Бизнес план Строительство гостиницы

 
 
 
 
 
 
 
 

     Б И З Н Е С  – П Л А Н

«СОЗДАНИЕ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА » 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Москва 2000

 

     С О  Д Е Р Ж А  Н И Е

 

1. ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ  РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА

1. Текущее состояние объекта

     Рассматривается 6-этажное здание (включая технические  этажи), с подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85 годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в  состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись.

     Общая стоимость объекта (произведенных  работ) составляет 32 млн. долларов США.

2. Цели  проекта

     Текущее состояние объекта диктует необходимость  его развития в кратчайшие сроки.

     В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора в оборудование существующего здания.

     Создание  гостиничного комплекса, а также культурно-развлекательного центра, спортивного  центра, будет удовлетворять  потребности в  данной нише на соответствующем  рынке товаров  и услуг.

3. Сильные и слабые стороны проекта

     Таблица 2.1.

     Характеристика  гостиничного комплекса

2. ОЦЕНКА  ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА

1. Описание  предоставляемых услуг

     Основные  направления деятельности гостиничного комплекса  на рынке услуг:

1. предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);
2. сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);
3. сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).

     В комплексе будут оказываться  все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который  может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.

       Также на территории комплекса  предполагается работа спортивно-оздоровительного  центра, в котором будут оказываться  следующие услуги: тренажерный зал,  сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.

2. Анализ  конкурентов

     В Москве существует порядка 170-200 гостиниц  (включая ведомственные и министерские). Из них было обследовано 62 гостиницы. В процессе обследования из рассмотрения исключались наиболее престижные гостиницы (примерно 12 гостиниц) и самые плохие («для беженцев»).

     Приведенные в Приложении 1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4 содержат сводную информацию, полученную в  ходе обследования гостиниц города Москвы.

     Первые  колонки таблицы содержат идентификационную  информацию (название, адрес и телефон  справочной службы).

     Значение  переменной «Категория» напрямую определяется количеством «звездочек».

     Следующие поля характеризуют количество мест и номеров в рассматриваемой  гостинице. Эти данные могут сильно отличаться от данных, приведенных  в справочниках, поскольку учитывают только реально сдаваемые места, отбрасывая сданные в долгосрочную аренду, под офисы, ремонтируемые либо выделившиеся в отдельную, независимую гостиницу.

     Колонка «Количество этажей» вновь характеризует  количество сдаваемых под номера этажей, принадлежащих данной гостинице, а не количество этажей в здании, где расположена гостиница.

     Следующие две колонки содержат информацию о количестве имеющихся в гостинице  номеров «Люкс» и «Полулюкс». Следует отметить, что от гостиницы к гостинице понятие о номерах «Люкс» может кардинально меняться (содержание этого понятия можно понять по разряду гостиницы и цене за номер).

     Значение  поля «Размещение» характеризует занятость гостиницы либо возможность разместить группу жильцов. В случае значения данной переменной <=1 (с точностью до сотых) она показывает долю занятых в гостинице мест по отношению ко всем сдаваемым местам. В случае значения переменной >1 она дает информацию о количестве людей, которое в среднем в состоянии поселить гостиница при условии неожиданного приезда группы туристов.

     Следующие два поля «Мин» и «Макс» несут информацию о ценовом диапазоне за снимаемые номера в случае.

     Далее в таблице идут колонки, дающие точную информацию о ценах на конкретные типы номеров:

     Rus-4 – цена для россиян за место в четырехместном номере;

     Rus-3 – цена для россиян за место в трехместном номере;

     Rus-2 – цена для россиян за место в двухместном номере;

     Rus-1 – цена для россиян за одноместный номер;

     П/люкс – цена для россиян за номер полулюкс;

     Люкс Rus – цена для россиян за номер люкс;

     Ин.3 – цена для иностранцев (жителей дальнего зарубежья) за место в трехместном номере;

     Ин.2 – цена для иностранцев за место в двухместном номере;

     Ин.1 – цена для иностранцев за одноместный номер;

     Ин.п/люкс – цена для иностранцев за номер полулюкс;

     Ин.люкс – цена для иностранцев за номер люкс.

     Здесь все цены даны в долларах, рублевые цены переведены в доллары по курсу  на день получения информации для  удобства сравнения.

     Колонка “Офисы” может принимать три числовых значения:

     0 – помещения по офисы не сдаются;

     1 – только по договоренности с дирекцией;

     2 – офисы сдаются всем.

     Здесь значение «1» означает также, что  офисы сдаются фирмам, которые  оказывали некоторые услуги гостинице  либо организациями и дружественным  ведомствам сдаются в аренду.

     Значение поля «Заказ». Данное поле характеризует срок, за который необходимо предупредить гостиницу о прибытии группы жильцов. При положительном значении данной переменной она дает количество дней, необходимых для предварительного заказа номеров для группы туристов.

     Остальные возможные значения переменной:

     0 – «мест нет и не бывает»,

     1 – «заблаговременно», то есть сотрудники гостиницы отказались конкретизировать срок заказа,

     2 – необходимо выслать письмо на имя директора, зам. директора гостиницы либо чиновника из аппарата ведомства – хозяина для поселения жильцов, не имеющих отношения к данному ведомству,

     3 – гостиница ведомственная, «чужаков» не селят ни под каким предлогом.

     Поле  «Ведомство» содержит информацию о ведомстве – хозяине гостиницы. В случае неопределенной принадлежности ведомственной гостиницы в данной колонке стоит пометка «служебная».

     Следующие поля дают информацию о фирмах оплаты, принятых в гостинице. Поля «Рубли наличные», «Валюта», «Кредитные карточки» принимают значения «О» либо «V» – «не принимают» и «принимают» соответственно.

     Поле  «безналичные рубли»:

     0 – не принимаются;

     1 – в зависимости от организации;

     2 – да.

     Все гостиницы практикуют предоплату с  приходом денег на счет до прибытия клиентов.

     В последующих колонках содержится информация об отделе размещения гостиницы, ее директоре (если таковая имеется), а также примечания.

     Исходя  из вышеизложенного, можно сформулировать: в исследовании присутствуют гостиницы начиная от четырехзвездочных и кончая третьим разрядом по российской классификации.

     Число мест варьируется от 20 до 2475. Стандартная  вместимость гостиницы 400-700 мест.

     Как правило, гостиницы расположены  в многоэтажных корпусах, однако существенная часть этих зданий сдана в долгосрочную аренду либо выделилась в самостоятельные  гостиницы.

     Однако  десятка гостиниц могут расположить  у себя неожиданно прибывшую группу из 20 человек (то есть около половины гостиниц, давших подобную информацию).

     Цена  для россиян за место в двухместном  номере колеблется от $2.9 до $220 (в среднем – порядка $15) за одноместный номер – от  $6 до $300.

     Для иностранных граждан  расценки, как правило, превышают цены для  россиян в полтора-два  раза.

     Примерно  в одной трети гостиниц, помещения  по офисы сдаются по договоренности с дирекцией, всего в двух –  сдаются всем по фиксированным расценкам.

     В одиннадцати гостиницах (ведомственных) при заселении чужих людей  возникают проблемы с чиновниками (всего ведомственных гостиниц, охваченных исследованием, было 23), в семи служебных  гостиницах «чужакам» вообще нельзя было поселиться.

     Как правило, для заселения  группы жильцов администраторы хотят уведомления  за неделю.

     Во  всех (кроме Виллы Переделкино, где  принимают к оплате исключительно  кредитные карточки) гостиницах принимаются  наличные рубли, безналичные рубли  с условием прихода денег на счет к моменту заселения жильцов.

     Валюта  и кредитные карточки, как ожидалось, принимаются лишь в нескольких, самых  дорогих гостиницах (хотя во многих гостиницах имеются пункты обмена валюты).

     Офисный рынок Москвы в  настоящее время  по-прежнему характеризуется значительным превышением спроса над предложением, большим дефицитом качественных помещений и не поддающимся точному анализу ценообразованием. Последнее, разумеется, относится ко вторичному рынку аренды, т.к. на первичном офисном рынке все строго.

 

     

     На  вторичном рынке аренды основная доля предложений приходится на помещения, расположенные в различных институтах и предприятиях. Однако спрос в большей степени приходится на офисы в специализированных бизнес-центрах и отреконструированных офисных зданиях несмотря на то, что стоимость таких офисов колеблется в диапазоне 750-3200 $/кв.м общей площади в год в зависимости от качества помещения и набора дополнительных услуг. Большая часть фирм-застройщиков заключает с арендаторами долгосрочные договоры аренды еще до начала строительства. Чаще всего арендаторами являются крупные иностранные и международные компании.

     Стоимость аренды в высококлассных офисных  зданиях, обычно небольших по площади (1-3 арендатора) – порядка 800-2000 $/кв.м в год. Однако это не многим фирмам по карману, поэтому большинство фирм предпочитает размещаться в свободных помещениях предприятий и организаций, а также в гостиницах и квартирах. Стоимость аренды: 200-800 $/кв.м в год. Что касается специализированных бизнес-центров, то в настоящее время в Москве достаточно мало таких бизнес-центров, которые удовлетворяли бы всем параметрам классности.