Оценка недвижимости 3х комн.квартиры

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим критериям.

     Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены  распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах  и экологическим законодательством.

     Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

     Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное  законом использование будет  давать приемлемый доход владельцу  участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое  из финансово осуществимых использований  будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном  доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3.Затратный подход 

     Затратный подход-это стандартный подход к  оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному  праву собственности и равна  сумме рыночной стоимости участка  земли, плюс стоимость нового строительства  улучшений, минус накопленный износ.

     Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

     Стоимость замещения – оцениваемая стоимость  строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости  улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

     Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определить предпринимательский доход;
4. установить величину накопленного износа;
5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Определение восстановительной стоимости 

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости  затратным методом может не учитывать  некоторые аспекты, например указанный  выше расчет стоимости земельного участка.

     При определении стоимости будем  пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 сентября 2011 г расчётная стоимость 1м² общей площади составляла 20000.

     Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.

     Общая площадь квартиры – 51.3 м². На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

     20000*51.3=1026000

     Скорректированная стоимость 1м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет: 

     20000*1,24=24800 

     Перечень  строительных материалов, изделий, услуг  и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2 

     Таблица 1.2

 

     С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость  квартиры 

     24800*51.3=1272240 руб. 

     Рыночная  стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.

     Рассчитаем  стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ: 

     1272240 +100209,90=1372449,9 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Определение величины накопленного износа

 

     Величина  накопленного физического износа определялась на основе:

• анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Карла Маркса д. 1кв. 110
• анализа технического состояния квартиры № 110 в жилом доме по тому же адресу;

     Накопленный износ рассчитывается по формуле 

     Ф_з = Ф_кi l_i 

     где Ф_з – физический износ здания, %;

     Ф_кi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

     l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

     n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

     Расчет  физического износа здания представлен  в табл. 1.3. 

     Таблица 1.3

 

     В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

     С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 

     1372449,9 *( 1-7,03/100) =1275966,672 

     Стоимость объекта, полученная затратным методом  с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Сравнительный подход.

 

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

 

     Таблица 1.4