Земельное право. Лекции

p>Добровольные:

- договор или иная  сделка;

- отказ от права на земельный участок;

- смерть физического  лица или ликвидация юридического  лица.

2. принудительные:

- судебное решение;

- конфискация;

- реквизиция;

- изъятие земельных  участков для государственных  и муниципальных нужд;

- акт ОГВ.

Вопрос 2.

Договор купли-продажи земельных  участков.

Регулирование договора купли-продажи земельных участков является сферой гражданского законодательства. Однако земельным законодательством устанавливается ряд особенностей:

Существенным условием договора купли-продажи является предмет  договора, то есть земельный участок. В соответствии с земельным законодательством  для индивидуализации земельного участка в договоре должны быть указаны следующие характеристики земельного участка:

-  размер земельного  участка;

- местоположение;

- целевое назначение;

- разрешенное использование  (вид использования);

- кадастровый номер  земельного участка.

2. Также в договоре купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены определения цены земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Действует для лиц, переоформляющих право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, для собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.

Договор заключается  в письменной форме, и переход  права собственности на земельный  участок подлежит обязательной государственной регистрации.

3.Вслучае продажи  земельного участка и земель  сельхоз назначения собственник  обязан предложить купить данный  земельный участок ОГВ субъекту  РФ или ОМС.

4.В соответствии с положениями ст. 35 ЗК РФ  при продаже здания, строения, сооружения продается земельный участок, необходимый для его использования в случае, если у здания и земельного участка одни собственник.

Договор аренды земельных  участков.

Особенности договора аренды земельных участков:

В случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, цена договора определяется в соответствии с ставками земельного налога за данные земельные участки. Постановление Правительства РФ «о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Данные земельные  участки могут быть переданы в  субаренду без согласия собственника с последующим его уведомлением.

В соответствии со ст. 30, 31 ЗК РФ – установлен особый порядок  предоставления земельных участков в аренду для целей, связанных со строительством.

Залог.

Регулируется ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности:

В соответствии с  законодательством земельный участок  может быть заложен отдельно от зданий, строений и сооружений на нем расположенных. Исключения составляют земли сельхоз назначения. Они могут быть заложены только вместе со всеми зданиями, строениями, сооружениями на них расположенных.

В случае невыполнения обязательств по основному договору заложенное имущество подлежит реализации на торгах после вынесения соответствующего судебного решения.

В случае реализации земель сельхоз назначения она производится только после 11 ноября (связано со сбором урожая).

 Особенности совершения сделок с земельными долями.

В случае продажи  доли в праве общей собственности  на земельный участок сособственники имеют право преимущественной покупки.

ФЗ «об обороте земель сельхоз назначения» установлены следующие особенности в праве общей собственности:

Долю в праве  общей собственности на земельный  участок из земель сельхоз назначения без её выдела можно продать, подарить другому сособственнику или внести в уставный капитал  сельхоз предприятия, использующего данный земельный участок. Для совершения иных сделок необходимо произвести выдел земельного участка.

В случае если сособственник  хочет продать свою земельную  долю он обязан в первую очередь  оповестить иных сособственников. Оповестить иных сособственников посредством направления письма с уведомлением каждому , либо публикацией в специально установленных СМИ. В случае если ни один из сособственников не выразил согласия на покупку земельной доли, производится её выдел. Собственник земельной доли оповещает иных сособственников о желании выделить земельную долю в границах и местоположении земельного участка. Решение о выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности, как правило, принимается на общем собрании сособственников. В случае не достижения согласия предусмотрены согласительные процедуры, а также обращение в суд. Цена земельного участка остается неизменной.

Вопрос 3.

Ст. 28 ЗК РФ – каждый имеет право на приобретении земельных  участков в собственность.

Нельзя отказать в предоставлении земельного участка  по каким-либо основаниям, кроме установленных законом, кроме земельных участков, изъятых и оборота, а также зарезервированных земель.

В соответствии с  ЗК РФ установлено несколько процедур предоставления земельных участков:

Предоставление для  целей, связанных со строительством. Ст. 30-32, 38, 38.1,38.2 ЗК РФ.

Земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются для строительства:

А) С предварительным согласованием места размещения объекта. Земельные участки предоставляются в случае, если объект, подлежащий строительству обладает определенными особенностям, может быть построен только в определенном месте.  Порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта:

- выбор земельного  участка, который обеспечивается ОМС. По результату выбора составляется акт выбора земельного участка, который утверждается решением  о предварительному согласовании места размещения объекта.

- формирование земельного  участка: определение границ земельного  участка, разрешенного использования  земельного участка, технических  условий подключения к инженерным  и коммунальным сетям.

- кадастровый учет  земельного участка.

- предоставление земельного участка для строительства.

В данном порядке  земельные участки предоставляются  на праве постоянного бессрочного  пользования или в аренду.

Б) Земельные участки для целей, связанных со строительством, без предварительного согласования:

- формирование земельного участка;

- кадастровый учет;

- принятие решения о проведении торгов в форме конкурса или аукциона;

- публикация объявления  о проведении торгов и основных  условиях;

- проведение торгов;

- подписание протокола  по результатам торгов. Оформляется право перехода права собственности или договор аренды.

Для целей, не связанных  со строительством  - ст. 34 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливается НПА  ОГВ субъекта РФ.

Приобретение права на земельный участок при наличии права на здание, строение, сооружение.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на приобретение в собственность  земельных участков, необходимых  для использования данных зданий, строений, сооружений. Земельным законодательством предусмотрены особенности реализации данного права собственниками многоквартирных домов, где собственники квартир являются сособственниками права на земельный участок.

Вопрос 4.

Ст. 49 – изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, строительством объектов, имеющих государственное. Муниципальное и общественное значение, в случае отсутствия других вариантов их размещения, в иных случаях, установленных ФЗ.

В случае изъятия  земельного участка у собственника ему возмещается стоимость земельного участка, стоимость зданий, строений, сооружений, на нем расположенных, стоимость посадок, упущенная выгода = выкупная цена. В случае изъятия земельного участка у землевладельцев, землепользователей, арендаторов возмещению подлежат все убытки, включая упущенную выгоду.

      Порядок изъятия земельного участка для  гос или мун нужд определяется ст. 55 и 63 ЗК РФ. Порядок выкупа земельного участка, определение выкупной цены, прекращение права владения и пользования земельным участком определяется ГК РФ.

Вопрос 5.

В случае стихийных  бездствий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного  характера земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными ОГВ в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества, государства.

При реквизиции земель собственнику земельного участка возмещаются  убытки и выдается документ о реквизиции. По ГК – это временно. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается стоимость земельного участка либо предоставляется равноценный земельный участок.

При прекращении  действия обстоятельств в связи  с которыми была осуществлена реквизиция по общему правилу земельный участок возвращается его собственнику.

Вопрос 6.

      Лицо, которое открыто и добросовестно  в течение установленного законом  срока владеет и пользуется имуществом, приобретает право собственности  на него.

Земельный участок  приобретает статус безхозяйной  недвижимости вещи в случае отказа от него собственника. Ст. 53 ЗК РФ –  отказ от права собственности  на земельный участок осуществляется посредством подачи заявления в орган, осуществляющий гос регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ИОГВ или ОМС  обязан сообщить об отказе от права  на земельный участок в случае если на него ранее не было зарегистрировано прав в ЕГРП. Право собственности  на земельный участок прекращается с даты гос регистрации прекращения права или с момента принятия решения о прекращении права на землю в случае, если право ранее не было зарегистрировано в ЕГРП.

С момента прекращения  права собственности земельный  участок становится безхозяйной  недвижимой вещью и любое заинтересованное лицо может открыто и добросовестно использовать земельный участок.

В случае, если никто  не использует земельный участок  более 1 года, ОМС может обратиться в суд для признания права  мун собственности на данный земельный  участок.  

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ В СФЕРЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА В СФЕРЕ  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ.

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ.

РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ.

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ ИЗ ПЕРВОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО.

МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ.

ОГВ В СФЕРЕ РАЦИОНАЛЬНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ.

Вопрос 1.

Организационный механизм в сфере использования и охраны земель – совокупность направлений деятельности уполномоченных субъектов, направленная на обеспечение рационального использования и охраны земель.

Субъектами управления являются:

ОГВ;

ОМС;

Общественные организации;

Производственные организации.

Наиболее значимым является гос управление, которое  представляет собой деятельность уполномоченных ОГВ по осуществлению функций  и принятию организационных мер, в сфере использования и охраны земель.

К функциям относятся: