Понятия цели и принципы оценки недвижимости

Отчет об оценке

 

Задание на оценку

 

Рассчитать рыночную стоимость  объекта недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 г.), с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»», с Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255  «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»», с  Приказом Минэкономразвития России   от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»».

 

Содержание  работы:

 

1. Указать цель оценки и задачи оценки.
2. Дать характеристику оцениваемых прав собственности.
3. Описать наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки.
4. Описать проведенные исследования и источники получения информации.
5. Привести описание объекта оценки, указать его основные характеристики.
6. Произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
7. Определить итоговую стоимость объекта оценки путем согласования результатов.
8. Отразить преимущества и недостатки трех подходов к оценке.

 

 

 

Исходные  данные для выполнения практической части

 

Данные для затратного подхода

 

            Восстановительная стоимость 1 куб. м. объема объекта = 24,8 руб.

Индексы пересчета  восстановительной стоимости: И 69-84 = 1,21;  индекс пересчета цен из базисного (1984 г.) в текущий уровень принять по сборнику «Индексы цен в строительстве»

(И 84-13 =  129,82).  Поправочные коэффициенты:

-по климатическому  району = 1,07

-по сейсмичности = 1,04

-по инженерному  обеспечению = 1,02

-по различию  в объеме = 1,00

-по группе  капитальности = 1,00

-по различию  в конструкциях, объеме = 1,00

           Прибыль предпринимателя,  косвенные  издержки  и функциональный износ  принять по варианту согласно  п.2.5.

           По мнению оценщика на стоимость  оцениваемого объекта не влияет  экономическое устаревание, поскольку  объект оценки расположен в  одном из престижных районов  в г. Иркутске с развитой  инфраструктурой. Следовательно,  внешний износ можно принять  равным 0.

 

Данные для сравнительного подхода

 

Величины  корректировок внести по следующим  элементам сравнения:

1.   Цена  предложения

2. Переданные права собственности
3. Условия продажи
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Этажность
7. Экономические характеристики (условия финансирования)
8. Физические характеристики (размеры, качество, наличие балкона)
9. Поправка на риэлтерские услуги (уменьшение на величину стоимости подготовки документов для проведения сделки)

 

 

Данные  по объектам-аналогам:

 

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения	2390 тыс. руб.	2950 тыс. руб.	2230 тыс. руб.
Этажность	2	4	1
Дата предложения на продажу	6 декабря 2012 г.	6 декабря 2012 г.	6 декабря 2012 г.
Местоположение	Ул. Трилиссера	Ул. Волжская	М.-н. Первомайский
Право собственности	полное	полное	Полное
Общая площадь в  кв. м.	63	83	61
Наличие балкона (лоджии)	Имеется, не застеклен	Имеется, застеклен	Отсутствует
Инженерное обеспечение и его  состояние	Требуется ремонт	В ванной установлена душевая кабина	Соответствует объекту оценки

*За единицу сравнения принять 1 кв. м.

 

К ценам продаж по объектам-аналогам следует внести поправки:

• Поправка на цену предложения: уменьшение на 5 %, т.к. цены предложения обычно завышены.
• Поправка на дату продажи: соответствует росту цен на недвижимость.
• Поправка на местоположение: если объект оценки лучше аналога, то поправка к аналогу увеличивается на 5 %, если  хуже, то уменьшится на 5 %.
• Поправка на этажность: разница в 1 этаж – 5 %, 2 этажа – 10 %, 3 этажа – 15 %.
• Поправка на размеры объекта: если площадь аналога больше площади объекта оценки до 10 кв. м., то поправка увеличивается на 5 %, если до 20 кв. м. – 10 %, до 25 кв. м. – 15 %.
• Поправка на отсутствие балкона: 3%, если балкон имеется, но не застеклен – 1%
• Поправка на инженерное обеспечение: если нужен ремонт, то 5 %, если установлено дополнительное оборудование, то 10 %.
• Поправка на риэлтерские услуги: 0,97 для всех аналогов.

           Рост  цен на недвижимость  от даты  продажи аналогов до даты оценки  принимаем по вариантом № 1.

 

 

Данные  для доходного подхода

 

	Наименование показателей	Прогнозные значения
1	Площадь объекта в кв. м.	61
2	Арендная плата за 1 кв. м. в 1 месяц	800 руб.
3	Рост арендной платы в год	принять по варианту (см. п.2.5.)
4	Эксплуатационные издержки	7,5 %
5	Резерв на ремонт	10 %
6	Расходы по управлению	5 %
7	Условно-постоянные расходы	5 %
8	Ставка капитализации	14 %
9	Ставка налога на прибыль	20 %
10	Ставка дисконта	21 %
11	Загруженность помещения	100 %
12	Дисконтный множитель*	на  1-й год = 0,82645 на  2-й год = 0,68301 на  3-й год = 0,56447

*Рассчитан с помощью ставки дисконта

 

 

Данные  по вариантам 1-10* для всех подходов и согласования результатов

 

Показатель	1-2	3-4	5-6	7-8	9-10
Затратный подход
Косвенные издержки, %	56	62	71	83	92
Прибыль, %	25	28	30	35	40
Функциональный износ, %	2	3	1	2	2,5
Сравнительный (рыночный) подход
Дата оценки	6 января	6 февраля	6 января	6 февраля	6 января
Рост цен на недвижимость за 1 мес., %	1	1	1	1	1
Доходный подход
Рост арендной платы в год, %	10	11	12	13	14
Согласование результатов:  весовой коэффициент для
затратного подхода	0,21	0,20	0,20	0,19	0,20
сравнительного подхода	0,41	0,42	0,43	0,44	0,42
доходного подхода	0,38	0,38	0,37	0,37	0,38

 

Цель  и задачи оценки

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЭ от 03.12.2011.

        Для целей настоящего Федерального  закона под рыночной стоимостью  объекта оценки понимается наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией,  а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

      Задачи оценки ставятся  и решаются  на отдельных этапах процесса оценки которые приведены на рисунке.

 

 

 

 

 

Определение объекта
Описание объекта	Права на объект	Дата оценки	Цель оценки	База оценки	Ограничивающие условия

 

Заключение договора об оценке
Предвари- тельный осмотр объекта	Определение типа и источников требуемых  данных	Подбор персонала	Разработка плана проведения оценки	Составление и под писание договора об оценке	Оплата

 

Сбор и проверка данных
Внешняя информация	Внутренняя информация

 

Финансовый анализ
Корректировка финансовой отчетности в целях оценки	Анализ финансовых отчетов	Анализ финансовых коэффициентов

 

Выбор и применение подходов к оценке
сравнительный	затратный	доходный

 

Приведение результатов к итоговой оценке стоимости

Составление отчета об оценке

 

Рисунок 3: задачи оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристика  оцениваемых прав

 

     Оцениваем правом в данной  оценке является право собственности определение которого дано в ГК РФ: Право собственности — это совокупность правовых норм, закрепляющих и регулирующих отношения по поводу принадлежности материальных благ (объективное право). Право собственности в субъективном смысле означает возможность конкретного субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Согласно  ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат:

1. Собственнику  принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей  и другими природными ресурсами  в той мере, в какой их оборот  допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правоустанавливающим  документом, подтверждающим право собственности  на данный объект недвижимости, является свидетельство о государственной  регистрации права.