Земельное право

• Справка территориального органа федерального органа государственной  власти в сфере недропользования об отсутствии на выбранном участке  полезных ископаемых.

Необходимы заключения республиканских  и федеральных органов:

• Министерства имущественных отношений 

• Министерства охраны природы 

• Управления Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости

• Республиканского органа санитарно-эпидемиологического надзора

• Ленского бассейнового водного  управления Федерального агентства  водных ресурсов;

• Министерства культуры и духовного  развития, объекты археологического наследия.

Районные заключения:

• Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости

• Заключение отдела архитектуры  и градостроительства комитета земельных  и имущественных отношений муниципального района;

• Заключение инспекции охраны природы  района

• Заключение санитарно-эпидемиологического  отделения Управления Федеральной  службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

• Справка (архитектуры) об отсутствии или изменении генерального плана

• Заключение лесничества

• Заключение пожарного надзора  ОГПН

По статье 4.1 ФЗ 191-ФЗ должны быть проведены  публичные слушания:

Орган государственной власти, орган  государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованное во включении земельного участка  в границы населенного пункта направляет в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного  пункта.

Орган местного самоуправления в течение  сорока пяти дней с даты поступления заявления:

• Подготавливает и направляет в  исполнительный орган государственной  власти субъекта РФ заключение о возможности  целесообразности включения земельного участка в границы населенного  пункта;

• Проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного  пункта;

• Публичные слушания по вопросу  о включении земельного участка  в границы населенного пункта организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования с учетом требований статьи 4.1.;

• Решение о проведении публичных  слушаний принимается в течении пяти рабочих дней с даты поступления заявления;

• Извещение о проведении публичных  слушаний подлежит опубликованию в  порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном  сайте муниципального образования  в сети «Интернет» ( при наличии сайта) и направляется правообладателям земельных участков;

• После проведения слушаний заключение о результатах публичных 
слушаний подлежит опубликованию для официального 
опубликования муниципальных правовых актов и размещается на 
официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» ( 
при наличии сайта);

• Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения  об их проведении определяется уставом  или нормативно-правовыми актами муниципального образования, но не может  превышать одного месяца;

Орган местного самоуправления направляет в Департамент по лесным отношениям подготовленные:

• Заключение о целесообразности включения земельного участка в  границы населенного пункта;

• Распоряжение о проведении публичных  слушаний.

 

Задача  № 3

Представитель товарищества собственников жилья  обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка под многоквартирным  жилым домом и прилегающей  территорией на государственный  кадастровый учет. В учете было отказано в связи с тем, что  в отношении данного участка  не осуществлялось межевание, и отсутствует  протокол общего собрания собственников  помещений.

Правомерен  ли отказ в постановке на кадастровый  учет данного земельного участка? Каков порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирными домами в существующей застройке (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ)?

 

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ право  общей долевой собственности  собственников жилых и нежилых  помещений в многоквартирном  доме возникает среди прочего  имущества и на земельный участок, занятый таким домом.

По общему правилу, установленному ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», момент возникновения  права общей долевой собственности  на земельный участок под многоквартирным  домом зависит от даты постройки  и наличия кадастрового учета  земельного участка.

В случаях, когда многоквартирный дом построен (реконструирован) после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 01.03.2005, то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. В данном случае право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

В существующей застройке земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме:

• с даты вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 – если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прошел кадастровый учет до указанной даты;
• с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет – если указанные действия не были осуществлены до вступления в силу ЖК РФ.

Как видно  из указанного выше, в ситуациях, когда  многоквартирный дом построен до введения в действие ЖК РФ, и земельный  участок под ним не был сформирован  и поставлен на кадастровый учет, для возникновения права общей  долевой собственности на участок необходимо инициировать процедуру формирования такого участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

Законодательством процедура по формированию участка  и постановки его на кадастровый  учет достаточно четко регламентирована и состоит в осуществлении  следующих действий:

1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На указанном  собрании собственники помещений должны принять решение о формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учет с целью возникновения права общей долевой собственности на него, а также выбрать лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета.

Инициировать  процедуру проведения общего собрания собственников помещений вправе любой из собственников помещений. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие  собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от общего числа голосов  принимающих участие в данном собрании.

Состав  и примерные формы документов, необходимых для принятия общим  собранием собственников помещений  в многоквартирном доме решения  о формировании земельного участка  утверждены Постановлением Правительства  Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП.

2.Обращение  в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Комиссия  по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – Комиссия) создается при префектуре соответствующего административного округа города..

Уполномоченное  общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме лицо обращается с запросом в Комиссию для проверки документов по принятию общим собранием собственников такого дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии).

3. Обращение  в Департамент земельных ресурсов города.

В соответствии с законодательством лицо, уполномоченное общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме, обращается в Департамент земельных ресурсов с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и постановке его на государственный кадастровый учет.

К указанному заявлению прилагаются:

• документ, подтверждающий полномочия представителя и документы, удостоверяющие его личность;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
• выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Вместе  с тем следует отметить, что  вступившими в силу гл. 1.1. ЗК РФ и  Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  существенно упрощен порядок  формирования и постановки на кадастровый  учет земельных участков. В соответствии с указанным законом, обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – Роснедвижимость (его территориальные органы) с  заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый  учет вправе любое лицо.

К указанному заявлению должен быть приложен межевой  план земельного участка. Подготовку межевого плана земельного участка осуществляют кадастровые инженеры, коими до 01.01.2011 являются, в том числе, землеустроители  и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 правом выполнения работ по землеустройству.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе самостоятельно заключить  договор с кадастровым инженером  на выполнение работ по формированию земельного участка, занятого домом, подготовке документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет

На данной стадии нередко возникают споры  по определению размера и площади  земельного участка, занятого многоквартирным  домом и подлежащего передаче в общую долевую собственность  собственников помещений в нем.

В соответствии с законодательством площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно  ЗК РФ предельные размеры земельных  участков устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и  застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

4. Проведение государственного кадастрового учета земельного участка.

В соответствии с законодательством осуществление  данного этапа работ обеспечивает Департамент земельных ресурсов муниципального образования, для чего обращается в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы). Полученный кадастровый паспорт земельного участка передается заявителю. Общий срок формирования земельного участка под многоквартирным домом не должен превышать шести месяцев.

Вместе  с тем, как уже было отмечено выше, согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлением о  постановке на государственный кадастровый  учет земельного участка вправе обратиться любое лицо, в том числе уполномоченное общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме (п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости»).

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе самостоятельно обратиться в Управление федерального агентства  кадастра объектов недвижимости по муниципальному образованию с заявлением о постановке земельного участка, занятого таким домом, на государственный кадастровый учет и получить кадастровый паспорт участка.

5. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности  на земельные участки, возникает  по основаниям, установленным гражданским  законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".