Формирование и структура портфеля недвижимости

     Уровни разработки стратегии управления для фирмы совпадают с уровнем управления портфелем недвижимости (табл. 2). [9] 

     Таблица 2   Уровни разработки стратегии управления для фирмы

Уровень стратегии	Ответственные за разработку и принятие решений	Содержание разработки
Корпоративная стратегия	Исполнительный директор, вице-директоры: решение принимается/корректируется советом директоров	Создание и управление портфелем стратегических зон хозяйствования (СЗХ), отделений. Обеспечение конкурентного преимущества. Определение инвестиционных приоритетов и управление ресурсами в наиболее привлекательных СЗХ. Пересмотр, ревизия, унификация основных стратегических подходов руководителей СЗХ
Стратегия СЗХ	Главный менеджер СЗХ принимает решения и согласовывает их с вышестоящим руководством	Определение действий и подходов для успешной: конкуренции. Формирование реакции на изменение внешних условий
Функциональная стратегия	Функциональные менеджеры. Решения принимаются и согласовываются с руководителями СЗХ	Создание функциональных подходов поддержки стратегии бизнеса и достижения функциональных стратегий в НИОКР, производстве, маркетинге, финансах, кадрах
Оперативная стратегия	Руководители и исполнители нижнего уровня, менеджеры, в том числе функциональные, принимают и согласовывают эешения с начальниками функциональных отделов	Разработка более узких и специфических подходов и действий в поддержку функциональных и СЗХ стратегий в интересах достижения целей вышестоящих отделов и служб

 

     Миссия и цели стратегии

     Миссия — понятие, отражающее предназначение бизнеса и его философию.

     Деятельность по формированию и управлению портфелем недвижимости своей миссией имеет решение социально-экономических задач муниципального образования — обеспечение населения благами (жильем) и услугами, создание нормальных цивилизованных условий жизнедеятельности человека. Основные цели формирования портфеля:

• доход на вложенный капитал, знания и умение;
• обеспечение населения жилой площадью, товарами и услугами;
• создание рабочих мест и повышение занятости населения;
• повышение экономического рейтинга региона и муниципального образования;
• привлечение инвестиций в регион извне;
• повышение жизненного уровня населения.

     Общая модель формирования и управления портфелем недвижимости в информационной среде может быть представлена в виде следующих положений (рис. 1).

     Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости

1. Рынок недвижимости. Философия и определение понятий, структура пространственно-экономического и временного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и информационное обеспечение.
2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение понятия, инвестиции, виды финансирования, методы определения эффективности вложения капитала.
3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определения стоимости, методы расчетов.
4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости, порядок заключения и оформления сделок.
5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительских услуг, доходность объектов, управление недвижимостью.
6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция стоимости, методы оценки, показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.
7. Управление рисками. Определение и классификация рисков, уровень рисков, управление рисками.
8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости.
9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовых показателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование.
10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.
11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбора портфеля.
12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Анализ квартальный доходности портфеля, управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализ работы управляющей структуры.
13. Корректировка ПН. Изменение состава ПН, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций.
14. Корректировка ПН. Изменение состава ПН с учетом изменений рынка недвижимости.
15. Внутренняя информационная среда. Содержание информационной базы, состав и характеристика подсистем.
16. Внешняя информационная среда. Описание и характеристика. [9]

 

       

 

      2.2 Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости 

     Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока. 

     

 

     Первый блок (I) включает этапы организации создания фирмы:

1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.
2. Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.
3. Регистрация фирмы.
4. Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.
5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

     В состав ПН могут быть включены следующие пакеты:

1. Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.
2. Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.
3. Покупка складских помещений для сдачи в аренду.
4. Покупка гостиниц для бизнеса.
5. Покупка АЗС для бизнеса.
6. Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).
7. Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.
8. Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.
9. Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

     10) Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

     В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики РН. [9]

     Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости (ПН).

6. Определение состава и структуры портфеля недвижимости.
7. Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.
8. Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.
9. Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.

 
     

10. Сравнение расчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 11.
11. Оптимизация портфеля, — возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПН с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПН удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 12.
12. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.
13. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

     Основные направления разработки программы инвестирования включают:

1. Использование собственного капитала.
2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).
3. Выпуск ценных бумаг.
4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.
5. Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.
6. Ипотечное кредитование.
7. Привлечение генеральных инвесторов.
8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

     14. В блоке производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.

     При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

1. Финансовый риск:

• изменение капитальных затрат;

• изменение валютных курсов;
• инфляция;
• нарушение договорных обязательств;
• неисполнение долговых обязательств;

2. Операционный риск:

• выход из строя оборудования;
• стихийные бедствия;
• моральный износ недвижимости;
• физический износ недвижимости;
• изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

3. Риск рынка продукции:

• потеря клиентов;
• рост конкуренции;
• снижение спроса на продукцию;
• предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

4. Риск факторов производства:

     — рост или снижение цен на объекты портфеля;

• использование новых технологий в производстве продукции;
• забастовки сотрудников;
• уход ключевых сотрудников;
• разрыв контрактов с партнерами.

5. Налоговый риск:

• изменение ставок налогов;
• введение новых налогов или платежей;
• изменение тарифов и нормативов.

6. Административный риск:

• изменение в природоохранном законодательстве;
• прекращение ценовой поддержки;
• прекращение поддержки импорта;
• ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;
• ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

     7) Юридический риск:

• повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;
• изменения в торговых отношениях;
• иски акционеров, кредиторов, инвесторов;
• новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

     Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

     Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат в блок 6.

     15. В блоке производится оптимизация портфеля недвижи- мости за счет изменения состава и структуры портфеля,

     использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.