»

    Банк  «Хрещатик»- публічне акціонерне товариство.

    Пріоритетні напрями діяльності банку:

    забезпечення  комплексного обслуговування клієнтів різних форм власності;

    подальший розвиток корпоративного та роздрібного  бізнесу;

    забезпечення  перспективними високопродуктивними  та надійними інформаційними (автоматизованими) банківськими системами і продуктами;

    поширення присутності банку на міжнародному фінансовому ринку;

    розвиток  ринку муніципальних, корпоративних  цінних паперів;

    розвиток  філіальної мережі;

    розвиток  інвестиційного бізнесу;

    розвиток  банківських продуктів, пов’язаних з використанням як національної, так і міжнародних платіжних  систем.

    Банк  «Хрещатик» — один з найбільших організаторів випусків боргових інструментів на внутрішньому і міжнародному ринках — пропонує низку інвестиційно-банківських послуг у цій сфері:

    організація фінансування інвестиційних проектів через випуск облігаційних позик;

    повний спектр послуг з організації і супроводження облігаційної позики, у т.ч. отримання міжнародного ідентифікаційного коду цільових облігацій;

    гарантований  андеррайтинг, платіжне обслуговування;

    організація обслуговування емісії цільових облігацій  у депозитарії;

    управління  фондами фінансування будівництва.

    Банк "Хрещатик" надає  послуги з організації  випуску цільових облігацій, які використовуються як інструмент залучення  коштів для фінансування будівництва житла.

    Цільові облігації – облігації, виконання зобов’язань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій. 

    Емітентом таких облігацій може бути особа, яка є власником або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної ділянки, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями. Строк, на якій укладено договір оренди земельної ділянки, має бути не менше за строк виконання будівельних робіт за проектною документацією та здачі об'єкта в експлуатацію.

    Переваги  для забудовника:

    більш низька вартість запозичення (за рахунок  прямого запозичення в інвесторів);

    значно  більші обсяги фінансування, ніж може дозволити окремо взятий банк або група банків (цільові облігації розміщуються на ринку серед широкого кола інвесторів);

    можливість  запозичення траншами – випуск облігацій  серіями;

    можливість  запозичення в необхідному обсязі на весь строк будівництва без  надання застави та без сплати відсотків;

    оптимізація оподаткування в рамках чинного  законодавства;

    створення позитивної публічної кредитної  історії, що дасть можливість зменшити вартість запозичення у майбутньому.

    Механізм  випуску цільових облігацій

    Регламентується Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Інформація про фінансовий стан та всі аспекти господарської діяльності забудовника оприлюднюється.

    Кожному випуску облігацій привласнюється кредитний рейтинг.

    Розмір  фінансування

    Випуск  цільових облігацій здійснюється на суму, яка не перевищує вартість об'єкта будівництва відповідно до затвердженої документації. При цьому згідно зі ст. 8 ч. 33 Закону України "Про цінні папери та фондовий ринок" емітент може розміщувати облігації на суму, яка не перевищує триразового розміру власного капіталу або розміру забезпечення, яке надається з цією метою третіми особами.

    Обмеження

    не  допускається розміщення облігацій  для формування і поповнення статутного капіталу емітента, а також покриття збитків від господарської діяльності шляхом зарахування доходу від продажу облігацій як результат поточної господарської діяльності.

    Кредити

    Кредитна  лінія – метод кредитування, згідно з яким банк зобов’язується перед позичальником надати йому протягом відповідного періоду кредити в межах узгодженого ліміту на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

    Цільова аудиторія 

    Суб’єкти  господарювання — юридичні особи  та фізичні особи-підприємці, які  зареєстровані та здійснюють господарську діяльність.

    Кредит  надається позичальникам, які здійснюють розрахунково-касове обслуговування у  банку «Хрещатик».

    Використання  кредитних коштів:

    поповнення  обігових коштів;

    придбання основних засобів;

    реалізація  інвестиційних та інноваційних проектів.

Валюта кредитування:

    у національній валюті;

    в іноземній валюті;

    у банківських металах.

    Термін  кредитування

    Мінімальний термін – 3 місяці.

    Максимальний  термін:

    на  поповнення обігових коштів – 12 місяців;

    на  придбання основних засобів та реалізацію інвестиційних (інноваційних) проектів – 3 роки.

    Порядок надання кредитних  коштів

    Частинами в межах узгодженого ліміту.

    Розмір  кредиту 

    Не  більше 90% від загальної вартості проекту.

    Вартість  кредиту 

    Плата за кредит встановлюється згідно з  діючими відсотковими ставками, затвердженими Процентною політикою банку "Хрещатик".

    Відсоткова  ставка — відповідно до Процентної політики банку.

    Комісійні:

    згідно  з умовами договору — за обслуговування кредитної заборгованості;

    згідно  з умовами договору — за внесення змін до умов кредитування за ініціативою клієнта;

    у розмірі 30% відсоткової ставки по кредитній  лінії відповідно до договору –  за резервування кредитної лінії, що розраховується на пропорційній часу основі протягом строку дії зобов'язання.