Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

     В соответствии с законодательными дополнениями в ст. 68 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Причем данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

     Нормы Закона об ипотеке по поводу обращения  взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержат некоторые отличия от положений ГК РФ.

     Согласно п. 2 ст. 348 Кодекса суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере выполнено, а допущенные нарушения крайне незначительны. В рассматриваемой ситуации важно то, что невыполненная часть обязательств явно несоразмерна стоимости заложенного имущества.

     Заложенное  имущество, на которое по решению  суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.

     Таким образом, юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке. 

3 Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей 

     В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой.

     Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных  преобразований — выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.

     Отсутствие  системы кредитования под залог  земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.

     Развитие  системы ипотечного кредитования в  Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:

1. экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;
2. система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);
3. ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;
4. сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);
5. отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);
6. отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.

     Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:

     - создание системы законодательной  защиты прав на земельную собственность;

     - завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

     - формирование федеральной системы  государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;

     - формирование системы земельных  ипотечных банков при активном участии государства;

     - создание кредитных ресурсов (главных  источников инвестиций) за счет  аккумулирования государственных  финансовых ресурсов всех уровней  (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;

     - формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций — заемщиков и кредиторов).

     По  мере развития рыночных отношений в  экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

     Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.

     В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

     Практика  подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

     При становлении кредитных земельных  систем на первых порах очень важна  роль государства, его активное участие  в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

     Важным  аспектом формирования основ системы  ипотечного кредитования на первых этапах является обеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.

     Биржа, являясь постоянно действующим  субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

     В обязанности биржи входило бы:

     - осуществление учета операций с земельными участками;

     - определение цены (котировки) земельных  участков;

     - содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;

     - разработка типовых договоров  ипотечного кредитования;

     - осуществление претензионной деятельности  до арбитражного разбирательства споров;

     - обеспечение осуществления экспертиз.

     Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры — земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

     Основные  направления деятельности земельных  судов:

     - судебная защита прав на земельные участки;

     - юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил;

     - рассмотрение исков, жалоб граждан  и юридических лиц в области земельных отношений;

     - анализ судебной практики как  источника развития земельного  законодательства.

     Создание  и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.

     Таким образом, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

     - формирования достоверной информации о количестве и качестве 
(в том числе и оценочных) характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;

     - определения на законодательном  уровне возможности оборота земель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;

     - формирования нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

     - формирования кредитной системы  (земельные и коммерческие банки,  небанковские кредитные организации и учреждения);

     - формирования системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция), закрепляющих право пользования землей (объектом купли-продажи может быть не сама земля, а право на ее использование без изменения целевого режима использования);

     - формирования системы оказания  консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.);

     - содействия формированию земельного рынка и целенаправленного воздействия на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

     - содействия стабилизации земельного  рынка, формирования ценовой политики и политики структуризации землепользования;