Введение

Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами:

1. Недостаточная нормативно-правовая  база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в  целом и земельными участками  в частности. 

2. Необходимость теоретического  осмысления отдельных моментов  гражданских правоотношений, связанных  с землей.

Механизм правового регулирования  земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем  на данном этапе развития предпринимательства  в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательством в сфере землепользования.

Аренда земли - правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом  обороте в большинстве стран  с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли  длительное время отсутствовал, и  на основании этого аренда земли  была под запретом, как с позиции права, так и с фактической точки зрения. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробный механизм реализации этих прав.

Нормативно-правовое регулирование  правоотношений по аренде земли имеет  сложный, комплексный характер. Связано  это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами  земельного законодательства.

В данной дипломной работе будут  рассмотрены вопросы гражданского оборота земли в целом, и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется проблемным вопросам аренды земельных участков.

Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных  участков.

Объект исследования – механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных  участков.

Применение  норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися  частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат  частого использования в повседневных отношениях договора аренды земельных  участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров  в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным  конфликтным правовым ситуациям, обусловленным  недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.

Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих  отношений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать определение земельному  участку, как объекту гражданско-правовых  отношений, определить сущность  договора аренды земли, выделить  виды земельных участков;

- определить существенные  условия договора аренды земли  и порядок заключения и расторжения договора;

- рассмотреть проблемные  вопросы аренды земельных участков.

Теоретическую базу исследования составляют работы Тихомирова М.Ю., Кыбытова Н.П., Боголюбова С.А., Горохова Д.Б. и др.

Глава 1. Земельный участок как объект арендных отношений.

1.1. Понятие и виды земельных участков.

Земельный кодекс РФ определяет земельный участок  как часть поверхности земли, границы которой описаны и  удостоверены в установленном законом  порядке.¹

По гражданско-правовому  определению земельный участок  – это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными  и зафиксированными в установленном  порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый  номер и составными частями которой  могут быть почва, водные объекты, деревья  и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты.²

Земельные участки  могут быть созданы (сформированы) как  объекты недвижимости двумя способами:

1. Образование земельных участков из государственных или муниципальных земель;
2. Формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

На первом этапе процедуры создания (формирования) земельного участка выполняются  работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению  их на местность и описанию.

На втором этапе осуществляется государственный  кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера.

Третьим, завершающим  этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную  регистрацию прав на земельный участок  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки  подразделяются на делимые и неделимые:

1. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
2. Если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Чаще всего критерием неделимости выступает размер земельного участка.

Также можно  выделить земельные участки, которые  изъяты из оборота и земельные  участки, ограниченные в обороте. К изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые:

1. Государственными природными заповедниками и национальными парками;
2. Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
3. Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. Объектами организаций федеральной службы безопасности;
5. Объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6. Объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. Объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. Объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9. Воинскими и гражданскими захоронениями;

10) Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и               коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограниченные  в обороте земельные участки:

1. В пределах особо охраняемых природных территорий;
2. В пределах лесного фонда;
3. Занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4. Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5. Предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд;
6. Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства;
7. Предоставленные для нужд связи;
8. Занятые объектами космической инфраструктуры;
9. Расположенные под объектами гидротехнических сооружений;