Договор аренды

3) установленная  в договоре арендная плата  за пользование зданием или  сооружением включает и плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено,  или передаваемой вместе с  ним соответствующей частью участка,  если иное не предусмотрено  законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное  не оговорено, при аренде здания  и сооружения дополнительная  плата за земельный участок  взиматься не должна.

Договор аренды предприятий

По  договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие  как единый имущественный  комплекс, относящийся  к недвижимому  имуществу и включающий в себя основные и  оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор несут  солидарную ответственность  по включенным в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда: ) Уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока; - уведомленный о передаче предприятия в аренду редитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий договора аренды предприятий  помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).  

Содержание  договора состоит  в следующем:

1) обязанность предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества, через  передаточный акт; 

2) арендодатель обязан  возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя  на такие улучшения, если иное  не предусмотрено договором аренды  предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений.

Договор финансовой аренды (лизинга)

По  договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность  указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет  лизинга) у определенного  им же продавца и  предоставить этот предмет  лизингополучателю  за плату во временное  владение и пользование  для предпринимательских  целей.  

Признаки  договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя  цели финансирования (инвестирования), т.е. заключение договора лизинга  с целью вложения денежных  средств в имущество, которое  потом будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал;

2) приобретение лизингодателем  имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя  и у указанного последним продавца;

3) использование  лизингополучателем переданного  в лизинг имущества для предпринимательских  целей; 

4) предоставление  имущества по договору лизинга  одновременно и во владение, и  в пользование лизингополучателя; 

5) передача имущества  на определенный срок;

6) возможность выкупить  предмет лизинга в собственность  лизингополучателя путем уплаты  лизинговых платежей, если это  предусмотрено договором.  

Лизингодателем  является физическое или юридическое  лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю.

Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое  лицо, которое в  соответствии с договором  купли-продажи (поставки) с лизингодателем продает последнему предмет лизинга.

Предметом договора лизинга  могут быть любые  непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.  

Форма договора лизинга  письменная.  

Под ценой договора лизинга  понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя. Лизингодатель обязан:

1) приобрести в  свою собственность избранное  лизингополучателем имущество у  указанного им же продавца  на основании договора купли-продажи.  Лизингодатель, приобретая имущество  для лизингополучателя, должен  уведомить продавца о том, что  имущество предназначено для  передачи его в лизинг определенному  лицу;

2) обеспечить передачу  предмета лизинга лизингополучателю  в состоянии, соответствующим  условиям договора и назначению  имущества. Если иное не предусмотрено  договором лизинга, имущество,  являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно  лизингополучателю в месте нахождения  последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Изменение  и прекращение договора лизинга  возможно по обычным для любого  договора аренды основаниям. Изъятие  вещи, предоставленной в аренду, всегда влечет прекращение договора, а поскольку оно названо бесспорным, речь должна идти о праве  лизингодателя на односторонний  отказ от договора, не требующий  обращения в суд. Отказ лизингополучателя  добровольно выдать предмет лизинга  не дает право изъять его  принудительно.

Форма договора Аренды.

Требования  к форме договора аренды сводятся к  тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма договора аренды требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п.1 ст.609 ГК РФ).

Здесь можно отметить "отличие правил оформления договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки".

Необходимо  учитывать, что после  оформления договора аренды любого недвижимого  имущества, он, как  и любая другая сделка с недвижимостью, подлежит государственной  регистрации. 

Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, то есть последующим выкупом (ст.624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл.30 ГК РФ специальные правила и особенности оформеления договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст.560 ГК РФ). Суть правил и особенностей оформления договора аренды сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к форме договора аренды должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Условия договора Аренды

Содержание  любого договора составляет совокупность согласованных  сторонами условий. Помимо условий в  текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты  и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные. 

Существенные  условия договора аренды.

Существенные  условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Существенным  условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия  договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается  несогласованным  сторонами, а сам  договор не считается  заключенным. 

Дополнительные  условия договора аренды. 

Дополнительные  условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

• Цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей". Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
• Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
• Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
• В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
• Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
• Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
• В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).