Отчет по практике в ОАО «Электроприбор»

 

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли  составил от 12 700 у.е. до 14 750 у.е. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 у.е. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 у.е. С учетом курса доллара на дату расчета 30,05 руб. за доллар, стоимость участка составит 27 451 * 30,05 = 824 900 руб.

 

 

2. Доходный подход

Метод капитализации  земельной ренты 

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода — возможность получения  земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- расчет земельной ренты,  создаваемой земельным участком;

- определение величины  коэффициента капитализации земельной  ренты; 

- расчет рыночной стоимости  земельного участка путем деления  земельной ренты на коэффициент  капитализации. 

Для земельных участков застроенных  или предназначенных под застройку  величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных  по уровню рисков инвестиций. Основными  способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины ренты  по аналогичным земельным участкам  на цену их продажи; 

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в  аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной  ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации  земельной ренты заключается  в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость  будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Участок земли был недавно  сдан в аренду с условием отнесения  эксплуатационных расходов на арендатора за 96 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации  земельной ренты составит:

Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации = 96 000 / 12% = 800 000 рублей.

3. Затратный подход.

Затратный подход практически  не применяется для самостоятельной  оценки земельного участка.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного  отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования  и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:

 

- дата составления и  порядковый номер отчета;

- основание для проведения  оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика  и сведения о выданной ему  лицензии на осуществление оценочной  деятельности по данному виду  имущества; 

- точное описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому  лицу, - реквизиты юридического лица  и балансовая стоимость данного  объекта оценки;

- стандарты оценки для  определения соответствующего вида  стоимости объекта оценки, обоснование  их использования при проведении  оценки данного объекта оценки, перечень использованных при  проведении оценки объекта оценки  данных с указанием источников  их получения, а также принятые  при проведении оценки объекта  оценки допущения; 

- последовательность определения  стоимости объекта оценки и  ее итоговая величина, а также  ограничения и пределы применения  полученного результата;

- дата определения стоимости  объекта оценки;

- перечень документов, используемых  оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости  земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

описание земельного участка  и его улучшений, в том числе  целевое назначение и разрешенное  использование земельного участка, обременения правами третьих  лиц;

фотографии земельного участка  и его улучшений;

характеристику состояния  рынка земли и недвижимости;

выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать  приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных  условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование  рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в  отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения  рыночной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка  определяется в виде диапазона величин.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке  и на основании требований, установленных  Федеральным законом "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного  органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся  иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным  судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом  по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с  законодательством Российской Федерации.

9.

Подходы и методы организации работ по массовой оценке объектов.

Оценка недвижимости —  это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики  оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с  использованием стандартных методик  и статистического анализа. При  этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется  используемая для расчетов модель и  контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с  помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются  отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Массовая оценка имеет  свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с  использованием стандартных методик  и статистического анализа. При  этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта  на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в  судах, для определения стоимости  объектов специального назначения и  т.п.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ - при  определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая  стоимость определяется оценщиком  для целей налогообложения.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ: купля-продажа имущества; реорганизация предприятия; банкротство, ликвидация предприятия; залоги, оформление кредитов в банках; лизинговые операции; передача имущества в аренду; выкуп акций в ОАО и ЗАО; вклад в уставный капитал; приватизация имущества; переоценка основных фондов; страхование имущества; целесообразность инвестиций; выдел доли в ООО; проведение эмиссий акций в ОАО; имущественные споры.

В настоящее время уже  разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП "Ростехинвентаризация", основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости использовать ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ.

При оценке земельного участка  определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость  при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Методика предназначена  для территориальных организаций  технической инвентаризации, жилищно-коммунальных служб, налоговых органов, органов  местного самоуправления и является ведомственным документом по соблюдению единых принципов, подходов и определений, связанных с оценкой недвижимого  имущества, принадлежащего гражданам  на праве собственности.

Представляет определенный интерес и Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная ООО "Центр анализа  рынков недвижимости" (ЦАРН), которая  позволяет проводить оценку большого числа объектов недвижимости для  осуществления эксперимента по введению налога на недвижимость в отдельных  городах. ЦАРНом совместно со специалистами городской администрации был проведен переучет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для налогообложения, содержащие как технические, так и правовые характеристики объектов и правообладателей, разработаны модели массовой оценки, осуществлен натуральный и камеральный контроль качества оценки, разработана корректировка для нетипичных объектов. Задача Методики - обеспечение методов и процедуры оценки для налогообложения, создание нормативной базы и определение средств для единого методологического контроля процедур и результатов оценки. В Методике отмечается, что для целей оценки недвижимости сами объекты недвижимости могут подразделяться на виды и подвиды, например, как объекты недвижимости жилого назначения (квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные дома усадебного типа) или объекты недвижимости нежилого назначения и так далее. Любой метод оценки недвижимости сопровождается анализом рынка и сбором данных рынка, формированием базы данных, массовым сбором и вводом учетных характеристик, математико-статистическим анализом моделей оценки, тестированием моделей, контролем качества оценок и разработкой корректировок, созданием нормативной правовой базы оценки. ЦАРНом разработано готовое Положение об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования, в котором содержатся модели оценки недвижимости жилого назначения (квартир в многоквартирных домах); индивидуальных домов и придомовых земельных участков; объектов недвижимости коммерческого назначения и объектов недвижимости промышленного назначения.