Влияние системы воспитания на развитие личности

………………………..

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению  ряда зарубежных экономистов , рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно  считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного  их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области  недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа  товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через  некоторое время можно продать  по более высокой цене иди сдавать  в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в  руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или  прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет  личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой  недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг  и тем самым получения прибыли  или дохода.

По этой причине  необходимо учитывать связь рынка  недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь  рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового  рынка. Недвижимость формирует самостоятельный  рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной  среди других сфер экономики, она  в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных  с собственностью, с государственным  регулированием различных сфер экономики  и общества. Состояние, тенденции  рынка недвижимости зависят от степени  развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет  экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств  недвижимости рынок недвижимости существенно  отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным  художественным стилем. Ограничено и  число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени  для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и  его продажей называется экспозицией  товара на рынке. Время экспозиции зависит  и от потребительских свойств, и  от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а  иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его  экономическое свойство известное  как ликвидность товара. Быстрый  переход товара из натуральной формы  в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его  продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность  товаров на рынке недвижимости порождает  высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления  сделок по недвижимости.

Издержки, которые  несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются трансакционными издержками.

На рынке нежилой  недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Высокий уровень  трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки).

Что касается получения  информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском  рынке товаров и услуг. Здесь  трудно получить сведения о ценах  фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных  пошлин, налогообложения сделок с  недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение  и др. Большая часть сделок купли-продажи  нежилой недвижимости проводится через  продажу акций, смену учредителей  и т.д. известно, что получить кредит на покупку жилья очень сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при  недостаточности собственных уменьшает  спрос на рынке, по этой же причине  предложение (в части строительства  новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту  цен. 
 

…………………………

Особенности российского рынка  недвижимости

Российский рынок  недвижимости, несмотря на свою относительную  молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется  экономическим законам. Однако специфика  нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Формирование  РН в Российской Федерации  затрудняется искусственным  разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки  земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития РН в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователи относят к середине 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992 г. — с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в  России — стадия его становления — характеризовалась следующими особенностями:

• оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
• значительное превышение спроса над предложением;
• система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
• поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
• форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого  периода произошел резкий рост цен  на объекты жилой недвижимости в 7–8 раз.

Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

• начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
• коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
• поведение продавцов и покупателей — рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
• темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30–40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что  в конце переходного периода  происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Следующий этап развития жилищного  рынка — стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.

В это время  набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации  риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.  
 

……………Региональный рынок недвижимости

Региональный рынок недвижимости представляет собой систему социально-экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение объектов недвижимости территории (земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов) между собственниками.

    Особенностями недвижимости как товара являются:• длительное функционирование как предмета личного потребления;• физическая неподвижность и связь с землей;• сохранение в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;• относительно высокая стоимость;• ограниченность земельных ресурсов;• значительная дифференциация потребителей;• неоднородность: недвижимость различают по размеру, местоположению и т.п.