Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

    Метод дисконтирования денежных потоков

    Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

    

    где n — порядковый номер периода  получения денежного потока; n = 0…, N; CF_n — денежный поток в n-й период; i — ставка дисконта.

    Схема использования метода:

    1.Составить  прогноз и смоделировать денежные  потоки на весь пери од функционирования  оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный  период).

    2.Определить  реверсионную стоимость — размер  выручки от перепродажи объекта  недвижимости в конце периода  владения.

    3.Определить  ставку дисконта.

    4. Дисконтировать денежные потоки  и реверсионную стоимость в  текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

    Преимущества  метода:

    - считается лучшим теоретическим  методом;

    - учитывает динамику рынка,

    - учитывает неравномерную структуру  доходов и расходов;

    - работает, когда доход и рынок  нестабильны;

    - работает, когда объект находится  в стадии строительства или  реконструкции.

    Недостатки:

    - вероятность ошибки в прогнозировании;

    - достаточная сложность;

    - силен фактор «симпатии» оценщика.

    Ставки  капитализации, дисконтирования

    Ставка  капитализации R_o используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

    V=NOI/Ro,

    где V — стоимость; NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного  годового дохода (ЧОД).

    Ставка  капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или  первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

    Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

    Таблица

    Ставки  капитализации

    Ставка  дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

    

    где i — ставка дисконтирования;

    FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

    n — период владения;

    l — номер платежного периода.

    Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

    Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

    Y₀ — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

    Y_е — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

    Y_m — норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту. [2, 104]

    Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая  как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования — самостоятельные параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь.

    Торги порой бывают не на понижение, а на повышение. Участники аукциона, через  одного, являются представителями продавца, и грамотно Вас подводят к повышению  стоимости.

    С лета 2007 г. упрощен порядок приватизации земельных участков, домов и строений. Также продлен срок бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2010 года.

 

3. Анализ  рыночной конъюнктуры
1. Влияние рыночной конъюнктуры на уровень цен

    Возросшая за последние годы конкуренция на рынке недвижимости повышает необходимость  в более тщательном анализе рынка. Любой проект в сфере строительства: будь то разработка девелоперского проекта  или бизнес-плана элитного коттеджного  поселка требует тщательного исследования.

    Да  и выбор ниши рынка – задача не из легких. Именно от этого решения  зависит успех любого начинания  большинства инвесторов. Если вы не можете довериться своей интуиции на все 100% или цена вопроса слишком  высока, выход один – проведение тщательного маркетингового исследования рынка недвижимости.

    Детальный и качественный анализ рынка строительства  и недвижимости считается одним  из наиболее значимых показателей успешности будущего инвестиционного проекта. Именно обзоры рынка и составленные на их базе прогнозы, а также полноценные  маркетинговые исследования строительного  рынка являются базовыми параметрами  для разработки бизнес-плана и  концепции развития любого проекта, связанного с недвижимостью.

    Обзоры  и аналитика рынка строительства  необходимы для принятия верных и  взвешенных решений на каждом этапе  маркетинговой программы. Качественные прогнозы рынка позволяют компании более оперативно достигать своих  целей и повышать эффективность  использования земельных участков.

    Результат маркетингового исследования отображает существующую на данный момент картину  определенного рынка недвижимости. Анализ рынка позволяет определить:

- актуальное состояние исследуемого вопроса в сегменте рынка;

- наличие и уровень конкуренции;

- ожидания и предпочтения потребителей;

- риски, которые могут возникнуть при осуществлении проекта;

    Самостоятельный рынок недвижимости в Беларуси сформировался  сразу после распада Советского Союза. В условиях последующей экономической  нестабильности, гиперинфляции и  дефицита было крайне сложно определить адекватную стоимость отдельных  типов помещений. Квартиры, дома, коммерческие помещения регулярно меняли владельцев с поразительной скоростью, что  вызывало достаточно сильные движения цены в зависимости от текущей  политической или экономической  ситуации.

    Однако  к 2000 году рынок успокоился и начал  методично расти во всех сферах. Увеличивалась стоимость недвижимого  имущества, росли арендные ставки. Белорусский  рынок недвижимости благополучно –  без снижения цен и падения  спроса – пережил первую волну  мирового финансового кризиса, однако 1 января 2009 года ситуация изменилась кардинальным образом.

    Девальвация белорусского рубля примерно на 20 % к корзине валют автоматически  снизила цены на новое жильё на 20 – 25 %. В условиях завышенных цен  и избытка предложения на рынке  это имело решающее значение для  потребителей. Несмотря на явно неблагоприятную  экономическую обстановку и снижение объёмов кредитования населения, люди начали активно приобретать новое  жильё, предпочитая его квартирам  и домам вторичного рынка.

    Стоимость аренды в белорусских рублях с  девальвацией значительно возросла, так как арендные ставки традиционно  определяются в евро или в долларах. Это вызвало падение спроса на аренду коммерческой недвижимости, от которого рынок не оправился до настоящего момента.

    Ситуация  на рынке недвижимости Беларуси сегодня.

    Сегодня во всех городах Республики Беларусь наблюдается устойчивая тенденция  к повышению спроса на новую недвижимость, однако высокая доля вводимого в строй долевого жилья и невысокие цены на первичном рынке не вызвали роста цены. Вторичный рынок на настоящий момент находится в стагнации: реальная цена сделок в Минске и в областных городах уступает изначально заявленной от 3 до 6 тысяч долларов.

    Стоимость аренды также уменьшается. Съёмная  квартира обойдётся сегодня примерно на 20 – 25 % дешевле, чем в прошлом  году, а аренда офиса – примерно на 30 %.

    Стремительная динамика роста цен на недвижимость в Беларуси обусловлена стечением  отдельных экономических факторов, которые, возможно, сложились искусственно. Большинство экспертов считают, что на динамику цен на недвижимость в Беларуси влияние оказывают  теневые участники рынка, которые  в частном порядке зарабатывают на строительстве и перепродаже  квартир. Средняя кредитная ставка — 13-15% (немалая по сравнению с  Европой и Америкой, но вполне интересная для финансирования строительства  в Беларуси, когда в республике рост цен на недвижимость составляет 30-40% ежегодно). К тому же, строящееся жилье дешевле по сравнению с  аналогичными метрами на вторичном  рынке приблизительно на 15-20%. В итоге, профинансировав строительство  квартиры даже по коммерческим тарифам, имеется реальная возможность заработать 15-25 % от ее стоимости только на разнице  ставки за пользование деньгами и  динамике роста цен на рынке.

    По  мнениям мировых специалистов в  области недвижимости, стоимость 1 кв.м. должна равняться средней месячной заработной плате по стране. Именно такое соотношение специалисты  считают экономическим критерием  доступности жилья. [11]

    Долгосрочная  стратегия жилищного строительства  Республики Беларусь предусматривает  создание комфортного, долговечного, экономичного по содержанию и обслуживанию жилищного  фонда, способного удовлетворять жилищные потребности нынешнего и будущих  поколений граждан, развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья  для граждан с достаточной  платежеспособностью.