Правовое регулирование аренды земли

Используя формулировку «значительное ухудшение  экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий  определить, что следует считать  значительным ухудшением. Очевидно, что  любое вмешательство в природную  среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия «существенный экологический вред» содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 05.11.1998г. №14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения». В п.5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

Однако  остается открытым вопрос о соотношении  понятий «значительное ухудшение  экологической обстановки» и  «существенный экологический вред»;

3. Неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. Неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать  вывод о том, что в любом  случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако  нарушение именно этого условия  чаще всего встречается на практике. Так как ч.3 ст.619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует  общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 ГК РФ. Согласно этой норме, требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом, либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный  срок.

Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п.30 Обзора «необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении  договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта  получения арендатором письменного  предупреждения арендодателя о необходимости  исполнения договорного обязательства». Из этого следует вывод, что арендодатель должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.

Если  после направления уведомления  о досрочном прекращении договора арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения  договора.

Вывод к главе 2.

К существенным условиям договора аренды земельного участка относят предмет, срок и размер арендной платы.

Заключение  договора аренды происходит в предусмотренных  гражданским законодательством  способах.

Право аренды земельных участков может  выставляться на торги в рамках открытого  или закрытого аукциона.

Прекращение договора аренды происходит как по предусмотренным гражданским законодательством  основаниям, однако вместе с тем  существует два основания прекращения  договора аренды, предусмотренные исключительно  Земельным кодексом:

1. Нецелевое использование земельного участка.
2. Выкуп для государственных или муниципальных нужд земельного участка у арендодателя влечет прекращение права аренды.

Глава 3. Особенности аренды земельных  участков в зависимости от категории  земель.

3.1. Аренда земель сельскохозяйственного  назначения.

В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.

В настоящее время правовой режим  земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом  от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно  ст. 9 Закона об обороте в аренду могут  быть переданы прошедшие государственный  кадастровый учет земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения договор аренды земельного участка заключается или со всеми  участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании  доверенностей, выданных ему участниками  долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости  от его вида разрешенного использования.

Передача  в аренду находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения может осуществляться в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, только в том случае, если имеется одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В том случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах (п. 2 ст. 10 Закона об обороте).

Данные  правила не распространяются на случаи, когда земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, передаются религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским  организациям, образовательным учреждениям  сельскохозяйственного профиля, общинам  коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  Российской Федерации для осуществления  сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного  образа жизни, хозяйствования и промыслов  коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  Российской Федерации, гражданам для  сенокошения и выпаса скота в  аренду.

За  сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Она может быть установлена в  виде: определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления  арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность  или аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного  назначения подлежит государственного регистрации в Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна при условии  наличия зарегистрированного права  арендодателя на объект в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), то есть регистрация аренды таких земельных участков не требует предварительной регистрации прав в Едином государственном реестре. С заявлением о государственной регистрации аренды может обратиться одна из сторон сделки.

Кроме заявления, на государственную регистрацию  представляется договор аренды, подписанный  сторонами. Так же согласно п.п.25 п.1 ст.333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации одна из сторон уплачивает государственную пошлину за регистрацию договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в размере 100 рублей.