Земля как природный ресурс

 

 Оценка для целей  ипотеки

Проблемы ипотеки занимают особое место среди вопросов, связанных  с оценкой земельной собственности  и с развитием рынка недвижимости вообще. Фактически ипотечное кредитование обеспечивает преодоление одного из важнейших противоречий сферы недвижимости - противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем доходов покупателей, разрешить которое возможно лишь за

счет привлечения на этот рынок  финансовых ресурсов извне. Именно благодаря  банковским займам получает доступ на рынок основная часть потенциальных  покупателей в развитых странах. Поэтому степень активности рынка  земли и недвижимости в целом, масштабы операций на нем прямо связаны с уровнем его взаимодействия с финансовым рынком.

Вместе с тем, для финансового  рынка кредитование под залог - это  тоже средство преодоления противоречия между доходом и риском. Включение  в финансовый портфель ценных бумаг, обеспеченных земельной собственностью, позволяет кредитному учреждению существенно уменьшить существующие риски путем удовлетворения своего требования из стоимости обеспечения.

Таким образом, ипотечное кредитование дает возможность, с одной стороны, расширить ресурсную базу для финансирования приобретения и развития земельной собственности путем трансформирования будущих доходов покупателей в их текущую платежеспособность, с другой - обеспечить надежность возврата средств и получение дохода кредитным учреждениям [9]. При этом сферой обоюдных интересов участников рынка земли и финансового рынка выступает оценка стоимости предмета ипотеки, на основании которой принимается решение о получении и предоставлении кредита.

Понятно, что при определении стоимости земельной собственности каждая из сторон преследует свою цель. Залогодатель заинтересован в максимизации этой стоимости, что позволяет ему претендовать на получение большего займа, а*залогодержатель стремится к ее минимизации, чтобы уменьшить свой риск. То есть, оценка может поглощать конфликт интересов относительно предоставляемого объема кредита, обеспечивая, тем самым, эффективность системы ипотечного кредитования и определяя важность своей роли в этой системе.

                       Методическое регулирование оценки обеспечения залога

Оценка земельной собственности  для кредитных учреждений имеет  давнюю историю. Уже в XVHIвеке,ее проведение становится обязательным требованием законодательства многих европейских стран. При этом каждая страна по-своему регулировала такую деятельность на государственном уровне, а частные кредитные учреждения разрабатывали внутренние правила и методики. Вопрос об общих методологических принципах оценки обеспечения залога возник лишь в середине XX века, что было обусловлено интернационализацией деятельности банков и развитием самой оценочной деятельности.

С дальнейшим развитием этих процессов  стало понятно, что расширение деятельности международных финансовых институтов и интеграция национальных рынков достигла такого уровня, что назрела острая необходимость в разработке единых для всех стандартов оценки

 

                        Документирование результатов оценки

Отчет об оценке является результирующим документом, в котором отражаются предпосылки и итоги деятельности оценщика по определению стоимости объекта оценки. В нем оценщик раскрывает все существенные моменты в контексте поставленного задания, имеющиеся допущения и ограничения, необходимые обоснования и расчеты, свои суждения и окончательный вывод относительно стоимости объекта оценки.

Фактически, содержание отчета служит основным аргументом в пользу достоверности полученного результата. Поэтому порядок, содержание и процедура составления отчета об оценке выступают предметом регламентации национальных и международных стандартов оценки, норм профессиональной деятельности оценщиков, а в отдельных странах и законодательства в части регулирования оценочной деятельности.

Естественно, что стандарты  составления отчета в разных странах имеют свои особенности, но везде к отчету предъявляются требования, чтобы изложенные в нем результаты оценки имели ясный, объективный, адекватный характер, а сам отчет был представлен в понятном и удобном виде, не допускал бы неоднозначного толкования и не вводил бы в заблуждение. Л

Общепринятыми требованиями к содержанию отчета являются:

• ясное и точное описание рамок задания, цели и предполагаемого использования оценки;
• раскрытие всех допущений и ограничений, которые непосредственно относятся к выполненной оценке и их влияние на стоимость;
• описание условий, в которых были сформированы суждения и выводы оценщика;
• отражение любой, прямой или косвенной, корпоративной связи с оцениваемой собственностью или ее собственниками, которая могла бы привести к потенциальному конфликту интересов;
• указание на имеющиеся отступления от стандартов оценки;
• ограничение на публикацию оценки или выводов из нее без согласия оценщика, с целью обеспечения контроля за формой и условиями, в которых результаты его работы становятся публичными.

В Кодексе поведения Международных Стандартов Оценки 2000 [25] приводится минимальный объем сведений, которые должны быть представлены в отчете:

• наименование объекта оценки, оценщика и дата отчета;
• задание, дата, цель и функция оценки;
• база оценки, в том числе вид стоимости и ее определение;
• идентификация объекта оценки и связанных с ним прав/
• дата, характер и масштаб обследований;
• любые допущения и ограничивающие условия;
• информация о применимости Международных Стандартов Оценки;
• подпись оценщика;
• копии квалификационных документов оценщика и разрешительных документов на проведение оценочной деятельности.

В отчет рекомендуется также  включать заверенный подписью оценщика сертификат, подтверждающий объективность  оценки, фиксированность (независимость  от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации и другие пояснительные материалы.

Отчет может также содержать  иные сведения, являющиеся важными  для адекватного понимания результатов, суждений и выводов оценщика. Во всяком случае, содержание отчета должно отвечать специфике оцениваемого объекта и носить доказательный характер.

Применительно к оценке земельных  участков может быть рекомендована  следующая структура отчета: Титульный лист

Сопроводительное письмо

Краткое описание основных фактов и  выводов

Оглавление

Общие положения

Основание для проведения оценки

Объект оценки (юридическое описание объекта)

Цель и назначение оценки

Вид стоимости

Дата оценка

Нормативно-методическая база

Источники информации

Допущения и ограничения

Условия публикации результатов оценки и ссылок на них

Декларация оценщика

Сведения об оценщиках Характеристика объекта

Общие сведения о районе размещения объекта оценки

Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

Анализ местоположения объекта  оценки

Описание земельного участка

Описание земельных улучшений

Анализ наиболее эффективного использования  Предпосылки и обоснование подходов к оценке Определение стоимости

• Определение стоимости земельного участка с улучшениями
• Определение стоимости земельных улучшений
• Определение стоимости земли

Согласование      результатов      расчета      и      формирование

окончательного вывода о стоимости Заключение о стоимости объекта оценки Сертификация оценки Приложения

• договор на выполнение оценки
• правоудостоверяющие документы на объект оценки
• ситуационный план района размещения объекта
• план земельного участка
• техническая документация на объект оценки
• фотографии объекта оценки
• копииквалификационныхдокументовоценщиковиразрешительныхдокументов на проведение оценочной деятельности

Как правило, оценщик готовит полный отчет, включающий подробные данные, на которых основывается оценка, и рассуждения, лежащиед) основе выводов. Это наиболее распространенная и основная форма документирования результатов оценки.

Однако при оценке большого количества типичных объектов прибегают к форме краткого отчета, который представляется, как правило, в виде специально разработанных бланков и таблиц. При этом и полный, и краткий отчеты должны обладать одинаковой степенью доказательственное™, различаясь лишь объемом описательной информации.

Краткая форма отчета используется оценщиками также при актуализации ранее выполненной оценки (при условии, что существенных изменений в положении объекта на рынке и состояния рыночной ситуации не произошло), и при кратком изложении полного отчета. В этом случае краткий отчет должен содержать ссылку на выполненный в полном объеме отчет.

Отчет в виде письма содержит общие характеристики объекта оценки и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом обязательно указывается на характер приведенного результата, является ли он предварительным или окончательным. В последнем случае письмо содержит ссылку на выполненный отчет (полный или краткий) об оценке.

Применимость отчетов в форме  письма достаточно ограничена -они  используются только в случае соответствующих  запросов клиента для оперативного принятия им решений по вопросам оцениваемой недвижимости и не могут служить предметом для обоснования вынесения решения в претенциозных, контролирующих и судебных инстанциях. Поэтому на практике данная форма отчета чаще всего используется как уведомление заказчика об окончании работы по оценке.

Отчет независимо от формы подписывается  оценщиком и заверяется печатью.

Срок действия отчета и заключения о стоимости объекта оценки в  случаях, когда он не определен законодательством, устанавливается оценщиком самостоятельно, исходя из анализа ситуации на рынке подобных объектов.

Количество экземпляров отчета об оценке и форма рецензирования результатов оценки определяется договором  сторон, если иное не предусмотрено    действующим    законодательством.    Один    экземпляр

в  обязательном  порядке  сохраняется  в  архиве  оценщика  в  течение определенного законодательством срока.

Рекомендации к разделам отчета Титульный лист

Титульный лист несет на себе основные атрибуты, придающие отчету статус документа. На нем указывается наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименования заказчика и оценщика.

Титульный лист, если это предусмотрено  законодательством, подписывается  оценщиком (оценщиками) и заверяется печатью.

Типичной ошибкой при  оформлении титульного листа является неполное наименование объекта оценки или указание юридического, а не фактического адреса объекта оценки, не позволяющее его идентифицировать.

Сопроводительное  письмо

Функция сопроводительного письма состоит в подтверждении факта окончания работы по оценке. В письме заказчика уведомляют о проделанной работе и ее соответствии поставленному заданию, о полученных результатах, условиях их использования, о предпосылках, на которых базировалось суждение оценщика и о примененных стандартах оценки.

Краткое описание основных фактов и выводов

Цель данного резюме - изложение  в сжатой форме основных предпосылок  и результатов выполненной оценки.

Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента  с основными моментами выполненной  работы. В нем указываются объект оценки, его местоположение, цель и назначение оценки, определяемый вид стоимости, заказчик, исполнитель и дата оценки, примененные способы и методы оценки, итоговый результат, а также форма отчета.

Общие положения

Функция данного раздела состоит в описании поставленного перед оценщиком задания и в изложении общих условий и способов его выполнения, а также области применения полученных результатов.

Данный раздел включает:

• описание основания для проведения оценки, в котором, как правило, указывается договор между оценщиком и заказчиком или решение суда о проведении оценки данного объекта;
• указание цели оценки, где называется объект оценки, функция оценки и вид стоимости, который необходимо определить.