Жер рентасы

   Төлемдердің ішінде жер учаскісін пайдаланған үшін төленетін төлемдер және айырықша қорғалатын аумақтарды пайдаланған үшін төлемдер енеді.

     Меншіктегі,тұрақты жер пайдаланудағы немесе бастапқы ақысыз уақытша жер пайдаланудағы жер учаскілеріне Қазақстан Республикасының салық заңдарына сәйкес жер салығы салынады.

    Мемлекет уақытша ақылы пайдалануға берген жер учаскілері үшін жер учаскісін пайдалану төлемақысы алынады.

     Қазақстан Республикасының аумағындағы жер учаскісін басқа мемлекеттерге жалға берілген кезде жер учакісін пайдалану төлемақысының  мөлшері Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шарттарда айқындалады.

     Жер учаскілері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық

                                                                                12

ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының  мөлшері Қазақстан Республикасының  Үкіметі белгілейді. Бұл ретте жер учаскілерін пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ствкаларының мөлшерінен төмен

 белгіленбейді.  Жалдау құқығын сату төлемақысы  нақты жер учаскісінің 

кадастырлық құнына қарай сараланып белгіленеді.

    Нақты жер учаскісінің кадастрлық құнын жер ресурстарын басқару жөніндегі  аумақтық орган мемлекеттің жеке меншікке ақылы негізде беретін жер учаскілері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету құнын айқындау актісімен рәсімдейді.

    Меншік иесі жер учаскісін сатқан  немесе жалға берген кезде, мемлекеттік

 емес  жер пайдаланушы өзіне тиесілі  жер пайдалану құқығын басқа  тұлғаларға 

сатқан кезде, жер учаскілері үшін тілемақының  мөлшері, мерзімдері мен 

нысаны Қазақстан  Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады. (ҚР ЖК 9-бабының 7-тармағы).

     Қажетті өндірістің басталуы және материалды игіліктердің маңызды бастауы жер болып табылады. Адамдардан тәуелсіз өмір сүретін, жер адамдарды тамақпен, құрылыс материалдармен, жер асты байлықпен қамтамасыз етеді, бұл мағынада жер адам еңбегінің ортақ заты ретінде қызмет етеді. Сонымен қатар адам жерді өзінің қызметтерің жетекшісі ретінде және әр түрлі өндіріс процессінің территориалды операциялық базаларын қолданады, онда жер еңбектің ортақ құралы сияқты қызмет етеді.

Машина және шикізатта қолдана отырып, жер жыртуда, тырналау, себу және т.б. технологиялық операцияларды қолдана отырып адам жерге еңбек затына

әсер еткендей әсер етеді. Негізгі  мақсаты- ауыл шаруашылық дәнді дақылда-

ның дамуы және өсуі үшін қолайлы жағдай жасау.

      Бұл шарттар көбінесе жер қабығының жоғарғы қабатының маңызды қасиеті-жер қыртысының құнарлығын анықтайтын, жердің өндірістік қасиеттеріне тәуелді болады. Адам жерге еңбек затына сияқты әсер етсе, жер қыртысындағы, қоректік заттардың өсімдіктерімен қоректенуіне қолдау жасайды.

      Аталған жағдайдың барлығы жер  төлемдерінің құқықтық реттелуін  қамтамасыз ететін жер заңдарының  дамуына объективті түрде әсер  ететін факторлар болып отыр. Сонымен бірге, қазіргі таңдағы  нарық жағдайында жер төлемдері  мәселесі кез-келген тұлғаны алаңдатар  шаралардың бірі. Сол себепті,  жазылған нақты жұмыстың өзектілігі- Қазақстан Республикасында жер  төлемдері мәселелерін теориялық және тәжірибелік тұрғыдан кешенді түрде зерттеу қажеттілігінің туындауымен байланысты.

     

   

 

 

 

 

13

2.2. Сапалы бағалау (жер қыртысының бонитет балы)

 

     Жер қыртысының бонитет балы, жер өңдеуінің интенсивтілігін және агроклиматтық шарттарын қатарластыру кезінде жердің құнарлығын салыстыра (баллдық) бағалауды көрсетеді. Ол жер қыртысының қасиеттерінің уақыт өте келе негізгі тұрақтылығы бойынша жүргізіледі және осы жер қыртысында көп жылдық егістіктің орташа балымен өзгертіледі. Агроклиматтық шарттарды және жер өңдеу интенсивтілігінің қатарласуы, жер-бағалау райондарының аймақтарының көрсетілген белгілері бойынша территорияларды біртектес салыстыруды ерекшелеумен табиғи-ауыл шаруашылық аймақтау жолымен жүзеге асырылады. Жерлерді бағалау кезінде негізгі құрал болатын, бұл аймақтар бойынша жер қыртысының бонитет балының шкаласы өңделеді. Ішкі шаруашылық жерлерді бағалау кезінде таксономиялық бірлік болып жер қыртысының әр түрлілігі қызмет етеді. Жер қыртысының бонитет балы кезінде

егістік көлемінің  молшылығына әсер ететін негізгі  қасиеттерін таңдайды. Әр аймақта  бұл белгілер әр түрлі болады, олардың  нақты шарттарында көрінуіне  тәуелділігімен байланысты.

     Өнеркәсіпте бағалар өндірістің орташа жағдайымен реттеледі. Ауыл шаруашылығында жер өндіріс құрал-жабдығының басты элементі болғандықтан, онда бағалар ең нашар жер учаскісіндегі өндіріс жағдайымен анықталады. Жақсы және орташа сапалы жерлер саны шектеулі (көптеген жерлер шөл және шөлейтті аймақтарда, орман, тундра, балшықты, таулы массивтер және т.б.), сондықтан жақсы және орташа учаскіден алынған өнім көлемі сұранымды жаба алмайды.

    Жерді бағалау сатып алу, сату шарттары орындалған, құрылыс жобаларын іске асырған кезде міндетті болмаса да, қажетті болады.

Жердің тиімді пайдалануын анықтаған кезде  мынаны ескерген жөн:

     -оның арнаулы тағайындауын және рұқсат етілген қолдануын

     -жер нарығындағы күтілген ауысымдар

     -тәуелсіз жерді бағалау инвесторлардың тәуекелділігін түсіреді, жерді

нарықтық  айналымға салған кезде ипотекалық кредитке жағдай жасау кезінде жеңілдетеді  және экономикалық айналымға бағалы және кіріс кіргізетін жерлерді қолдануға  мүмкіндік береді.

      Экономикалық жерді бағалау. Кез келген адам қайраткері жермен тығыз байланысты, кеңістік негізі немесе өндіру көзі ретінде экономикалық жағынан жерді бағалау 2 жағынан қарастырамыз:

   

      1) Жер ол табиғат ресурсы, кеңістік, өсімдік және жануар әлемі, жер бедерімен байланысты болып келеді.

     

      2) Қазастанда жер реформаларын жүргізу шарттарында маңызды рөлді жерлерді бағалау ойнайды, ол бірінші кезекте ауыл шаруашылық кәсіпорындарына шаруашылық өндіріс бөлімшелерінің шекараларында, өрістерде және  жер-су  учаскілерінде, ішкі шаруашылық территориалды

14

бірлікте  қажетті.  Бәрінен бұрын бұл  мұндай бағалау нәтижесі көптеген

тәжірибелік тапсырмаларды шешу кезінде үлкен  мағынаға ие болады, ал нақты:

      -жер өңдеу өнімдерінің өндірісі  бойынша шаруашылық-есептік бөлімшелерінің  тапсырмаларына негізделетін, кәсіпорындардың  шаруашылық қызметтерін талдау  және жоспарлау

      -жерлерді рационалды қолдану  ұйымдары; өндіріс бөлімшелерінің  еңбек және материалды ресурстарын,  аудандардың оптималды көлемін  анықтау, 

өнімді жүзеге асыру және өндірістің көлемін анықтау; егіс айналымы және

ауыл шаруашылық егіншілік мәдениеттерін орналастыру; егіс айналым территорияларының  ұйымдары; жер өңдеу шығындарын төмендету  және өндірістік  және технологиялық  жер қыртысын жақсарту бойынша шараларын  өңдеу

      -жер қатынастарын реттеу; жерлерге  аренда кезінде арендалық төлем  және еңбектің тәртіпті төлемі  негізінде; қолдануды бақылау  және жерлерді қорғау; жер иелері  және жер қолданушылар, арендаторлар  және арендаға беруші арасындағы  жан-жалдарды  шешу; сел апаттары  зардабынан болған, жерлерді бөлу  және күшпен алу кезіңдегі  шығындарды компенсациялау көлемін  орнату.

Қоныстандыру  жүйесі арқылы, айтылғандай мемлекеттің  жер ресурстарын

басқару бойынша  негізгі қызметтері жүзеге асырылды.

    Қазіргі  уақытта қолданатын әдістемелік  ұсыныстарға сәйкес жерді бонитеттеу  деп салыстыруға келетін егіншілік  қарқындылығында және агротехника  деңгейінде жердің сапасын құнарлығы  бойынша салыстырмалы түрде бағалау  түсініледі. Жерді бонитеттеу жер  бағалау жұмыстарының бірінші  сатысы ретінде жерді экономикалық  бағалау үшін топырақ топтары  түрінде бастапқы негіз беру  керек. Бонитеттеу барысында анықталған, белгілі жаратылыс нышандарымен  сан жүзінде сипатталатын жер,  экономикалық көрсеткіштер бойынша  бағаланады. Топырақтарды бонитеттеу  мәліметтерінің жерді, оның жаратылыс  сипаттамаларын ескере отыра,  тиімді пайдалану мәселелерін  шешуде көп маңызы бар.

     Қоғамдық өндірістің тиімділігін арттыру, соның нәтижесінде жердің сапалы бағасын, халықтың тұрмысын, әл-ауқатын жақсарту, материалдық және табиғи қорларын тиімді пайдаланумен тікелей байланысты. Қазіргі кезде және болашақта жер учаскілерін кешенді, үнемді пайдалану мәселесін шешкен де ғана экономиканың даму қарқынын арттыруға болады.

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15

III. Жер қойнауын бағалау әдістемесі

3.1. Жер қойнауын пайдаланушылардың негізгі құқықтары

 

     Жер бағасы- капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың

мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам еңбегі шығындалмаған. Өздігінен  адам еңбегінің бола алмайтындықтан жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-сатылады, тауар айналасына енеді яғни жер  бағаланады. Жер бағасы, бір жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз пайызымен белгіленеді. Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни  арендалық төлемнің бөлігі. Егер жер учаскісі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк салымынан 10%  алатын болса онда жердің бағасы (10000*100):10=100000 теңге болады., бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдалынатын әдіс.

   Әлемдік тәжірибеде бағалаудың анықталған әдістемелері өңделген, олар Д.Фридман, Н.Ордэй, Д.Эккерттің және т.б. жұмыстарында баяндалған.

     Бағалаудың 3 әдісі бар:

     -табысты әдіс;

     -шығынды әдіс;

     -сатуды салыстыруын талдау әдісі.

      Табысты әдіс бағаланатын объекттің, берілген жағдайда жерді бағалаудың

табыстылық  көрсеткіштерінің мативациясын көрсетеді.

Бағаланған  жерден болашақта үлкен табыстылықты жобалайды және күтеді.

Негізгі кемшілігі, ол мәліметтер жобасына негізделетіні  болып табылады.

      Шығынды әдіс жерді бағалауда шығындар деңгейін көрсетеді.

Бағаланатын жерлерді өңдеу үшін ауыл шаруашылық машиналарын эксплуатациялау және табиғи ресурстарды шығынды әдіс есепке алады. 

Шығынды әдістің  ерекшелігі, ол аз  активтерден сенімді  өзектілік алу үшін қолдануда  оның жарамдылығы үлкен дәрежеге ие болады.

Кемшілігі осы  шығындарға кеткен нарықтық құндылығы  және инвестициялар көлемі арасындағы принципиалды өзгешеліктердің бар  болуымен байланысты.

      Сатуды салыстыруын талдау әдісі бағаланатын объектіні (жер) соған ұқсас жер учаскілерін салыстырумен байланысты: жер қыртысының типі, механикалық құрамы, жер қыртысының натрийді қамтуы т.б.

     Үш әдісті талдай және таңдай  отырып жерді бағалау үшін  ең жарамдысы

ретінде табысты әдісті таңдауға болады, өйткені ол бұл тапсырма үшін ең

жарамдысы болды.

      Жер реформалар  шарттарында жерлерді  бағалау қолданысының деңгейі  аса кеңейтілді. Ішкі шаруашылық  жерлерді бағалау келесі тәжірибелік  тапсырмаларды шешу кезінде қолданылуы  мүмкін:

      -жер өңдеуші өнім өндірісі  бойынша шаруашылық есептік бөлімшелерінің 

 

16

талаптарына негізделген, кәсіпорындардың шаруашылық қызметтерін 

жоспарлау және талдау;

      -жерлерді рационалды қолдану  ұйымдары; өндірістік бөлімшелерінің  еңбек және материалдық ресурстарын,  аудандардың оптималды көлемін  анықтау,  өндіріс көлемін және  өнімдерді жүзеге асыруды анықтайды;  егіс айналымдары және ауыл  шаруашылық дәнді дақылдар мәдениеттерін  егістікке орналастыру; егіс айналым  территорияларының ұйымдары; жер  өңдеуде шығындарды төмендету  және өндірістік және технологиялық  жер қыртыстарын жақсарту бойынша  шараларды жүргізу;

      -жер қатынастарын реттеу; аренда  кезінде жерлерге арендалық төлем  және тәртіптелген негіздегі  еңбек төлемі; жерлерді қорғау  және қолдануды бақылау; жер  қолданушылар және жер иелері, арендаға беруші және арендатор  арасындағы жан-жалдарды шешу; жер  апатынан, жерлерді бөлу, күшпен  тартып алу кезінде пайда болған  шығынды компенсациялау көлемін  орнату.