Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

      Коэффициент капитализации рассчитывается по форме таблицы 14 
 
 
 
 

Таблица 14            Расчет коэффициента капитализации

      В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

      Таким образом, стоимость объекта доходным подходом составляет 31236,7 тысяч рублей . 
 
 
 

4. Сведение  стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

      После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

      Весовые коэффициенты каждого из подходов определяются по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В целях получения большей точности значение aij может варьироваться по степени отличия от единицы.

      Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Достоинство затратного подхода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости на основе конкретных данных. Недостатки: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений [5, с.119-120].

      Положительные стороны доходного подхода: он отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода, доступность информации об арендной ставке. Недостаток: подход основан на прогнозах, влияние факторов риска на прогнозируемый доход, проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов [5, с.133-134].

      Наиболее  надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода. У сравнительного подхода плюсом  является то, что он позволяет вносить корректировки на отличия объектов-аналогов. Минус – отсутствие сопоставимых аналогов, внешние поправки искажают стоимость. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна [5, с.102-105].

      Итоговая  величина стоимости определяется по формуле:                                                                                                               

, (4)

      где - рыночная стоимость объекта, р.;

          - величина рыночной стоимости,  полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

          - весовой коэффициент подхода; 

          применяемые подходы к оценке. 
 

Данные о  сведении полученных результатов в  итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 15.

  Таблица 15    Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Для объекта оценки – кафе я отдаю предпочтение сравнительному и затратному подходу. Сравнительный подход дает надежные результаты, поскольку мы смогли подобрать аналогичные объекты в других районах города. Затратный метод надежен, так как кафе построено сравнительно недавно .

Рыночная стоимость составляет 23428,3 тысяч рублей.

      В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость. Так как залоговая стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости:

      

      Залоговая стоимость равна 14056,9 тысяч рублей.

5. Расчет кредита и обязательств под залог                             оцененного объекта недвижимости

      При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

      Остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

      Обязательства по кредиту представляют собой суммы  выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

      Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула:

      

        (5)

      где - выплаты по кредиту, р.;

          - сумма кредита, р.;

   - годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

          - число начислений в году;

          - срок, на который выдан кредит, лет.

     Необходимо  рассчитать суммы выплат по кредиту  с частотой выплат 1 раз в месяц.

     Второй  вариант – погашение кредита  с фиксированным платежом основной суммы кредита.

      Ставка  за пользование кредитом равна 16% годовых. Срок, на который выдается кредит - 2 года.

      При расчете процентов за пользование  кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

      По  формуле (5):

      

      Результаты  расчетов по обоим вариантам представлены в таблицах 16 и 17.

      Для заемщика по полученным результатам предпочтительней будет вариант погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы, так как абсолютная сумма выплаченных процентов за пользование кредитом составляет 1757112,5 рублей, что меньше аналогичной суммы 1824479,03 рублей по кредиту с равновеликими выплатами. 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 16 Расчет выплат по кредиту c равновеликими выплатами, р.

                                                 (1 вариант)

Диаграмма погашения кредита  с  равновеликими  выплатами

Таблица17       Расчет с фиксированным платежом основной суммы кредита, р.  (2 вариант)