Правовое регулирование сделок с землей

       Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Договор аренды полежит  государственной регистрации. Сроки аренды определяются договором. Согласно ст.45 Кодекса Республики Беларусь о земле сроки аренды не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.

       Как и другой объект недвижимости земля может находится в залоге. Залог земельных участков регулируется Кодексом Республики Беларусь о земле. Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита урегулирован постановление Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 07.03.2000 г. № 303/9.

       Залог земельных участков, как и другого  недвижимого имущества, регулируется законодательством об ипотеке. Земельные  участки, находящиеся в частной  собственности граждан Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

       Если  земельный участок находится  в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только в отношении принадлежащего гражданину земельного участка.

       Залогу  подлежат земельные участки, право  собственности на которые удостоверено государственным актом.

       Согласно  ст.90 Кодекса Республики Беларусь о  земле, залогополучателями земельных участков могут быть банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

       Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность  сторон, включая момент наступления  права реализации банком от имени  залогодателя земельного участка и решение других вопросов определяются в кредитном договоре и договоре залога земельного участка между банком и залогодателем. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

       В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.10.1993 г. № 679 «О нормативных ценах на земли, передаваемые в частную собственность граждан» нормативная цена земель ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам.

       Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в 10-дневный срок в местном исполнительном и распорядительном органе.

       В течение всего срока действия договора о залоге земельного участка, он остается в залогодателя и используется в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

       В случае неисполнения залогодателем  обеспеченного залогом обязательства  банк вправе от имени залогодателя реализовать земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

       Если  залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному  органу или юридическому лицу Республики Беларусь или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством могут быть собственниками такого участка.

       В случае смерти залогодателя земельного участка право пользования кредитом и обязательства по погашению  этого кредита переходят к его наследникам.

       Не  допускается залог: земель находящихся  в государственной собственности  сельскохозяйственных угодий; части  земельного участка, площадь которой  меньше минимального размера, установленного нормативными актами для земель различного целевого назначения.

       Одной из видов сделок с земельными участками  является дарение. По договору дарения  даритель – собственник земельного участка безвозмездно передает его  одаряемому в собственность.

       Договор дарения заключается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется. Форма договора должна соответствовать общим требованиям к форме договора отчуждения недвижимости. В тексте договора должно содержаться указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого. 
 
 

2. Государственная регистрация сделок: правовая кфалификация и правовые послествия неосуществления

            Существует вопрос, связанный с отнесением государственной регистрации к форме сделки или к процедуре ее заключения. От решения этой проблемы зависят правовые последствия неосуществления требований о государственной регистрации: признание сделки недействительной или договора незаключенным.

            В специальной литературе имеют место различные утверждения: государственная регистрация есть доказательство существования сделки, способ ее фиксации, этап заключения и др.

            Действующее законодательство в отношении данного вопроса весьма противоречиво. В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского Кодекса Республики Беларусь сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 4 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации. Следовательно, если государственная регистрация в случаях, когда она является обязательной, отсутствует, сделка считается незаключенной.

            В п. 1 ст. 166 ГК содержится положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. При этом в теории традиционно выделяют четыре условия действительности сделки: законность содержания; способность лиц, совершающих её, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников; соблюдение формы сделки. Государственная регистрация как отдельное условие не рассматривается. Соответственно, если несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки, то такую регистрацию логично отнести к форме сделки. Но в п. 3 ст. 166 ГК определено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Исходя из этого положения, можно утверждать, что государственная регистрация к форме сделки не относится.

            Ст. 49 Кодекса Республики Беларусь о земле определяет, что сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными. То есть государственная регистрация приравнивается к форме сделки. Но в соответствии со ст. 11 Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке», согласно которой договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, государственная регистрация рассматривается как этап заключения договора, при отсутствии которого он признается незаключенным.

            Неоднозначность законодательного регулирования порождает проблему конкуренции норм и соответственно их практического применения. Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь выразил свою позицию в постановлении Пленума от 16 декабря 1999 г. № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров», где предусмотрено, что государственная регистрация сделки является обязательным условием ее совершения, но не элементом ее формы. В системе общих судов этот вопрос остается открытым.

            Опираясь на вышеизложенное, считаем, что государственная регистрация есть завершающий этап заключения договора, отсутствие которого приводит к признанию его незаключенным. В связи с этим целесообразно внести соответствующие изменения в законодательство.