Земельный участок как объект арендных отношений

     Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности  земли (в том числе  почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

     При этом земельный участок  может быть делимым  и неделимым. Делимым  является земельный  участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

     Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения не капитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

     К дачному земельному участку относится  участок, предоставленный  гражданину или приобретенный  им в целях отдыха (с  правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

     Выделяют  такое понятие, как  земельный участок  общего пользования. Такие участки  находятся в государственной  или муниципальной  собственности, не закрыты  для общего доступа  и не подлежат приватизации. Граждане имеют право  свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

     Земельные участки общего пользования  рассматриваются  как особая категория  участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 Гражданского кодекса, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

     Особый  правовой режим установлен для земельных  участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные для этих целей, а также предназначенные для этих целей. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным Земельным кодексом.

     Размер  общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены  на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

     Земельным кодексом Российской Федерации установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

     Еще более существенные ограничения установлены  для земельных  участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Правовая природа  аренды земельных  участков????? 

     Аренда  земли – правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

     Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный  характер. Обусловлено это тем, что  аренда имущества – категория  только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.

     Аренда  – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование  за определенную плату  на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

     Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и Земельным кодексом.  

     В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

     Основным  признаками аренды земель являются:

• срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре  (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное)  пользование и  др.;
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

     Арендные  отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

     По  истечении срока договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

     При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

     Если  арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

     Если  арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 

     Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством  земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

     Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных  муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных  предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за ним имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»  (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10,ст. 1120)  производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии  с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество  акционерного общества принадлежит ему на праве собственности. 

     Арендодателем могут выступать также лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) – только с согласия собственника.

     В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или  структурных подразделений, не имеющих права юридического лица.

     В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться  гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным  юридическим лицам, лицам без  гражданства и иностранным государствам.