Земельный участок как объект арендных отношений

     - передать земельный участок арендатору  в сроки, установленные договором  аренды;

     - передать земельный участок со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования;

     - если передача принадлежностей  должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;

     - передать арендатору земельный  участок в состоянии и по  площади, соответствующих условиям  договора; 

     - по истечении срока аренды  возместить полностью или частично  расходы по освоению земель  и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;

     - не вмешиваться в сельскохозяйственную  деятельность арендатора, если она  не противоречит условиям договора;

     - предупредить арендатора о правах  третьих лиц на земельный участок;

      - не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

     В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  

• передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 
• содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
• в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
• в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

     Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц  на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими  лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом  - обратить взыскание  на заложенный земельный участок – независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п.2 ст. 613 ГК РФ).  Таким образом, ст.613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

     Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования, также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог). Однако, согласно ст. 666 ГК РФ земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

     В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой  на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

     Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина – арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. 
 

     2 Договор аренды  земельного участка  

     Основным  документом, регулирующим отношения  между арендодателем земельного участка и арендатором, является договор аренды земельного участка. Учитывая специфику арендных отношений и особенности объекта этих отношений, договоры играют ведущую роль в урегулировании земельных арендных отношений.

     Договор аренды земельного участка - это юридически оформленное в установленном законом порядке двустороннее соглашение о взаимных обязательствах, согласно которым арендодатель за плату передает во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок. 

     2.1 Существенные условия  договора аренды  земельного участка 

     Существенными признаются все условия договора, которые требуют согласования, так  как при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор  признается незаключенным. Существенными закон признает:

     1) условия о предмете договора;

     2) условия, прямо названные в  законе или иных правовых актах  как существенные;

     3) условия, необходимые для договоров  данного вида;

     4) условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Чтобы стать объектом аренды, земельный  участок должен быть определен точно  так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает  в качестве недвижимого имущества  в гражданско-правовых отношениях.  В договоре должно быть четко указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить  идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиям договора. Отсутствие этих данных в договоре об объекте, подлежащем передаче в аренду, влечет недействительность договора.

     Арендная  плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

     Согласно ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленных договором.

     В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются по соглашению сторон.

     Еще одним существенным условием является срок договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.  

      
     К существенным условиям договора аренды земельного участка относятся также: целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка; сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта или его части; ответственность сторон.

     Отсутствие  в договоре аренды земли одного из существенных условий является основанием для признания договора недействительным.

     В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка  правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты  др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.

     К договору  в обязательном порядке  прилагается план участка с указанием  границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

     2.2.  Расторжение договора и прекращение права аренды земельного участка  

     Договорные  отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его  по взаимному соглашению.  В случае не достижения  сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

     Договор аренды земельного участка прекращается:

• по соглашению сторон;
• по решению суда;
• по истечении срока аренды.

     Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания  прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может  быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6. реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.