Результаты эксперимента по налогообложению недвижимости в городах СНГ

 
 

Содержание.

Введение

1. Определение  недвижимого имущества,

 возникновение  права собственности физических  лиц

 на недвижимое  имущество

2. Основные принципы  систем налогообложения имущества

 физических  лиц в странах с развитой рыночной экономикой

3. Результаты эксперимента по налогообложению недвижимости

 в городах  СНГ

Заключение

Список использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение. 

Для целей налогообложения  налогооблагаемая база может включать в себя землю и строения, находящиеся  на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы. Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

Как известно, налог  на имущество имеет свойство с  течением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества, ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их возможности по приобретению недвижимости.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья). Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби. 

1. Определение недвижимого  имущества,

  возникновение права  собственности физических  лиц

  на недвижимое  имущество 

В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без нанесения ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания и сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. В случае их отделения от земли они становятся движимым имуществом.

 Статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) к недвижимому имуществу отнесены жилые и нежилые помещения как часть здания.

 Пунктами 1 и  2 ст.38 Налогового кодекса Российской  Федерации (НК РФ) определено, что  объектом налогообложения может быть имущество, под которым понимаются виды объектов гражданских прав (кроме имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.

 В соответствии  со ст.ст.8, 9, 35, 36 и 40 Конституции  Российской Федерации право частной  собственности охраняется законом. Каждый гражданин вправе иметь имущество в частной собственности (включая землю), владеть, пользоваться и распоряжаться им. Статья 35 Конституции Российской Федерации гарантирует гражданам также право наследования имущества.

 Под владением понимается фактическое обладание принадлежащей собственнику вещью (имуществом). Под пользованием имуществом подразумевается извлечение из имущества его полезных свойств, под распоряжением — законная возможность полной или частичной передачи прав на имущество другим лицам. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом регулируются и охраняются гражданским законодательством.

 Под наследованием  понимается переход имущества  умершего физического лица к  наследнику. Наследование по закону  имеет место, если оно не изменено завещанием. Наследниками по завещанию могут быть как физические, так и юридические лица, а также государство.

 Граждане  — собственники земельных участков  имеют право продавать, передавать  по наследству, дарить, отдавать  в залог, сдавать в аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

 Земельные  участки могут находиться в  пользовании не только на праве собственности, но и на праве бессрочного (постоянного) или временного пользования, в том числе на праве аренды.

 Институт  права собственности регламентирован  частью первой ГК РФ, которая  установила режим права собственности  недвижимого имущества и сделок с ним, общие правила о договорах и обязательствах.

 Основные  принципы гражданского законодательства  основываются на положениях Конституции  Российской Федерации, в том  числе:

 — на равенстве  субъектов гражданских отношений,  то есть на закреплении за гражданами равной правоспособности;

 — на неприкосновенности  частной собственности;

 — на свободе  договора;

 — на защите  гражданских прав и т.д.

 Вещное право  регулируется гражданским законодательством.  Круг вещных прав в собственности  определен ст.209 ГК РФ.

 Собственник  недвижимого имущества имеет  право владеть, пользоваться и  распоряжаться им. Он вправе совершать  любые действия с недвижимым  имуществом, если они не противоречат  правовым актам и не нарушают  прав и законных интересов  других лиц.

 Собственник  земельного участка может возводить  на нем здания, сооружения, перестраивать  и сносить их при соблюдении  правил и требований, установленных  законодательством.

 В соответствии  со ст.ст.250 и 255 ГК РФ полноценным  объектом вещного права признается доля в праве собственности на недвижимость. Однако Постановлением Президиума ВАС РФ от 21.05.1996 N 405/96 установлено, что нельзя признать право собственности на количество квадратных метров жилой площади, не определив ее состав в натуре.

 Статьей 131 ГК РФ и ст.ст.2 и 4 Закона N 122-ФЗ установлено, что возникновение права собственности на недвижимое имущество, ограничение этого права, его переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

 С момента  введения в действие ГК РФ  и Закона N 122-ФЗ утратили силу  правила об обязательном нотариальном  удостоверении договоров отчуждения  недвижимого имущества.

 Согласно  ст.8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до вступления в силу Закона N 122-ФЗ применялся старый порядок регистрации недвижимого имущества. Например, жилые строения в городской местности регистрировались в организациях технической инвентаризации местных исполнительных органов власти (БТИ). В этих случаях права на недвижимость, возникшие до введения в действие Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными и их государственная регистрация производится по желанию их обладателей.

 В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 различаются объекты недвижимого имущества, которые не завершены строительством и строительство которых прекращено. В первом случае объект недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, а во втором — после его регистрации и регистрации земельного участка, на котором он расположен, он становится объектом недвижимого имущества и объектом права собственности, а также предметом сделок. В случаях отчуждения вышеуказанных объектов недвижимого имущества необходимо документально подтвердить правомерность пользования земельным участком, а также представить разрешение на строительство и описание объекта незавершенного строительства. Это требование изложено в Указе Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».

 Гражданским  законодательством регулируются  права собственности у членов  потребительских кооперативов (ЖСК,  ДСК, ГСК). Так, п.4 ст.218 ГК РФ установлено, что члены ЖСК, ДСК, ГСК или иного потребительского кооператива автоматически становятся собственниками квартиры, дачи, гаража после полного внесения паевого взноса.

 Согласно  ст.219 ГК РФ право собственности  на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

 Право собственности  на недвижимое имущество прекращается  после добровольного изъявления  воли собственника о прекращении  права собственности на недвижимое  имущество, утраты этого права по объективным причинам и принудительного изъятия у собственника его имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 В ст.ст.235 — 240, 242 — 243 ГК РФ приведены  все основания прекращения права  собственности на недвижимое  имущество.

 В добровольном  порядке прекращается право собственности  на недвижимое имущество при  его отчуждении другому лицу  при исполнении договоров купли-продажи,  мены, дарения и т.д., уничтожении  имущества собственником по каким-либо  обстоятельствам (снос строения), а также при отказе от права собственности на недвижимое имущество.

 Право собственности  на недвижимое имущество по  причинам, не зависящим от воли  собственника, прекращается при  гибели этого имущества (в результате  стихийного бедствия), а также  в связи со смертью собственника.

 Принудительное  изъятие имущества у собственника  должно происходить в строгом  соответствии с п.3 ст.35 Конституции  Российской Федерации.

 Прекращение  права собственности на имущество  возможно также при его национализации  государством согласно федеральному закону.

 Право собственности  на недвижимое имущество может  принадлежать двум или нескольким  лицам. Согласно ст.244 ГК РФ  собственность на недвижимое  имущество может быть долевой.

 Доля каждого  собственника в совместной собственности недвижимого имущества может быть определена по их соглашению или судом. Если это не сделано, то обязательства, связанные с совместной собственностью на недвижимое имущество, предполагаются в равных долях каждого субъекта этой собственности в недвижимом имуществе.

 Право общей  собственности на недвижимое  имущество возникает и прекращается  в порядке, определенном ГК  РФ, Семейным кодексом Российской  Федерации и другими законодательными  актами Российской Федерации.

 Согласно  гражданскому праву под сделками понимаются правомерные юридически значимые действия, влекущие возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть сделка — это волевой акт, и для ее совершения необходимо, чтобы гражданин был дееспособен.

 Субъектами  сделки являются физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, которые выступают на равных началах. Сделки могут заключаться между всеми вышеперечисленными субъектами.

 Сделки с  недвижимым имуществом заключаются  в виде договора в простой  письменной или нотариально удостоверенной форме, в котором выражено содержание сделки и который подписан всеми субъектами сделки. Сделка независимо от формы ее заключения должна быть зарегистрирована учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Договору  купли-продажи недвижимого имущества  посвящен параграф 7 гл.30 разд.IV части  второй ГК РФ (ст.ст.549 — 558).

 По договору  купли-продажи недвижимого имущества  продавец обязуется передать  в собственность покупателя недвижимость (земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество). Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами.