Автор: Пользователь скрыл имя, 06 Ноября 2011 в 08:58, контрольная работа
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Содержание:
Введение…………………………………………………………………………..3
Сопроводительное письмо………………………………………………………6
1.Цель оценки…………………………………………………………………….7
1.1Используемое определение стоимости и дата оценки……………………..7
1.2Описание объекта оценки……………………………………………………8
1.3Местоположение объекта оценки………………………………………….10
2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……………10
3.Затратный подход…………………………………………………………….13
4.Определение восстановительной стоимости……………………………….15
5.Определение величины накопленного износа……………………………..18
6.Сравнительный подход………………………………………………………20
7.Доходный подход……………………………………………………………22
8.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта…………………………………………………………………………..23
Используемая литература………………………………………………………25
оценка стоимост
Ср.взвеш. цена за 1 кв м=
(20*3+21*3+19*3+19,5*3+
Стоимость
кв.=20,16*51,3=1034208
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.
Объект оценки:
V
(стоимость недвижимости) = 102тыс.руб/12%=850
тыс.руб;
8.Согласование
результатов и заключение
о рыночной стоимости
объекта.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
затратный подход –1275966,672 руб.
сравнительный подход – 1034208 руб.
На
основе анализа применимости каждого
подхода для оценки рассматриваемого
объекта можно сделать
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
Обоснованная
рыночная стоимость объекта оценки
(V, руб) определяется по формуле:
V
= V1 * Q1 + V2 * Q2
где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1 и Q2 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная
стоимость объекта
V
= 1275966,672 *0,38 + 1034208 *0,62 = 1126076,26 руб.
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Нерюнгри, ул.Карла Маркса д.1а, кв.110 по состоянию на 1 сентября 2011 г., с учетом округления составляет: 1126076,26 руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.