Земельное право: Приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

     Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним запись об ипотеке  не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП.

     В п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

     При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Поэтому орган, регистрирующий договор об ипотеке земельного участка, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю объектов недвижимого имущества, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП. Более того, орган, регистрирующий договор об ипотеке, в дальнейшем при регистрации права залогодателя на какие-либо иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, должен одновременно с регистрацией права собственности внести в ЕГРП запись об ипотеке таких объектов.

     Ст. 64.1 также является новеллой, внесенной в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ от 30.12.2004 N 216-ФЗ в развитие ст. 64.2. Согласно данной статье земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.

     Именно  в этом случае законодатель счел возможным  и нужным предусмотреть возникновение  законной ипотеки в отношении  именно земельного участка, на котором  построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта.

     Что же касается строящихся или построенных  за счет заемных или кредитных  средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом. Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Во всех иных случаях сторонам придется специально заключать договор об ипотеке строящихся или построенных зданий или сооружений.

     В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

     Ни  в ст. 64.2, ни в ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не уточняется, в каком объеме необходимо предоставить кредит (заем), чтобы кредитор (займодавец) стал законным залогодержателем. В обеих статьях использована достаточно нейтральная формулировка: «с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа». А в ст. 77 Закона, регулирующей возникновение законной ипотеки на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, были специально добавлены слова, указывающие на то, что такая законная ипотека возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет заемных средств «полностью либо частично».

     По  общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя  не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.¹⁰

     Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, последний вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе если это необходимо путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Данная норма Закона необоснованно расширяет права залогодержателя, поскольку законодатель не определяет, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. В связи с этим подобная формулировка кажется недостаточно определенным критерием, определяющим основные действия залогодержателя. К тому же законодатель предоставил право залогодержателю не только потребовать изменение договора об ипотеке, но и, если это необходимо, распространить ипотеку на возведенное залогодателем здание или сооружение. А это уже самостоятельный, отдельный договор, заключить который возможно лишь при взаимном соглашении друг с другом, что вряд ли будет достижимо. Иными словами, если договор об ипотеке не запрещает возведение строения на заложенном земельном участке, то и нарушений со стороны залогодателя нет.

     Для российской действительности характерно то, что недвижимое имущество, расположенное  на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный  участок - другим.

     Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

     Если  же закладываемый земельный участок  не относится к землям сельскохозяйственного  назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий.

     В заключение необходимо отметить, что  в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

     Важную  роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимость которых очевидна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Действующее законодательство Российской Федерации  регулирует гражданский оборот земельных  участков несколькими нормативными актами, которые являются равными  по своей юридической силе (Гражданским и Земельным кодексом) и имеют различные подходы к установлению правил приобретения права собственности на земельные участки.

     На  сегодняшний день для собственников  зданий, строений, сооружений весьма актуальной является проблема оформления прав на земельный участок, на котором указанные  объекты недвижимости расположены. Одним земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, и они должны их переоформить на право аренды или приобрести в собственность, у других вообще нет никаких правоустанавливающих документов на земельные участки.

     Не  вызывает сомнений, что земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен. Очевидно также, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, находится чей-то объект недвижимости, то никто, кроме собственника, не должен претендовать на этот участок. Это признает и законодатель.

     В различных частях Гражданского кодекса  РФ предусмотрен ряд оснований приобретения земельных участков в собственность, наиболее распространенными из которых являются:

     1) заключение договоров купли-продажи  (в том числе продажа на торгах), мены, дарения или иной сделки  об отчуждении земельного участка;

     2) принятие наследства, а также  переход права в результате  правопреемства при реорганизации  юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ);

     3) приватизация земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  землепользователями, землевладельцами  и арендаторами;

     4) приобретательная давность и  ряд других оснований.

     Следует отметить, что гражданско-правовые способы приобретения права собственности возникают также в силу закрепленных земельным законодательством исключительных условий.

     Остается  достаточное количество актуальных теоретических и практических проблем, связанных с приобретением права  собственности на земельные участки, требующих разрешения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2. Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика. - 2005. - № 10. – С.10-14.
3. Бобин П.Н. Проблемы гражданско-правового регулирования отношений природопользования // Юрист. - 2007. - № 2. - С. 6 – 9.
4. Буров В. Составной земельный участок как разновидность сложной вещи // Адвокат. - 2006. - № 11. - С. 70 - 77.
5. Галиновская Е.А. Новое в правовом регулировании предоставления земельных участков для строительства без проведения торгов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2007. - № 5. - С. 59.
6. Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. - 2005. - № 8. - С. 55.
7. Дмитриев А.В. Возникновение права собственности на землю // Законодательство. - 2005. - № 6. - С. 36.
8. Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков сособственников расположенных на них строений // Юрист. - 2007. - № 6.
9. Ершов О.Г. О предоставлении застройщикам земельных участков под строительство // Право и экономика. - 2007. - № 4. - С. 90 - 93.
10. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М.: Юрист, 2002.
11. Как получить земельный участок: Практ. пособие / Под ред. А.К. Артемьева. - М.: Статут, 2007.
12. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма, 2001.
13. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок // Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 13.
14. Певницкий С. Приобретение прав на земельные участки при инвестиционно-строительной деятельности // Хозяйство и право. - 2007. - № 11. - С. 77.
15. Писков И. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. - 2003. - № 6. – С.11.
16. Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. - 2006. - № 9. – С.7-9.
17. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. - 2004. - № 10. - С. 65 - 72.
18. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. – 2009. - №3. – С.23-24.
19. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. - М.: Инфра, 2007.
20. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. – 2007. - №12. – С.19-22.