Экспертиза отчета об оценке

Не лучше и другая ситуация, когда выдаётся положительное заключение на отчёт об оценке, в котором содержатся ошибки, необходимость исправления которых очевидна, например, наличие двойного счёта или арифметические ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке очевиден: в случае своевременного выявления факта подготовки такого «положительного» заключения и исправления ошибок, содержащихся в отчёте об оценке, итоговая величина рыночной стоимости изменяется в разы или в десятки раз, что, при совершении сделки по стоимости указанной в первоначальной версии отчёта, могло нанести ущерб, например, государству в миллиарды рублей.

Обучение экспертизе отчетов об оценке

С начала 2009 года ЗАО «Экспертный совет» провел цикл семинаров – мастер-классов «Экспертиза отчётов об оценке объектов недвижимости и бизнеса». Семинар был проведён в десяти региональных центрах России: г. Краснодар, г. Ростов-на-Дону, г. Воронеж, г. Казань, г. Самара, г. Уфа, г. Екатеринбург, г. Челябинск, г. Пермь, г. Новосибирск.

Авторами и ведущими семинаров – мастер-классов являются А.В. Каминский и К.Е. Калинкина. А.В. Каминский в 2002-2005 гг. возглавлял Экспертный совет РОО, а затем с 2005г. по 2008г. работал заместителем начальника Управления – начальником отдела оценки Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Росимущества. К.Е. Калинкина, к.э.н., член Экспертного совета и вице-президент НП «СРО АРМО» в тот же период (2005-2008 гг.) организовывала и проводила экспертизу отчетов об оценке пакетов акций в Росимуществе. Семинар был подготовлен по результатам проведения в Росимуществе экспертизы более двенадцати тысяч отчетов об оценке собственности, стажировок специалистов территориальных управлений Росимущества, а также с учётом опыта лучших российских и международных оценочных компаний. Партнерами и соорганизаторами семинаров выступали СРОО оценщиков и их региональные отделения: Ассоциация российских магистров оценки, Межрегиональный союз оценщиков, Российское общество оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков, а также государственные органы власти, высшие учебные заведения и образовательные центры. Информационным партнёром ЗАО «Экспертный совет» является «Аppraiser.ru. Вестник оценщика»

В семинарах приняли участие около 500 человек: члены экспертных советов СРО оценщиков, ведущие оценщики и эксперты оценочных компаний, сотрудники профильных подразделений государственных и муниципальных органов власти, выступающие заказчиками оценочных работ и осуществляющие экспертизу отчетов об оценке, представители крупных коммерческих структур, в том числе банков и финансово-промышленных групп.

На семинарах, на основе содержательной части фрагментов заключений Росимущества и СРОО, рассматривались нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные оценщиками в отчётах об оценке объектов недвижимости и бизнеса, обсуждаются варианты их исправления. Основное внимание уделялось рассмотрению ошибок, исправление которых существенно влияет (может повлиять) на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Участники семинара имели возможность закрепить рассмотренный материал на мастер-классе в процессе самостоятельной подготовки замечаний на фрагменты реальных, но обезличенных отчётов об оценке с последующим обсуждением и анализом их работы авторами семинара.

На семинарах рассматривались примеры экспертных заключений, содержащих ошибочные замечания, подготовленные различными организациями. На конкретных примерах демонстрировались ответственность экспертов за решения, принятые на основе подготовленных ими заключений на отчёты об оценке, предлагались эффективные механизмы защиты оценщиков от произвола некомпетентных экспертов.

В начале семинара участники часто высказывали мнение, что экспертизой отчетов могут заниматься оценщики, обладающие базовыми знаниями в области оценки, а возможно и не имеющие таковых. Мастер-класс по подготовке экспертных заключений показал участникам семинара, что подготовить качественное отрицательное заключение на отчёт об оценке очень непросто. По результатам мастер-класса все участники семинара признали, что экспертами должны быть только наиболее опытные оценщики. В случае наличия ошибок в отчёте об оценке эксперт должен не только выявить их, но и сформулировать замечания, понятные не только оценщику, но и заказчику отчёта, из которых ясна существенность нарушений с точки зрения влияния их на стоимость. На семинаре на конкретных примерах показывалось, что заказчика, в подавляющем большинстве случаев, не интересует экспертиза по формальным признакам. Нужна стоимостная экспертиза, направленная на выявление возможных ошибок в отчётах об оценке, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Разработка единых методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке

14 июля 2009 года состоялось расширенное заседание Экспертного совета НП «АРМО», основным вопросом, рассматриваемым на Заседании, был вопрос о требованиях к проведению экспертизы отчетов об оценке, а также о требованиях к содержательной части экспертных заключений. На заседании присутствовали крупнейшие заказчики оценочных работ – представители Министерства обороны Российской Федерации, ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ» и ГК «Олимпстрой».

Приглашенные представители заказчиков оценочных работ и экспертизы отчетов об оценке сошлись во мнении, что экспертиза отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности в РФ может производиться только с точки зрения стоимости объекта оценки. Они согласились с тем, что их интересует итоговая величина стоимости объекта оценки и возможные последствия неправильного ее определения, а именно, какой материальный ущерб может быть нанесен в результате использования неверной оценочной стоимости при проведении сделки. Таким образом, в экспертизе отчета об оценке заказчиков, прежде всего, интересует, содержит ли отчет об оценке ошибки, исправление которых влечет за собой существенное изменение стоимости. Итогом заседания стало принятие требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке, не соответствующий законодательству об оценочной деятельности в РФ. Также было принято решение о создании рабочей группы по разработке Методических рекомендаций по проведению экспертизы отчетов об оценке.

6 августа 2009 года состоялось первое заседание рабочей группы, в состав которой вошли: представители СРОО: НП «АРМО», НП «МСО», НП «ОПЭО»; члены СРО «РОО» и «СМАО»; представители государственных структур: Федеральная служба по финансовым рынкам, Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве, ГУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, Фонд имущества г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»); представители крупнейших корпоративных заказчиков оценки: ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ», ГК «Олимпстрой», Фонд «РЖС», ОАО «Газпром», ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания», ГК «Ростехнологии»; представители банковских структур: ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», Ассоциация Российских банков (АРБ).

На заседании вновь была поднята проблема существования множества видов экспертиз. Все участники рабочей группы согласились с тем, что административная и техническая экспертиза (в терминах Международных стандартов оценки (МСО)) не имеют права на существование, поскольку противоречат действующему  законодательству об оценочной деятельности.

Рассматривались и другие методические проблемы экспертизы отчетов об оценке. В частности, оживленное обсуждение вызвал вопрос о необходимости осмотра объекта оценки при проведении экспертизы в связи с необходимостью проверки достоверности информации об объекте оценки. Большинство участников выразило мнение, что эксперт проводит экспертизу при допущении, что информация по объекту оценки, приведенная в отчете, может считаться достоверной, если у эксперта отсутствуют основания считать иначе; объектом исследования является отчет об оценке, а не объект оценки, а подтвердить характеристики объекта оценки на прошедшую дату оценки физически невозможно.

Результатом заседания группы стало утверждение структуры Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке и требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основе следующих документов, представляемых заказчиком экспертизы:

              оригинала или заверенной в установленном порядке копии отчета об оценке, содержащего все упомянутые в нем приложения и иллюстративные материалы;

              оригинала или заверенной в установленном порядке копии договора об оценке.