Особенности местного самоуправления городских и сельских поселений

Прямые продажи

Купля-продажа собственности

 

Привлечение финансовых консультантов

Учет мирового опыта

 

Рисунок 2.3. Основные направления муниципальной политики в сфере совершенствования управления муниципальной собственностью

При этом основными задачами по совершенствованию управления муниципальной  собственностью являются следующие:

• совершенствование учета предприятий для обеспечения их эффективной работы;
• совершенствование арендных отношений;
• развитие рыночных отношений в управлении муниципальной собственностью;
• организация эффективной инвестиционной деятельности;
• экологическая модернизация управления муниципальной собственностью;
• регламентация деятельности органов управления муниципальной собственностью;
• информационно-аналитическое обеспечение совершенствования управления муниципальной собственностью при переходе к устойчивому развитию;
• организационно-техническое обеспечение деятельности органов управления муниципальной собственностью.

В настоящее время наметились серьезные изменения в управлении экономикой страны в целом и муниципальной  собственностью, в частности. Общее  направление этих изменений соответствует  принятой в странах с рыночной экономикой современной теории государственного сектора. В соответствии с этой теорией  государство в развитой рыночной системе призвано обеспечивать институционально-правовую структуру экономики и восполнять так называемые «провалы рынка». Глобальной тенденцией становится необходимость  экологической модернизации экономики  на уровне государств, регионов, муниципальных  образований, корпораций и бизнеса. На это нацелены рекомендации по совершенствованию  управления муниципальной собственностью при переходе к устойчивому развитию.

Модель управления муниципальной  собственностью при переходе к устойчивому  развитию представляет собой систему  процессов и процедур, направленных на конечный, прогнозируемый результат, который является совокупностью  социальной, экологической, экономической  и институциональной составляющих. Управление муниципальной собственностью при переходе к устойчивому развитию предполагает выявление положительных и отрицательных факторов социальных, экологических, экономических и институциональных процессов, раскрытие тенденций и пропорций хозяйственного развития, принятие оптимальных управленческих решений.

В основу модели управления муниципальной собственностью закладываются  хозяйственные процессы, в которых  задействована муниципальная собственность. Модель направлена на определение социально-эколого-экономической  и институциональной эффективности  управления муниципальной собственностью и конечных результатов управления, складывающихся под воздействием объективных  и субъективных внешних и внутренних факторов и получающих отражение  через систему данных и показателей  устойчивого развития муниципального образования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Мероприятия по совершенствованию управления муниципальной собственностью в г. Чайковском

3.1 Совершенствование учета предприятий для обеспечения их эффективной работы

Для повышения эффективности управления развитием муниципальных образований  предлагается внедрить соответствующие информационно-коммуникационные технологии. В диссертации приводится пример решения для стратегического управления территориальными образованиями на базе программного продукта компании SAP AG – Strategic Enterprise Management (SAP SEM), при конфигурировании которого в соответствии с конкретной задачей возможно оценивать при помощи индикаторов агрегированные стратегические цели органов муниципальной власти. При этом основная цель может принадлежать одной предметной области, а подцели – разным.

Совершенствование управления муниципальной собственностью в  рамках открытой отчетности по устойчивому  развитию должно:

– дать сбалансированное и адекватное представление о социальных, экономических, экологических и институциональных показателях, а на их основе – о влиянии управления муниципальной собственностью на устойчивое развитие муниципального образования;

– сравнивать показатели за различные периоды времени;

– сравнивать показатели разных муниципальных образований;

– с высокой степенью достоверности отвечать на вопросы, вызывающие озабоченность у заинтересованных сторон.

Для эффективного управления муниципальной собственностью г. Чайковского предлагается мероприятие по внедрение программного продукта компании SAP AG, на реализацию которого потребуются финансовые затраты, приведенные ниже.

Приобретение лицензионного  пакета – 33000 руб.

Установка программы – 10 000 руб.

Годовое обслуживание – 1500 руб. в год

Таким образом, общая сумма  затрат составит 44500 руб.

3.2 Совершенствование арендных отношений

В настоящее время в  г. Чайковском установлен единый порядок сдачи, учета и оформления права аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязательный для всех юридических и физических лиц, который распространяется на следующие объекты:

• здания, строения и нежилые помещения в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности, в том числе здания и строения, ранее переданные на баланс другим юридическим лицам;
• здания и строения, построенные за счет пяти-семипроцентных отчислений на строительство объектов культурно-бытового назначения, независимо от ведомственного подчинения балансодержателя;
• встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для удовлетворения социальных потребностей населения (в том числе по услугам торговли, общественного питания, бытового обслуживания), независимо от ведомственного подчинения балансодержателя.

Получение права аренды реализуется  проведением коммерческих конкурсов  или целевым назначением. Право  сдачи в аренду нежилых помещений  в нежилых домах осуществляется на основании решения городского Комитета по управлению имуществом. При  сдаче в аренду нежилых помещений, меняющих свое функциональное назначение, решение Комитета принимается на основании решения комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного  питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города и Администрации г. Чайковского. В случаях сдачи в аренду отдельно стоящих зданий, строений - на основании постановления Главы местного самоуправления г. Чайковского.

При заключении договора аренды определяется:

• форма технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ силами и средствами арендатора, балансодержателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание);
• порядок сдачи нежилых зданий (помещений) в субаренду. Арендная плата, определяемая по договору субаренды, не должна превышать плату, установленную договором аренды;
• пеня за несвоевременное внесение арендной платы взимается в размере 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки и взыскивается в бюджет;

Ам = Свос х Nам : 100

Рис.3.1 Действующая методика определения величины арендной платы, применяемая в Пермском крае

• размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется исходя из восстановительной (балансовой) стоимости зданий (помещений), амортизационных отчислений, налога на добавленную стоимость;
• уровень инфляции учитывается путем корректировки размеров арендной платы с применением коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов.

Базой для оценки стоимости  зданий (помещений) является восстановительная (балансовая) стоимость здания, определенная в соответствии с постановлениями  Правительства Российской Федерации  и последующими нормативными актами по переоценке основных средств.

Здания, находящиеся в  состоянии, пригодном для использования  по основному назначению, независимо от фактического срока службы, оцениваются  в размере не менее 30% восстановительной (балансовой) стоимости.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) (рис.3.1) рассчитывается по формуле:

             С_ВОС.И         Ам

А_ПЛ = (--------- х Ен х Кк х Ктер + -------- ) х S_АР х Куд х НДС (3.1)

              S_ОБЩ      S_ОБЩ

где А_ПЛ – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

С_ВОС.И – восстановительная (балансовая) стоимость здания за минусом износа на дату заключения договора аренды, р.;

S_ОБЩ – общая площадь здания (помещения), кв.м.;

Е_Н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К_К – коэффициент минимальной комфортности, принимается равным единице.

При размещении объекта в  подвале коэффициент комфортности снижается на 0,25, в полуподвальном помещении – на 0,12, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1, за каждый отсутствующий  элемент обустройства при их потребности;

К_ТЕР – коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый Госкомитетом Пермского края по собственности;

А_М – сумма годовой амортизации, р.;

S_АР – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

К_УД – коэффициент, учитывающий текущее удорожание основных фондов;

НДС – коэффициент, учитывающий  налог на добавленную стоимость.

Годовая амортизация здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

             Nам

Ам = Свос х ---------        (3.2)

100         

где С_ВОС – восстановительная (балансовая) стоимость здания, р.;

N_АМ – норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания, определяемая в соответствии с нормативными документами в Российской Федерации.

В случае значительных отклонений стоимости одного квадратного метра  сдаваемого в аренду помещения, рассчитанного  по восстановительной (балансовой) стоимости  здания, от рыночной стоимости, расчет арендной платы производится по иной методике, утверждаемой Госкомитетом Пермского края по собственности или соответствующим органом государственной власти административной территориальной единицы Пермского края в случае делегирования последнему соответствующих полномочий.

С учетом изменения коэффициента, учитывающего текущее удорожание основных фондов включенного в расчет размера  арендной платы, регулярно не реже одного раза в полугодие корректируются платежи  за аренду нежилых помещений, что предусматривается в договоре аренды.

Величина коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов, определяется отношением фактического средневзвешенного  индекса удорожания затрат в строительстве  к ценам 1984 г., рассчитанного Управлением  государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Пермского края на дату заключения договора аренды, к фактическому средневзвешенному индексу удорожания затрат в строительстве на дату проведения последней переоценки основных фондов, учтенного при определении восстановительной стоимости зданий.

При расчете арендной платы  учитывается средневзвешенный индекс удорожания затрат в строительстве  по отраслям народного хозяйства  к ценам 1984 г., рассчитанный Управлением  государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Пермского края. Капитальный ремонт нежилых зданий (сооружений) осуществляется в соответствии с договором аренды на его проведение и в состав арендной платы не включается.

Плата за землю, другие налоги, коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы в состав арендной платы  не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельному договору.

При расчете арендной платы  за нежилые здания и расположенные  в них помещения, являющиеся памятниками  истории и культуры, и находящиеся  под охраной государства, учитывается  историко-культурная ценность здания-памятника, сложность его архитектурного оформления и степень износа. Для оценки памятников истории и культуры Министерством  культуры Пермского края создается экспертная комиссия с привлечением специалистов по указанным вопросам.