Понятия цели и принципы оценки недвижимости

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки

 

     Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объектом наилучшим, наиболее эффективным образом, даже текущее использование объекта.

 

     Оценщик делает поправку на  потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующем прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможных доход от земельного участка независимого от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

 

     Для варианта ННЭИ оцениваемого  объекта существует несколько  ограничений:

 

-максимальная  эффективность;

 

-финансовая обоснованность;

 

-физическая  осуществимость;

 

-соответствие  законодательству.

 

Основными критериями при анализе наилучшего и наиболее эффектривного использования является:

1. Юридическая правомочность
2. Физическая возможность
3. Экономическая приемлемость
4. Максимальная эффективность

 

     Учитывая место положение текущего использования и технического состояния объекта наиболее целесообразны и единично возможным, будет текущие использование данного объекта.

 

     Вывод: поскольку объектом оценки является квартира, расположена на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки  является его текущие использование в качестве жилого помещения.

   

Проведение исследования и источники  информации.

В соответствии с договором №50 от 3.02.2012 г. цель данного исследования состоит в определении рыночной стоимости квартиры, расположения на четвертом этаже пятиэтажного дома по адресу г. Иркутска, ул. Партизанская 143.

В ходе выполнения этой работы были проанализированы все  доступные данные по рынку жилой  недвижимости г. Иркутска. Был проведен анализ данных по предлагаемым к продаже  сопоставимым объектам-аналогам.

В процессе проведения оценки были использованы предложения по продаже риэлтерских  фирм города, таких как: «Слобода», «Бизнес-парк», «Суворов», «Баргузин», «Бюро недвижимости «Иркутское» и др.

Информация  о продаже сопоставимых объектов была получена из средств массовой информации. Были использованы периодические  издания «Все объявления Иркутска», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Иркутска». Кроме того, использовались личные архивы оценщика.

Для определения  ставки дисконта были использованы данные по депозитным и кредитным ставкам  крупных банков города: «Сбербанк», «ВТБ», «Далькомбанк» и др., а также информация по рынку ценных бумаг.

Данные  по району были подкреплены физическим осмотром в установленной территориальной  зоне.

Информация  о стоимости и нормах потребления  коммунальных услуг, арендных ставок и  другая информация, использованная в  отчете, была получена у владельца  квартиры и арендаторов жилой  недвижимости. Прогноз потоков доходов  и предполагаемых затрат был проведен с учетом уровня инфляции и роста  цен на объекты жилой недвижимости.

В период проведения исследований оценщиком  лично была произведена инспекция  оцениваемого объекта. В процессе инспекции  были осмотрены конструктивные элементы здания и выяснилось, что его техническое состояние относится к разряду удовлетворительного.

 Качественные  и количественные характеристики  объекта оценки были определены  на основании следующих документов:

- технического  паспорта БТИ,

- свидетельства  о регистрации права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

Описания  объекта оценки

 

Оцениваемый объект представляет собой двухкомнатную  квартиру, расположенную в Октябрьском  районе на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома.

 

Таблица 1- основные характеристики объекта оценки

Объект оценки	2-комнатная квартира, расположенная  в многоквартирном жилом доме
Местоположение	Октябрьский район г. Иркутска
Год постройки	1985
Техническое состояние	Удовлетворительное
Этажность дома	5
Размещение объекта	4 этаж
Оцениваемые права на недвижимость	Полное право собственности
Строительные характеристики
Фундамент	Железобетонные блоки
Наружные стены	Панельные
Перегородки	Гипсолитовые
Перекрытия	Железобетонные плиты
Полы	Линолеум
Окна	Пластик,двойные,створчатые,деревянные
Дверные проемы ( арки )	ГВЛ
Двери	Деревянные , металлические
Внутренняя отделка	Евроремонт ( обои (шелкография), керамическая плитка, подвесные потолки
Системы инженерного обеспечения
Отопление	Центральное
Электроснабжение	+
Канализационная сеть	+
Горячее водоснабжение	+
Балкон (лоджия)	Застеклен
Телефон	+
Радио	+
Телевидение	+
вентиляция	+
Внешнее благоустройство
Транспортная доступность	Хорошая
Стоянка для автомашин	+ (две)
Уличное освещение	+
Экспликация площади (кв.м)
Площадь общая	61,0
Жилая	40,0
Коридор	7,0
Ванная, туалет	6,5
Кухня	7,5
Высота помещений по внешнему обмеру	2,7

 

Оценка технического состояния строительных конструкций приведена в таблице.

 

Таблица 2 - оценка технического состояния строительных конструкций

Конструктивный элемент	Удельный вес	Износ в %
Фундаменты	8	10
Стены	24	10
Перекрытия	14	10
Полы	9	10
Проемы	10	15
Отделочные  работы	14	20
Внутренние  санитарно- и электротехнического устройства (СЭУ)	15	20
Прочие  работы	6	10

 

 

 

Местоположение  объекта на карте города Иркутска показано на рисунке 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объектом  оценки является двухкомнатная  квартира расположенная в Октябрьском районе на четвертом этаже, пятиэтажного дома приведена в таблице № 1. Оценка технического состояния конструкции приведена в таблице № 2.     

 

Таблица 4 - Описание местоположения объекта оценки*

 

Показатель	Характеристика показателя
Город	Иркутск
Административный округ (район)	Октябрьский
Местоположение (улица, № дома и кв.)	ул. Партизанская д.143. кв. 15
Преобладающая застройка (жилые многоквартирные  дома – указать этажность, частный  сектор, промышленные объекты, объекты  социальной инфраструктуры…)	Преобладает застройка из панельных многоэтажных домов. Вблизи находятся: кинотеатр «Баргузин», медицинское учреждение, культурное учреждение и т.д.
Отдаленность от центра города (время  движения общественного транспорта, мин.)	15-20 минут на общественном транспорте
Транспортная доступность (обеспеченность общественным транспортом)	Средняя транспортная доступность. Ближайшие остановки: Диагностический  центр, ул. Трилиссера, 4-я Советская. Автобусы: 2к, 3к, 7, 7к, 10т, 16, 16с, 17, 34, 56, 80, 80к, 88 Трамваи: 1, 3 Маршрутное такси: 11к, 2, 2с, 68, 84, 87, 92, 116, 150.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры в пределах пешей  доступности (менее 1 км)	Высокая обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, так как в радиусе 1 км. Находятся: детский сад «Семь звезд», стоматологический центр.
Экологическая обстановка района	Не очень благоприятная, так как рассматриваемый объект расположен в районе интенсивных транспортных потоков. На прилежавшей территории нет вредных производств.
Социальная репутация района	Типичная ситуация района.
Уровень благоустройства вокруг дома (подъездные пути и их покрытие, стоянки  машин, детские площадки, озеленение)	Окружающая придомовая территория благоустроена: имеются детские площадки, озеленения, стоянки для автомобилей, подъездные пути асфальтированы.

 

Фотоальбом  об объекте оценки приведен в приложении А.

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

Расчет  стоимости объекта оценки затратным  подходом

 

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности.

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление или замещение  оцениваемого объекта с учетом всех видов износа и предпринимательской  прибыли.

Стоимость недвижимости затратным методом рассчитывается по формуле 9.

Восстановительная стоимость представляет собой сумму  прямых и косвенных затрат по возведению объекта, а также прибыли предпринимателя.

Данные для  расчета восстановительной стоимости  оцениваемого объекта следует свести в таблицу.

 

Таблица 7 - Определение  затрат на восстановление оцениваемого объекта в ценах 2013 года

Восстановительная стоимость 1куб  куб., руб.	Объем , куб.м.	Поправочные коэффициенты						Восстановительная стоимость объекта, руб. в ценах 1969 г.				Восстановительная стоимость в ценах 2013 г.
		По климатическому району	По сейсмичности	По инженерному обеспечению	По различию в объеме	По группе капитальности	По различию в конструкциях		1984	х	2013
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10		11	12
48,36	164,7	1,07	1,04	1,02	1,00	1,00	1,00	9040,6	1,21		129,82	1420117,34

 

Полная  восстановительная стоимость объекта  с учетом косвенных затрат и прибыли  определяется по формуле 1:

ПВС 1 куб.м = ПЗ*КИ*КП

 

где ПЗ прямые затраты, связанные с созданием  объекта,

КИ – коэффициент  косвенных издержек, доли ед.

КП – коэффициент  прибыли, доли ед.

Расчет:

ПВС 1 куб.м = 24,8*1,56*1,25=48,36

 

Объем рассчитывается по формуле 2.

 

V=S*H

 

S - площадь общая

H – высота помещения по внешнему объему

Расчет:

V=61,0*2,7=164,7

 

ПВС₁₉₆₉=ПВС 1 куб.м*V*K1*K2*K3*K4*K5*K6

 

где ПВС 1м³ - полная восстановительная стоимость объекта с учетом косвенных затрат и прибыли; руб.

 

V – объем помещения; м³.

К₁ - коэффициент по климатическому району;

К₂ - коэффициент по сейсмичности;

К₃ - коэффициент по инженерному обеспечению;

К₄ - коэффициент по различию в объеме;

К₅ - коэффициент по группе капитальности;

К₆ - коэффициент по различию в конструкциях.

Расчет:

ПВС₁₉₆₉= 48,36*164,7*1,07*1,04*1,02*1,00*1,00*1,00=9040,60

 

Полная восстановительная  стоимость объекта (ПВС) на дату оценки определяется по формуле:

ПВС₂₀₁₃=ПВС₁₉₆₉*_69-84*И_84-13,

 

где ПВС₁₉₆₉ – полная восстановительная стоимость объекта в ценах базисного года

И_69-84 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 1984 г.,

И_84-13 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 2013 г.

Расчет:

ПВС₂₀₁₃=9040,60*1,21*129,82=1420117,34

 

Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний износ.

 

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

 

Физический  износ объекта недвижимости следует  определить по формуле 5:

 

 

где Fф. – физический износ объекта недвижимости, %,