Отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса в ОА «ГОСТИНИЦА»

   Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

   Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

 

    Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права… (Ст. 132 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1.)

   К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ)

   Веши, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1.)

   Текущие активы – активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия — например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность. (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. "Общие понятия и принципы оценки". М. 1994).

   Чистые  активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. (Приказ Министерства финансов РФ от 5.08.1996 г. №71 и ФКЦБ от 5.08.96 г. №149 "О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ").

   Собственный капитал - доля собственников в капитале предприятия за вычетом всех обязательств. (АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ Стандарт по оценке бизнеса. BVS—I. Терминология).

   Собственный оборотный капитал  - разница между текущими активами и текущими обязательствами. (АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология ).

   Скорректированная балансовая стоимость  - балансовая стоимость предприятия после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится оценщиком для определения стоимости предприятия (100 % пакета акций).

   Ставка  дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости. (АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология )

  Законы, нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки

   Законы  и нормативные  акты:

   Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2.

   Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

   Федеральный закон от 26.12.95 №208-ФЗ "Об акционерных  обществах".

   Приказ  Министерства финансов РФ от 5.08.1996 г. №71 и ФКЦБ от 5.08.96 г. №149 "О порядке  оценки стоимости чистых активов  акционерных обществ".

   Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июль 2001г. №519 "Об утверждении стандартов оценки".

   Стандарты оценки:

   Международный стандарт оценки № 1 – "Рыночная стоимость как база оценки". Утвержден Международным комитетом по стандартам оценки имущества(TIAVSC).

   Международный стандарт оценки № 2 –"Базы оценки, отличные от рыночной стоимости". Утвержден Международным комитетом по стандартам оценки имущества(TIAVSC).

   Международный стандарт оценки № 3 – "Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации". Утвержден Международным комитетом по стандартам оценки имущества(TIAVSC).

   Стандарт  по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология. АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

   Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

 

   Источники информации и полнота исследований.

   Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся  по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.

   Источники информации, использованные в настоящей  работе, можно сгруппировать по следующим  категориям:

1. Информация, полученная на предприятии;
2. Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка;

   Информация, полученная на предприятии.

• Общие сведения о АО «ГОСТИНИЦА»;
• Бухгалтерский баланс с приложениями за 2000, 2001, 1 кв. 2002г.г.;
• Отчет о прибылях и убытках за  2001, 2002г.;
• Форма № 3 Отчет об изменении капитала;
• Форма № 4 Отчет о движении денежных средств;
• Форма № 5 Приложение к бух. Балансу.

   Информация  для экономического анализа предприятия.

• Ефимова О.В. Финансовый анализ. -М.: Бухгалтерский учет, 1996.
• Шеремет А.Д., Сейфулин Р.С. Методика финансового анализа. -М.: ИНФРА-М, 1995.
• Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1997.
• Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. – М: Финансы и статистика, 2001г.

   Информация  для оценки имущества.

• «Руководство по оценке бизнеса»; под редакцией дэн В. М. Рутгайзера, ЗАО «Квинто-Консалтинг»- 2000г.
• «Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия», Валдайцев С. В., М.: ЮНИТА-ДАНА, 2001.
• «Оценка бизнеса»; под редакцией дэн А. Г. Грязновой, М., «Финансы и статистика»- 1998г.
• «Оценка предприятий имущественный подход»; В. В. Григорьев, И. М. Островкин, М., «Дело», 1998г.
• «Оценка стоимости активной части основных фондов»; А. П. Ковалев, Москва, «Финстатинформ», 1997г.
• «Методы оценки инвестиционных проектов»; В. В. Ковалев, М., "Финансы и статистика", 2000г.
• «Основы инвестирования»; Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк, Москва, «Дело», 1999г.
• «Оценка доходной недвижимости»; С. В. Грибовский, С- Петербург, «ПИТЕР», 2001г.
• В. В. Баранов, «Финансовый менеджмент». Москва, Изд. «ДЕЛО», 2002.
• Результаты социально-экономической диагностики проблем развития г. Владимира. Из отчета по научно-исследовательской работе (хоздоговор от 27.10.98 № 14), выполненной лабораторией социально-психологических проблем хозяйственной реформы Института проблем занятости РАН. г. Владимир 1998-1999 гг.
• Журнал «ЗФН» № 36 2001.
• Журнал «Деловой Урал», 2002.
• http://www.kovrov.lgg.ru/media/Ek/archives/ek28-01-02.htm.
• Информация, полученная через интернет.

 

   Функция оценки

   По  информации, полученной от Заказчика, он намерен использовать результаты оценки бизнеса для консультаций на совете директоров и привлечения инвесторов.

  Цель  оценки

   Рыночная  стоимость - наиболее вероятная цена, за которую продажа права собственности  может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки за наличный расчет при следующих условиях:

• рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• имущество обращается и продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

  (Федеральный  закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об  оценочной деятельности в РФ").

  В рамках настоящей работы на это определение  накладывается ряд ограничений, а именно, объект оценки не представляется в форме публичной оферты на открытом рынке.

  Такому  ограничению соответствует понятие  потребительная стоимость (или стоимость в пользовании). В соответствии со стандартом Российского общества оценщиков СТО 20-03-96 «....Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, частью которого она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи. Потребительная стоимость представляет собой ценность, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере».

  Указанное определение отличается от определения рыночной стоимости согласно Ст. З ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" в части, касающейся установления максимального двухмесячного срока для реализации имущества.

  В связи с вышеизложенным, в рамках настоящей работы величина рыночной стоимости, которую необходимо определять в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», определялась с учетом перечисленных ограничений и особенностей объекта оценки - стоимость имущества при существующем использовании.

  Процедура оценки.

   Существенным  элементом проведения достоверной  оценки бизнеса является выработка  тщательного, последовательного подхода к решению поставленной задачи. Такой подход помогает избежать упущений в получении необходимых фактов и выработке заключения.

   В ходе выполнения задания по оценке бизнеса АО «ГОСТИНИЦА», работа проводилась по следующим основным направлениям:

• Изучение материалов и документов, представленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия.
• Оценка экономического и финансового состояния предприятия исходя из имеющихся в распоряжении оценщиков документов и материалов.
• Оценка бизнеса методом чистых активов.
• Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков
• Оценка бизнеса рыночным методом
• Анализ полученных результатов и написание отчета.

   Перед Оценщиком была поставлена задача, определить рыночную стоимость бизнеса, 100% пакета акций АО «ГОСТИНИЦА», этому и посвящен настоящий отчет.

 

   

   КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЭОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ.

  Гостиничный бизнес

   Гостиничный бизнес более чем какой-либо другой зависит от деловой активности в  регионе. Поскольку общая экономическая ситуация такова, что на значительный рост деловой активности рассчитывать не приходится, то существующих в городах гостиниц обычно хватает и новые объекты практически не строятся. Тем не менее в крупных городах реконструируются имеющиеся гостиничные комплексы. Наибольшее количество гостиниц было реконструировано в Санкт-Петербурге (например, <Астория>), в других городах также был проведен ремонт в крупных гостиничных комплексах.

   По  оценкам экспертов, как в Санкт-Петербурге, так и в других региональных центрах  отсутствует сектор относительно недорогих  небольших гостиниц хорошего качества (международные 3-звездочные), поэтому развитие гостиничного бизнеса при наличии стабильного спроса на гостиницы может идти в этом направлении.