Оценка стоимости земельных участков в РФ

Для получения стоимостной  оценки объектов, включая те, на которых  дифференциальный рентный доход  не образуется, установлен (на первом этапе  кадастровой оценки) абсолютный рентный  доход. Его величина определена в  целом по Российской Федерации в  размере 1% стоимости валовой продукции  растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете  на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и  абсолютного рентных доходов. В  случае, если дифференциальный рентный  доход отрицателен, он принимается  за ноль.

Определение кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения  удельного показателя кадастровой  стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

■ разработка содержания и  программы работ;

■  составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

■  сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2.Подготовка базы данных  и расчет интегральных показателей  оценки земель:

■  разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки

почв;

■  составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

■  определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

■  определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3.Расчет показателей стоимостной  оценки сельскохозяйственных земель:

■  определение дифференциального рентного дохода по плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

■  определение расчетного рентного дохода;

■       расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. 4.Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

■  оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

■  оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к третьей  группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного  района.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к четвертой  группе, равен минимальному удельному  показателю кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного  показателя кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий объекта  оценки и коэффициента, отражающего  соотношение среднего удельного  показателя кадастровой стоимости  земель лесного фонда в субъекте РФ к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

6.3 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА  ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Земли лесного фонда —  это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой  растительности.

В состав земель лесного  фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным землям относятся  земли, покрытые лесной растительностью  и не покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления:

а)       вырубки — площадь, на которой остались пни;

б)       земли с не сомкнувшимися лесными культурами — молодой лес, у которого не произошло смыкание крон;

в)       гари и погибшие насаждения — сгоревшие и испорченные вредителями деревья;

г)       прогалины — пустые участки внутри леса площадью менее 0,5 га;

д)       редины — отдельно стоящие насаждения третьего класса возраста и более, имеющие полноту менее 0,3 м.

К нелесным землям относятся  земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда.

Все леса, за исключением  лесов, расположенных на землях обороны  и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного  фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

Отношения в области использования  и охраны земель лесного фонда  регулируются лесным и земельным  законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации лесное законодательство Российской Федерации находится  в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Лесной фонд и расположенные  на землях обороны леса находятся  в федеральной собственности. В  соответствии с федеральным законом  допускается передача части лесного  фонда в собственность субъектов  РФ.

Гражданский оборот, т.е. купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут за собой отчуждение участков лесного фонда, не допускаются. Участки лесного фонда предоставляются  гражданам и юридическим лицам  наследующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии  и краткосрочного пользования.

 

Классификация лесов по народнохозяйственному  значению

В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением  лесного фонда, его местоположением  и выполняемыми им функциями, лесной фонд разделяется на три группы, а леса первой группы разграничиваются по категориям защитности.

К лесам первой группы относятся  леса, основным назначением которых  является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо  охраняемых природных территорий.

Лесапервой группы разделяются  на следующие категории защитности:

■  запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;

■  запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;

■  противоэрозионные леса;

■  защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;

■  государственные защитные лесные полосы;

■  ленточные боры;

■  леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;

■  леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;

■  леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;

■  леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горносанитарной) охраны курортов;

■  особо ценные лесные массивы;

■  леса, имеющие научное или историческое значение;

■  памятники природы;

■  орехово-промысловые зоны;

■  лесоплодовые насаждения;

■  притундровые леса;

■  леса государственных природных заповедников;

■  леса национальных парков;

■  леса природных парков;

■  заповедные лесные участки.

К лесам второй группы относятся  леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие  водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется  ограничение режима лесопользования.

К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины  должно обеспечиваться сохранение экологических  функций этих лесов.

Леса третьей группы разделяются  на освоенные и резервные леса. Экономическая оценка лесных ресурсов

В зависимости от целей  оценки в качестве объектов лесного  фонда выступают:

1)древесный запас или  заготовка древесины;

2)ресурсы живицы —  сосновой, которая является сырьем  для производства скипидара и  канифоли пихтовой, которая используется  для производства лекарственных  препаратов;

3)ресурсы побочного пользования:

а)       грибы,

б)       ягоды,

в)       заготовка мха,

г)       сенокошение, пастьба скота,

д)       размещение ульев,

е)       заготовка лекарственных трав;

4)второстепенные лесные  ресурсы:

а)       кора,

б)       береста,

в)       новогодние елки;

5)ресурсы охотничьего  хозяйства;

6)оценка социальных и  экологических функций леса;

7)оценка лесных земель.

Методы оценки лесных ресурсов

В мировой практике используется три метода.

1.Метод сравнения продаж. Собирается информация о продажах  лесных участков, и вносятся корректировки  на возраст, породный состав  и др. В России гражданский  оборот лесов запрещен.

2.Затратный метод. Может  использоваться для оценки древесины.  Стоимость даров природы —  грибов, ягод и т.п., а в целом  и оценочную стоимость лесных  земель этим методом определить  невозможно.

3.Метод капитализации  лесной ренты. В качестве дохода  в расчетах используется лесная (земельная) рента. Это избыточный  доход лесопользователей, образующийся  на относительно лучших по  плодородию и местоположению  лесных участках.

Кадастровая оценка лесных земель

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой  стоимости лесных земель для целей  налогообложения.

Объектом кадастровой  оценки в зависимости от уровня кадастровой  оценки являются лесные земли оценочных  зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Кадастровая оценка лесных земель проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов  их оценки на территории Российской Федерации, а также с оценкой других категорий  земель^[2].

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного  фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

/ этап — в пределах  оценочных зон и территорий  субъектов РФ;

// этап — в пределах  территорий лесхозов;

III этап — в пределах  участков лесных земель в границах  лесхозов.

В методике не рассматриваются  экологические функции лесных земель.

Кадастровая оценка начинается с оценочного зонирования лесных земель. Под оценочной зоной понимаются лесные земли нескольких субъектов  РФ и (или) административных районов, сходных  по составу древостоя и продуктивности спелых насаждений, определяемых природными факторами. Распределение территории по оценочным зонам осуществляется в соответствии с лесотаксовыми  районами¹. Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов РФ или административных районов, входящих в субъект.

При определении кадастровой  стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования  — заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой  оценки лесных земель определяются следующие  показатели в расчете на 1 га лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

■  базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

■  базовые оценочные затраты;

■  цена производства древесины;

■  расчетный рентный доход;

■  кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 га лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый  равным 0,02.

В таблице 7.2 приведены результаты / этапа кадастровой оценки —  показатели кадастровой стоимости  лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации.

Показатели кадастровой  стоимости лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации

Код региона	Субъект РФ	Базовая кадастровая стоимость  лесных земель руб./га
1	Республика Адыгея	7 490
2	Республика Алтай	2 000
3	Республика Башкортостан	1 140
4	Республика Бурятия	1 110
5	Республика Дагестан	7 170
6	Республика Ингушетия	7 490
7	Кабардино-Балкарская Республика	7 490
8	Республика Калмыкия	1 650
9	Карачаево-Черкесская Республика	7 490
Код региона	Субъект РФ	Базовая кадастровая стоимость  лесных земель, руб./га
10	Республика Карелия	1 660
11	Республика Коми	1 120
12	Республика Марий Эл	2 480
13	Республика Мордовия	3 140
14	Республика Саха	570
15	Республика Северная Осетия	7 490
16	Республика Татарстан	2410
17	Республика Тува	1 210
18	Удмуртская Республика	1 160
19	Республика Хакасия	1 570
20	Чеченская Республика	7 490
21	Чувашская Республика	3 080
22	Алтайский край	1 870
23	Краснодарский край	7 170
24	Красноярский край	1 270
25	Приморский край	3 260
26	Ставропольский край	5 740
27	Хабаровский край	1 000
28	Амурская область	970
29	Архангельская область	1 430
30	Астраханская область	1 650
31	Белгородская область	3 940
32	Брянская область	4 400
33	Владимирская область	2 560
34	Волгоградская область	2310
35	Вологодская область	1 960
36	Воронежская область	3 270
37	Ивановская область	1 960
38	Иркутская область	1 150
39	Калининградская область	3 720
40	Калужская область	4 580
41	Камчатская область	400
42	Кемеровская область	1 560
43	Кировская область	1 700
44	Костромская область	1 940
45	Курганская область	1 200
46	Курская область	4 630
47	Ленинградская область	2 060
48	Липецкая область	4 730
49	Магаданская область	400
50	Московская область	4310
51	Мурманская область	1 290
52	Нижегородская область	2 260
53	Новгородская область	2 200
54	Новосибирская область	1 440
55	Омская область	910
56	Оренбургская область	2 070
57	Орловская область	4 870
58	Пензенская область	3 140
59	Пермская область	970
60	Псковская область	2 730
61	Ростовская область	2 270
62	Рязанская область	3 790
63	Самарская область	3 090
64	Саратовская область	3 460
65	Сахалинская область	1 630
66	Свердловская область	1 150
67	Смоленская область	3 650
68	Тамбовская область	3 970
69	Тверская область	2 730
70	Томская область	1 120
71	Тульская область	4 840
72	Тюменская область	940
73	Ульяновская область	3 150
74	Челябинская область	1 360
75	Читинская область	1 010
76	Ярославская область	2 210
79	Еврейская АО	1 000
80	Агинский Бурятский автономный округ	980
81	Коми-Пермяцкий АО	910
82	Корякский АО	400
83	Ненецкий АО	400
84	Таймырский АО	400
85	Усть-Ордынский Бурятский-АО	1 150
86	Ханты-Мансийский АО	830
87	Чукотский АО	380
88	Эвенкийский АО	900
89	Ямало-Ненецкий АО	400