Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

ВВЕДЕНИЕ

    Одним из наиболее динамично развивающихся  в настоящее время рынков является рынок недвижимости, на котором реализуются  объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Активно  формируется инфраструктура этого  рынка – ярмарки, торги, аукционы, консультационные и риэлтерские  фирмы, агентства, ассоциации, специализирующиеся на торговле недвижимостью. Значительное влияние на формирование рынка недвижимости оказывают чековая и денежная приватизация.

    Рынок недвижимости обслуживает множество  различных цен, формирование которых  определяется спецификой обращающегося  на нем товара – недвижимости, особенностями  законодательства, действующего в Республике Беларусь, и другими факторами. Недавнее появление многих из них, а также  рыночные преобразования, отразившееся на традиционном ценообразовании в  строительном комплексе, обусловливают  интерес к вопросам определения  цен на этом рынке.

 

1. Специфика функционирования рынка  недвижимости

 

1. Особенности формирования рынка  недвижимости

 

    Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и другие рынки для  своего существования должны иметь  или арендовать. соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективность инвестиций в недвижимость. [6, 205]

    Характерная черта недвижимость – это то, что она не может быть перемещена с одного места на другое, т.е. ее стационарность Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

    С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что  рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитал, т.е. стоимости, приносящий доход. Так, купленный дом, квартиру, земельный участок через некоторое время можно продать по более высоко цене или сдать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

    Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных его сегментов. В их числе рынки производственных строений и сооружений, жилья, нежилых помещений, земли. Каждый из этих сегментов развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базы.

    В своем большинстве объекты недвижимости являются продукцией строительного  производства. Строительство представляет собой одну из важнейших отраслей народного хозяйства республики. Возобновляя, увеличивая и совершенствуя  основные фонды, строительство обеспечивает расширенное воспроизводство, способствует реализации достижений науки и техники  в общественное производство.

    Рынок производственных и непроизводственных строений и сооружений постоянно  расширяется за счет приватизации таких  объектов, которые входят в списки имущества приватизируемых предприятий. Правовой основой этого процесса является закон Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации  государственной собственности  в Республике Беларусь» в последние  годы в Беларуси активно шел процесс  создания совместных предприятий, предприятий  других форм коллективной собственности, в ходе которого происходила передача на их балансе или в уставный фонд различного имущества, в том числе и зданий. Эта недвижимость, выводимая из состава государственной или муниципальной собственности, пополняла рынок строений и сооружений.

    Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Рынок жилья становится наиболее динамичной частью рынка недвижимости. Здесь протекают процессы, связанные как с формированием первичного, так и вторичного рынков: приватизация, отчуждение или продажа приватизированного жилья, строительство на продажу, аренда жилых помещений. Особой активностью отличается вторичный рынок жилья. Около 10 – 15% (а в некоторых городах, как например, в Минске, Витебске свыше 30%) приватизированного жилья становится объектом сделок на вторичном рынке.

    К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

    Рынок нежилых помещений функционирует, базируясь на правах распоряжения нежилыми помещениями республиканской и  муниципальной собственности, которыми обладают органы Министерства государственного имущества и местные органы управления. Фактически причастны к распоряжению нежилым фондом также жилищно-эксплуатационные организации, которые пользуются правом заключения договоров долгосрочной аренды. Такая аренда выступает объектом купли-продажи, поскольку права аренды покупаются, продаются и могут  закладываться.

    Рынок земли в республике представлен  в основном первичным рынком, который  регулируется земельным кодексом, законом  Республики Беларусь «О праве собственности  на землю», постановлениями Кабинета Министров о порядке передачи в частную собственность земельных  участков и другими нормативными актами. Вторичный рынок земли  сегодня практически отсутствует. Оформление прав землевладения и  землепользования осуществляется путем  оформления и выдачи собственнику или  землевладельцу местными органами управления государственного акта.

    В дальнейшем сдвиги в оживлении рынка  земли могут быть достигнуты в  связи с принятием нового закона о частной собственности на землю  для промышленного использования, предоставлением членам колхозов и  совхозов права на землю этих хозяйств. [4, 103]

    Функциональное  назначение недвижимости может быть производственное и непроизводственное. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует  в создании товаров и услуг. При непроизводственном – не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания производства и проживания населения.

    Поскольку недвижимость в процессе использования  утрачивает свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым  видам недвижимости. Земельные участки, природные месторождения, природные  водные бассейны в большинстве случаев  невоспроизводимы.

    По  степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство.

    Недвижимость  может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно уплаты своей стоимости, разные способы  ее возмещения. Различают ее физический износ, когда происходит потеря технико-эксплуатационных свойств в процессе эксплуатации под влиянием природных условий  или пропорционально интенсивности  использования, и моральный износ  вследствие удешевления воспроизводства  объектов недвижимости или в результате создания новых, более экономичных. Денежное выражение размера износа соответствующих объектов недвижимости соизмеряется через амортизационные отчисления на полное восстановление утраченных свойств и на капитальный и текущий ремонты.

    На  западном рынке принята другая классификация  объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

    Категория А. недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса, подразделяется на :

    - специализированную недвижимость, приспособленную для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха  для размещения машин и оборудования);неспециализированную  недвижимость – обыкновенные  здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или  сдаются в аренду.

    Категория Б. недвижимость для инвестиций. Данными  видами недвижимости владеют с целью  получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный капитал.

    Категория В. Избыточная недвижимость – земля  со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения  бизнеса сегодня или в будущем  и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

    Классификация объектов недвижимости по различным  признакам способствует более успешному  исследованию рынка недвижимости и  облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных  категорий недвижимости.

    Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства, предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим  и правовым регулированием этого  рынка. К ним можно отнести:

    - многообразие строительной продукции,  которое выражается в воздействии  зданий и сооружений производственного  назначения, объектов просвещения  и здравоохранения, жилья;

    - масштабность, т.е. отдельные объекты  стоят миллиарды рублей;

    - территориальная закрепленность, а  именно использование строительной  продукции в тех местах, где  она была изготовлена;

    - изготовление строительной продукции  на «заказ». «Заказ» определяется  проектом, который предусматривает  индивидуальные конструктивные, планировочные  и архитектурные решения;

    - зависимость стоимости строительства  от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

    - большая производительность производственного  цикла (от нескольких месяцев  до нескольких лет). Эти особенности  обусловливают то, что ценообразование  на строительную продукцию носит,  как правило, характер индивидуальных  расчетов цен по каждому конкретному  объекту.

 

2. Понятие первичного и вторичного рынка недвижимости

 

     Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

     Недвижимость  – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается высоким  уровнем доходов, поступающих в  бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов  от недвижимости и сделок с ней.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С  одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями  и невозможностью корректной и однозначной  формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

     С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости. [7, 96]

     Развитие  рынка недвижимости формирует научные  основы в этой сфере экономических  отношений, что находит отражение  в появившейся терминологии. На сегодняшних  день, среди ученных и практиков  в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия  «рынок недвижимости».

     «Рынок  недвижимости – это система организационных  мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения  конкретной цены, по которой может  произойти обмен таким специфическим  товаром, как недвижимость».

     Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения  всех имеющихся на данный момент времени  покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».