Жилищные отношения в Германии

Жилищные отношения  в Германии.

Сегодня государственная  политика Германии направлена на дальнейшее развитие рыночной экономики в жилищно-коммунальной сфере.

Для достижения успеха в  конкурентной обстановке у предприятий возникает необходимость обеспечивать потребителей рядом дополнительных услуг. Появляется новый термин - «многосторонние коммунальные услуги». Помимо основного вида деятельности, коммунальные заводы включают в свои пакеты коммунальных услуг уборку придомовых территорий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой инфраструктуры, управление оборудованием телекоммуникации. Такие предприятия сегодня имеют холдинговую структуру, распределенную по видам деятельности, что позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных.

В целях достижения конкурентных преимуществ коммунальные предприятия  Восточной Германии стали особое внимание уделять программному обеспечению, разрабатываемому специально для отрасли  ЖКХ.

Предоставление широкого спектра основных и дополнительных услуг, применение различных методик  начисления платежей, охват большой  территории обслуживания и работа с  различными слоями населения требовали  внедрения программного обеспечения  как комплексного решения, способного осуществить поддержку всех производственных процессов.

Основным требованием  была способность программного обеспечения  отображать модель ЖКХ до реформирования, все изменения отрасли в процессе ее реформирования и новую рыночную модель.

Для повышения ликвидности  был обеспечен точный расчет потребления, контроль платежей, быстрое поступление  денежных средств.

Прозрачность и эффективность  финансовых потоков на предприятиях обеспечивались грамотным планированием  инвестиций, ведением бухгалтерской  отчетности, контролем за движением финансовых средств.

Сокращение затрат и потерь, повышение качества предоставляемых услуг обеспечивается управлением основными средствами, планированием и контролем хозяйственных процессов на предприятии и за его пределами.

Большое внимание уделяется взаимоотношениям с клиентами. Для этого немаловажным является предложение различных схем оплаты и дополнительных услуг в зависимости от потребностей клиентов и удовлетворение их запросов.

Целесообразность проведения работ без отселения жильцов и завершения их в зданиях высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, при этом обеспечивая в вечернее время водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги.

К первоочередным работам  относятся:

- утепление кровель и  чердаков, фасадов, перекрытий подвалов;

- замена окон и балконных  дверей;

- обновление системы отопления  и горячего водоснабжения, системы  вентиляции.

К последующим:

- гидроизоляцию кровель  и т.п.;

- замену сантехнического  оборудования;

- облицовку кафелем кухонь  и санузлов;

- обновление системы электроснабжения;

- обновление входных дверей  квартир;

- обновление и пристройку  новых балконов и лоджий;

- ремонт лестничных клеток;

- создание архитектурно-выразительных  входов в здания.

Опыт санации крупнопанельных  жилых домов в Восточной Германии за последнее десятилетие показал, что экономия энергоресурсов в жилых  зданиях достигает 30-50% в зависимости  от материала ограждающих конструкций.

Существенную поддержку  в правовом и нормативно-методическом обеспечении жилищных предприятий  обеспечили организованные в Германии в 90-е гг. ХХ в. жилищные союзы.

Сегодня существует два жилищных союза, которые объединяют в себе различные жилищные предприятия, кооперативы и товарищества. Членство в этих союзах добровольное и основано на взносах, которые предприятия оплачивают в зависимости от количества обслуживаемых квартир. На сегодня такие союзы объединяют в себе 4800 членов, что составляет 9,7 млн. квартир.

Функции союза:

- лоббирование интересов  жилищных предприятий в государственных  органах;

- разъяснительная работа  в парламенте;

- участие в подготовке  законов, касающихся жилищной  сферы;

- сбор статистических  данных, касающихся вопросов состояния  жилого фонда, населения, проживающего  в нем;

- изучение мнений руководителей  жилищных предприятий в вопросах  эксплуатации и содержания различных  категорий жилого фонда. Это  необходимо ввиду того, что помимо  государственного регулирования  существуют еще и местные нормативно-правовые  акты, отражающие специфику той  или иной земли Германии, касающиеся  условий проживания общины.

Таким образом, законодательная  система позволяет разрешить  любые жизненные вопросы, а существующие союзы маклеров в области недвижимости помогают им в решении различных  профессиональных вопросов. Роль таких  союзов в работе управляющих домами аналогична роли жилищных союзов для жилищных предприятий.

Управление жилым фондом в Германии осуществляют частные  управляющие жилищные и сервисные компании.

Структура компании обеспечивает пять основных направлений деятельности:

1. непосредственно управление жилыми домами и привлечение сторонних организаций. Специалистами компании обеспечивается работа с жителями и собственниками, организация общих собраний жителей;
2. техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и мелкий ремонт зданий и придомовых территорий;
3. социальная помощь жителям и решение проблем малоимущих граждан. По словам руководителя компании, при возникновении проблемы задача состоит не в поиске и наказании виноватых, а в разрешении проблемы;
4. управляющие домами;
5. ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.

Применительно к специфике  управления жилыми домами эти требования реализуются в следующие основные виды деятельности:

1. комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий от имени и за счёт собственников;
2. предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;
3. выставление жильцам счетов за расход тепла и воды;
4. проведение общих собраний собственников квартир;
5. разрешение возникающих вопросов в суде;
6. консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов на дома;
7. управление собственностью по договорам аренды;
8. проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;
9. подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением расположения объектов управления;
10. расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных, ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;
11. расчёт специальных отчислений на потребности жителей в благоустройстве, модернизации, реконструкции;
12. представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных разбирательств;
13. разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта.

Особенностью является то, что все планы разрабатываются  с учетом перспективы последующей  эксплуатации не менее 80 лет.

Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из 1% начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать  жилье на очень высоком техническом  уровне и обеспечивать комфортность проживания.

http://portal-energo.ru       http://online.zakon.kz        http://recht.germany.ru