Оценка стоимости земельных участков в РФ

Единица сравнения — единица  измерения, общая для оцениваемых  и сопоставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка — определение  рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для  проведения оценки является договор, заключаемый  между оценщиком и заказчиком.

Жилая недвижимость — это  недвижимость, подавляющую часть  доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Затратный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении  стоимости издержек на воспроизводство  или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Затраты — выраженные в  денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Затраты косвенные в строительстве  — расходы, сопутствующие, но не относящиеся  непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые в строительстве  — расходы, непосредственно связанные  со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих  строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

Здания — архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельные отношения —  отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельный кадастр (государственный) — систематизированный свод документированных  сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о  кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого  имущества.

Земельный кодекс — свод государственных законов, юридических  и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной  собственности.

Земельный налог — одна из форм платы за землю, которая устанавливается  на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических  условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов  хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.

Земельный участок — часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), имеющая фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре.

Землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного  бессрочного пользования или  на праве безвозмездного срочного пользования.

Землеустройство — система  государственных мероприятий, направленных на изучение состояния земель, планирование и организацию рационального  использования земель и их охраны, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства  и установление их границ на местности.

Земли водного фонда —  территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для  установления полос отвода и зон  охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных  сооружений, объектов.

Земли запаса — территории, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  и не предоставленные гражданам  или юридическим лицам, за исключением  земель фонда перераспределения.

Земли лесного фонда —  территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного  хозяйства.

Земли особо охраняемых территорий и объектов — территории, имеющие  особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное  и иное ценное назначение, изъятые  в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов государственной  власти субъектов РФ или решениями  органов местного самоуправления полностью  или частично из хозяйственного использования  и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) — территории в пределах черты поселений (городской  черты), используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической  деятельности, обороны, безопасности и  иного специального назначения —  территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовешания, телевидения, информатики, космического обеспечения для выполнения их уставных задач.

Земли сельскохозяйственного  назначения — территории за чертой поселений, используемые сельскохозяйственными  предприятиями, организациями и  гражданами для нужд сельскохозяйственного  производства.

Зонирование земель — разделение земельных массивов на земельные  участки с различным целевым  назначением и правовым режимом  использования.

Износ — в оценке любая  потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость  объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Износ неустранимый (неисправимый) — в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают  соответствующее увеличение стоимости  недвижимости.

Износ устранимый (исправимый) — в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость  всего объекта.

Имущество — объекты окружающего  мира, обладающие полезностью и находящиеся  в чьей-либо собственности. Как юридическое  понятие, имущество представляет собой  совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых  находится данное лицо.

Инвентарный номер объекта  — номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

Инвестиции — вложения финансовых и материально-технических  средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с  целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционный анализ —  изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала в  соответствии с потребностями и  предпочтениями конкретного инвестора.

Ипотека — залог земельного участка или других объектов недвижимого  имущества с целью получения  кредита для финансирования сделок с этими объектами.

Ипотечная (кредитная) постоянная — отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита  к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ — оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и  доходности собственного и заемного капитала.

Кадастровая оценка земли  — это массовая оценка, которая  представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных  участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Кадастровый номер — персональный номер, присваиваемый каждому объекту  недвижимости, включая земельные  участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически  и (или) юридически существует как единое целое.

Капитализация — процесс  пересчета годового дохода, полученного  от объекта недвижимости, в его  стоимость на дату оценки.

Капитальные вложения —  совокупность затрат на создание новых  основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих  основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Категории земли — узаконенная  типология земельных участков по целевому назначению и правовому  положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и  территориального развития.

Кластеризация — процедура  группировки объектов государственной  кадастровой оценки земель поселений  по общности признаков, в качестве которых  выступают факторы, оказывающие  наибольшее влияние на величину кадастровой  стоимости.

Контрактная арендная плата  — арендная плата, установленная  в конкретном договоре аренды недвижимости.

Корректировки (поправки) —  прибавляемые или вычитаемые денежные суммы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые  границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых  расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные  дороги и другие подобные сооружения.

Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости  объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки  от перепродажи объекта в послепрогнозный  период.

Метод инвестиционной группы — способ расчета ставки капитализации  с учетом величины и доходности собственных  и заемных средств.

Метод количественного обследования — оценка восстановительной стоимости  на основе детального количественного  и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

Метод кумулятивного построения — способ расчета коэффициента капитализации  для недвижимости, при котором  к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность  и инвестиционный менеджмент.

Метод прямой капитализации  — определение стоимости объекта  недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий  этому доходу коэффициент капитализации.

Метод разбивки по компонентам  — оценка восстановительной стоимости  здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов — фундамента, стен, перекрытий и т.п.

Метод сравнения продаж —  определение рыночной стоимости  объекта недвижимости путем сравнения  недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих  различия между ними.

Метод сравнительной единицы  — оценка восстановительной стоимости  на основе расчета стоимости строительства  сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания.

Мониторинг земель — система  наблюдений (съемки, обследований и  изысканий) за состоянием земель.

Наиболее эффективное  использование — физически возможное, законодательно разрешенное, финансово  целесообразное использование объекта  недвижимости, приводящее к его максимальной стоимостина рынке.

Накладные расходы в строительстве  — денежные средства, необходимые  для создания общих условий строительного  производства, его организации и  обслуживания.

Накопленный износ — уменьшение стоимости воспроизводства или  замещения зданий и сооружений в  результате их физического, функционального  и экономического износа.

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей. К недвижимости относятся  объекты, расположенные на поверхности  земли и под ней, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и т.п.

Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) — процент  от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Нормативная цена земли —  одна из форм платы за землю, характеризующая  стоимость участка определенного  качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. В соответствии с  Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения  нормативной цены земли» не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативный срок службы —  определенный нормативными документами  срок службы зданий, сооружений и других строений.

Объект оценки — материальные (вещи) и иные объекты, а также  права собственности и иные вещные права на эти объекты.

Ограничения — наличие  установленных законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении  права собственности или иных вещных прав.

Операционные расходы  — это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые  для воспроизводства дохода.

Операционные расходы  переменные — это текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости  от степени загруженности объекта  недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

Операционные расходы  постоянные — текущие операционные расходы, величина которых не зависит  от степени загруженности объекта  недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).