Бизнес план Строительство гостиницы

6. ФИНАНСОВЫЙ  ПЛАН. ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ  КРЕДИТА

 

     Результаты расчетов приводятся в табличной форме и вынесены в Приложение 2. Расчеты производились на период 10 лет в ежегодном разрезе.

     Приведем  краткие комментарии к расчету  финансовых показателей.

1. Необходимые капиталовложения, их динамика и структура

     Общие затраты на реализацию проекта составляют 18 млн.$US, вкладываются в течение первых двух лет и формируются за счет акционерного капитала.

      Распределение вложений по времени приведены на рис.6.1.

 

     

     Заемные средства для реализации проекта  в данном варианте не привлекаются (альтернативный вариант – привлечение кредитных ресурсов в размере 8 млн.$US по ставке 12% годовых).

2. Анализ  эффективности вложений

1. Издержки производства (рис.6.2.):

• эксплуатационные расходы ($18’000’000 в год);
• амортизация здания начисляется исходя из начального срока эксплуатации (50 лет) – 2% годовых;
• заработная плата персонала ($360’000 в 2001 год (1-й год эксплуатации) – 300 человек при среднемесячной заработной плате $100), в дальнейшем планируется увеличение среднемесячной заработной платы на 10% ежегодно;
• начисления на заработную плату ($139’000 в первый год эксплуатации) – 38,5% от фонда заработной платы.

 

2. Структура поступлений (рис.6.3.):

• плата за предоставляемые номера ($4’380’000 в год);
• аренда офисов ($1’500’000 в год);
• аренда складов ($400’000 в год);
• дополнительные доходы за счет инициированных гостиничным комплексом видов бизнеса (рестораны, бизнес-центр, сауны, кафе, бассейн…) – 30% дохода гостиницы ($1’314’000 в год).

 

3. Динамика финансовых потоков показывает, что в любой момент времени Компания может отвечать  по своим обязательствам.

4. Результаты по проекту (коэффициент дисконтирования в расчетах принят на уровне 8% в год):

• результаты от реализации проекта (рис.6.4.);

• аккумулированные  результаты от реализации проекта (рис.6.5.);

 

     Из  последнего представленного графика  видно, что срок начала возврата средств  – 2001 г. (второй год с начала реализации проекта) и срок окупаемости 7 лет (с  учетом дисконтирования – 9 лет).

     Аккумулированная  дисконтированная прибыль составляет $1’466’000.

7. СТРУКТУРА РИСКОВ И МЕРЫ ПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ

1. Основные  факторы риска

     Главными  факторами, порождающими основные риски  реализации проекта и создающими реальную угрозу существованию компании, являются:

1. переход от государственного финансирования к совместному финансированию объекта с коммерческими структурами (изменение статуса и организации проведения работ);
2. высокие темпы намеченного роста услуг (постановка принципиально нового бизнеса);
3. рынок занят другими, в настоящее время более сильными конкурирующими организациями необходимы неординарные усилия для завоевания рыночной ниши за полгода - год.

2. Структура и анализ рисков и  меры по их минимизации

1. Политические  риски

     Связаны с нестабильностью хозяйственного, налогового, банковского, земельного и  других законодательств в РФ, отсутствием поддержки или противодействием правительства и т.п.

     Меры  по снижению риска:

• выработка внутренней налоговой политики;
• формирование деловой внешней среды (партнеры, консорциумы, финансово-промышленные группы);
• активное участие учредителей во взаимодействии с властными структурами;
• придание учреждению статуса медицинского.

2. Юридические риски

     Связаны с несовершенством законодательства, нечетко оформленными документами, неясностью судебных мер в случае разногласий учредителей (например, в иностранном суде и т.п.), затягивание сроков Подрядчиком.

     Меры  по снижению риска:

• четкая и однозначная формулировка соответствующих статей в документах;
• привлечение для оформления документов специалистов, имеющих практический опыт в этой области;
• выделение необходимых финансовых средств для оплаты высококлассных юристов и переводчиков.

3. Технические риски

     Связаны со сложностью проведения работ и  отсутствием на настоящий момент технического проекта.

     Возможно  неполное использование оборудования и задержка во вводе технических систем.

     Меры  по снижению риска:

• ускоренная проработка (или получение гарантий от поставщиков) технической увязки оборудования и технических комплексов;
• заключение контрактов на условии «под ключ» с санкциями за неувязки и срывы сроков;
• страхование технических рисков.

4. Производственные  риски

     Связаны в первую очередь с возможностью задержек ввода в эксплуатацию новых  технических средств и недостаточно высокого качества предоставляемых  услуг.

     Оценку  качества и рейтинга оказываемых  услуг невозможно сделать с достаточной степенью точности и поэтому есть риск, что она может быть недостаточно высокой.

     Потенциал выпуска качественных услуг в  перспективе высок.

     Существенным  риском может явиться отсутствие высоко квалифицированного персонала  (по оказанию гостиничных услуг).

     Меры  по снижению рисков:

• четкое календарное планирование и управление  реализацией проекта;
• ускоренная разработка дизайн концепции, включая критерии качества;
• разработка и использование продуманной системы контроля качества услуг на всех этапах ее создания;
• обоснование и выделение достаточных финансовых средств для приобретения высококачественного оборудования;
• подготовка квалифицированных кадров (в том числе за рубежом).

5. Внутренний  социально-психологический  риск

     При становлении данного вида бизнеса могут возникнуть следующие социально-психологические риски:

• социальная напряженность в коллективе;
• дефицит, текучесть профессиональных кадров;
• наличие деструктивной позиции.

     Меры  по снижению риска:

• подбор профессиональных кадров (включая тестирование), при необходимости – обучение;
• выработка механизма стимулирования работников, включая участие в результатах работы Компании;
• система сквозной многоуровневой информированности коллектива и управленцев;
• разработка эффективного подхода к формированию и распределению фонда оплаты труда.

6. Маркетинговые риски

     Связаны с возможными задержками выхода на рынок, неправильным (без учета потребностей рынка) выбором услуг, ошибочным  выбором маркетинговой стратегии, ошибками в ценовой политике и  т.п.

     Задержки  выхода на рынок могут быть вызваны  как производственно-техническими причинами, рассмотренными выше, так  и неготовностью компании эффективно реализовать и продвинуть на рынок  свой технический, производственный, художественный и другой потенциал, что требует соответствующей мировым стандартам маркетинговой программы и реализующей ее службы.

     Поскольку в настоящий момент не имеется  полномасштабной программы маркетинговых  мероприятий, то оценка степени решения  маркетинговых задач низкая. В  то время как для фирмы, ставящей целью отвоевать часть рынка у конкурирующих фирм, маркетинговые задачи должны быть первоприоритетными.

     Анализ  конкурентов показывает, что конкурентная борьба будет жесткой, конкуренты имеют  ряд преимуществ. В связи с  этим необходимо тщательно осознать свои главные преимущества и сфокусировать на них основные усилия и ресурсы.

     Меры  по снижению риска:

• создание сильной маркетинговой службы;
• разработка маркетинговой стратегии;
• разработка и реализация продуктовой (ассортиментной) политики и подчинение ей деятельности всех подразделений (например, путем разработки и использования технологии управления по результатам);
• разработка и реализация программы маркетинговых мероприятий;
• проведение полного комплекса маркетинговых исследований и т.п.

7. Финансовые риски

     Связаны в первую очередь с обеспечением доходов, зависящих в первую очередь  от рекламы, а также с привлечением инвестиций.

     Рабочий вариант финансового плана (Приложение 1) предполагает, что основные финансовые поступления обеспечиваются за счет использования номеров. Снижение цены или загрузки номеров гостиничного комплекса приводит к серьезным трудностям по реализации проекта.

     Меры  по снижению риска:

• неотложное проведение исследований требований потребителей услуг;
• разработка и использование продуманной системы контроля качества услуг на всех этапах их создания;
• обоснование и выделение достаточных финансовых средств для создания и приобретения высококачественного оборудования;
• использование подхода диверсификации источников дохода, в первую очередь, за счет связки «офис-номера»;
• выход на фондовый рынок.

     Другим  важнейшим фактором финансового  риска является необходимость своевременного получения крупных инвестиций.

     Наличие инвестиций является необходимым условием начала проекта: насколько они задержатся, настолько задержится начало проекта.

     Таким образом, инвестиции – это самый  жесткий и жизненно важный фактор.

     Меры  по снижению риска:

• разнообразие предлагаемых схем финансирования проекта;
• разработка инвестиционно-финансовой стратегии, целью которой является попадание в зону прибыльного функционирования;
• проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов.

     Ближайшие шаги разработчиков и собственников  проекта:

• проведение углубленной проблемной диагностики проекта;
• проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов;
• организация коллективной работы руководства верхнего и среднего уровня с консультантами по выработке стратегии и конкретной программы мероприятий, в первую очередь, связанных с маркетингом, рекламой и диверсификацией и обеспечивающих:
• установление АО;
• высокую экономическую эффективность проекта;
• минимизацию риска;
• формирование и организационное оформление команд для реализации выработанных мероприятий;
• поиск стратегических зарубежных партнеров, имеющих опыт в создании подобных учреждений и способных оказать техническую и инвестиционную поддержку.