Статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

 

 Источник: ЦБ РФ

Таблица 11

Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным  жилищным кредитам, выданным в валюте на 01 января 2012 года

Регион	Объем просроченной задолженности, млн рублей	Общий объем задолженности, млн рублей
1. Москва	10 124	77 844
2. Московская область	4 982	32 062
3. Санкт-Петербург	1 060	15 765
4. Тверская область	258	845
5. Самарская область	243	1 676
6. Калининградская область	223	1 027
7. Ленинградская область	141	1 966
8. Новосибирская область	130	1 435
9. Пермский край	116	919
10. Ивановская область	112	390
11. Нижегородская область	107	1 104
12. Краснодарский край	103	1 574
13. Кабардино-Балкарская Республика	102	305
14. Алтайский край	88	388
15. Ставропольский край	87	1 107

 

 Источник: ЦБ РФ

Таблица 12.

Классификация субъектов  РФ по степени развития рынка ипотечного кредитования среди лидеров

Группа 1	Группа 2	Группа 3	Группа 4
г. Москва	г. Санкт-Петербург	Алтайский край	Ивановская область
Пермская область	Калининградская область	Краснодарский край	Кабардино-Балкарская Республика
Самарская область	Московская область	Ленинградская область
	Нижегородская область	Новосибирская область
	Ставропольский край
	Тверская область

* Классификация региона осуществлялась экспертным путем в связи с отсутствием ряда данных.

Источник: расчеты автора

В таблице 4 представлено распределение задолженности по ипотечным кредитам на 1.10.2006 г. по выделенным группам регионов.

Таблица 13.

Распределение задолженности по ипотечным кредитам на 1.01.2012 г. по группам регионов с помощью анализа структуры и группировки задолженности по регионам

	Количество субъектов РФ	Задолженность по ипотечным кредитам			Доля населения, %
		млн. руб.	% от общей задолженности	руб. на 1 чел.
Группа 1	3	80439	58%	2 794	17%
Группа 2	6	51910	38%	1 093	42%
Группа 3	4	5363	4%	571	31%
Группа 4	2	695	0%	210	10%
Всего	15	138407	100 %	-	100 %

Источник: расчеты автора

 

Проведенный анализ результатов  классификации подтверждает идею о  том, что в группе с высокоразвитым рынком ипотечного кредитования (г. Москва, Пермская и Самарская области) нет необходимости в участии АИЖК с использованием государственных гарантий.

В группе с активно  развивающимся рынком для успешного  развития ипотечного кредитования желательна небольшая поддержка государства. нужна небольшая поддержка (г. Санкт-Петербург, Калининградская область, Московская область, Нижнегородская область, Ставропольский край, Тверская область).

Группе с развивающимся  рынком необходима существенная поддержка. Особое внимание следует уделить субъектам, в которых в настоящее время доля рефинансирования АИЖК незначительна, а именно: Ленинградской, Новосибирской, Краснодарскому и Алтайскому краю.

В группе, где ипотечный  рынок совсем слабо развит, необходимо создать условия для развития ипотечного кредитования: принять необходимые нормативно-правовые акты, способствовать формированию инфраструктуры ипотечного кредитования для того, что бы создать условия для рефинансирования ипотечных кредитов. Однако возможно, что в ряде субъектах РФ (Ивановской области, Кабардино-Балкарской Республике) потребуется больше времени и усилий для формирования указанных выше условий.

Можно прогнозировать, что  к концу 2012 года при проведении региональной политики в области развития ипотечного жилищного кредитования сократится неравенство между регионами по показателю «объем задолженности по ипотечным кредитам в расчете на душу населения». Распределение задолженности по ипотечным кредитам по группам регионов будет выглядеть так, как представлено в таблице 5.

Таблица 14

Прогнозируемое распределение  задолженности по ипотечным кредитам на 1.01.2012 г. по группам регионов с помощью метода прогнозирования

	Задолженность по ипотечным кредитам, % от общей задолженности	Доля населения, %
Группа 1	33%	17%
Группа 2	42%	42%
Группа 3	21%	31%
Группа 4	4%	10%

Источник: расчеты автора

Исходя из этого прогноза можно рассчитать объемы задолженности  по ипотечным жилищным кредитам в  каждом регионе на конец 2012 г., которые в целом по России должны составить 1475 млрд. руб.

Для того, что бы политика государства по сглаживанию дифференциации в развитии ипотечного кредитования была наиболее эффективной, необходимо учитывать не только факторы, характеризующие  текущее развитие ипотечного рынка  и возможности населения брать ипотечные кредиты, но и факторы, определяющие спрос на жилье.

На текущей стадии развития статистической отчетности в  России оценивать спрос на жилье  очень трудно. Гораздо легче оценить  потребность в жилье, которая  непосредственно определяет спрос на жилье. Для этого нами была разработана специальная модель, которая с использованием статистической информации в свободном доступе позволяет не только получить оценки совокупной потребности населения региона или отдельного города в жилье и построить прогноз на несколько лет вперед, но и разложить эту суммарную потребность на отдельные составляющие. Это позволяет более точно оценить спрос на ипотечные кредиты в данном регионе. В качестве примера в табл. 6 и на рис. 4 приводятся результаты оценки потребностей в новом жилье для жителей Ростовской области, осуществленных на основе разработанной модели в 2011 г. в рамках проекта Всемирного банка.

Таблица 15.

Оценка потребностей в жилье разных категорий домохозяйств Ростовской области на 2007 – 2011 гг.

Потребность в жилье	Ростовская область
	тыс. жилых ед.	млн кв.м
Формирование новых домохозяйств	43,3	2,0
Миграция	0,4	0,01
Снос ветхого и аварийного жилья	35,1	1,8
Снос «хрущёвок»	73,8	4,2
Полинуклеарные домохозяйства (перенаселенность)	92,4	4,7
Бездомные	0,4	0,01
«Очередники»	41,9	2,2
Потребность в увеличении площади  жилья	---	33,7
Корректировки
«Двойной счет»	- 38,5	- 1,94
Фильтрация	- 8,8	-0,3
Итого (на 2007 – 2011 годы)	240,0	46,38
В год	48,0	9,28

Источник: отчет «Исследование  проблем жилищного строительства в Ростовской области»

Рисунок 4. Структура потребностей в жилье разных категорий домохозяйств Ростовской области

Цифры, выделенные жирным шрифтом – тыс. жилых единиц, в скобках – млн. кв. м.

Источник: отчет «Исследование  проблем жилищного строительства  в Ростовской области»

Общая потребность населения  Ростовской области в новом жилье  в 2007-2011 гг. составит 240 тыс. квартир (жилых единиц) или 46,38 млн кв. метров. В основном в новом жилье нуждаются домохозяйства, проживающие совместно с другими обособленными домохозяйствами и домохозяйства, проживающие в «хрущевках». Существенная потребность в новом жилье обнаружена и среди домохозяйств, являющихся очередниками на улучшение жилищных условий. Высока потребность и со стороны домохозяйств, желающих путем купли-продажи или обмена с доплатой переехать в более просторное жилье.

В соответствии с расчетами  чтобы удовлетворить фактический  и будущий спрос на жилье в Ростовской области необходимо строить 9,5 миллионов кв. м. жилья ежегодно в течение следующих пяти лет. Несмотря на то, что темпы жилищного строительства в течение последних пяти лет растут, они все же по-прежнему остаются невысокими в сравнении с необходимым уровнем.

Полученные результаты оценки представляют интерес при  разработке перспективных планов развития жилищного строительства, при планировании количества вновь строящихся квартир.

 

 

 

 

 

Заключение

 

В заключении хотелось бы затронуть проблему, связанную с  использованием коэффициентов доступности жилья. Ставшие достаточно популярными, они применяются для экспресс-оценки и сравнения регионов с точки зрения возможности населения приобретать жилье рыночными способами.

В практике ООН для  оценки доступности жилья используется показатель - коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение средней (медианной) стоимости квартиры к среднему (медианному) размеру семейного дохода за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

За рубежом, например, в США или в рамках жилищной программы ООН (Habitat), отношение стоимости жилья к доходам определяется как отношение медианной рыночной цены жилья к медианному годовому доходу домохозяйства.

Медианный доход домохозяйства определяется как совокупный доход такого домохозяйства, по отношению к которому половина всех домохозяйств имеют доходы ниже, а другая половина - выше доходов данного домохозяйства. В состав доходов включаются доходы из всех источников, в т.ч. зарплата, доходы от предпринимательской деятельности или неформальной занятости, доходы от инвестиций и др. виды доходов.

Медианная стоимость жилья. Жилье, стоимость которого является медианой – это жилье, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% - дороже. При этом стоимость жилья определяется на основе понятия справедливой рыночной цены - цены, по которой жилье могло быть продано в случае его выставления на продажу в течение разумного периода времени продавцом, на которого не оказывалось бы давление.

В России в связи с  отсутствием данных о медианных  доходах и ценах на жилье коэффициент  доступности жилья рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. метр жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на размер семьи в 3 чел. и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья - 54 кв. м.

  
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.  Гражданский кодекс РФ;

2.  Федеральный закон « Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102- ФЗ;

3.  Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.03