Определение цены земли как основного объекта недвижимости

     Затратный подход показывает рыночную стоимость  собственного земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

     Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

     Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению  продуктивности земель.

     При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы  как капитальные и эксплуатационные затраты:

     · местоположение участка по отношению  к источникам водоснабжения и  энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

     · инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

     · внесенные удобрения, многолетние  насаждения, постройки;

     · социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия  проживания, особенности почв и растительности, прочие);

     · санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

     Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Затратный подход является единственным методом  определения рыночной стоимости  земельного участка в случаях, когда  на рынке отсутствуют достоверные  данные о совершенных сделках  с аналогичными участками без улучшений.

     Элементы  затратного подхода в части расчета  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка  для земли, методе выделения, описанных  выше.

 

 

Глава 2. Практическое определение рыночной стоимости

квартиры

     Определим стоимость квартиры по адресу г. Тюмень ул. Луначарского дом 5, пользуясь исходными  данными согласно варианту. 

Определение стоимости общей площади квартиры

     Таблица 1

 

Расчет  скорректированной стоимости общей  площади рассматриваемой квартиры

     Таблица 2

 

Состав  использованных строительных материалов

     Таблица 3

 

Расчет  физического износа здания

     Таблица 4

 

Экономическая эффективность расчета затратного метода

     Таблица 5

 

     Расчеты к таблице 5:

 

 

     Таблица 6

 

где: V1 – стоимость квартиры, рассчитанная затратным методом;

Q1 – коэффициент (затратный подход) из табл.6 ;

V2 - стоимость квартиры рассчитанная сравнительным методом;

Q2 – коэффициент (сравнительный подход) из табл.6 .

     Вывод: согласно исходным данным по варианту, была рассчитана рыночная стоимость  квартиры по адресу г. Тюмень, ул. Луначарского дом 5, которая составляет – 964296,67 руб. 

Заключение

     Одним из решающих условий эффективного использования  земельных ресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение  цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога.

     Оценочная деятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно, требует глубокого изучения и  решения возникающих в процессе ее становления проблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российских оценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используются три стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.