Отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса в ОА «ГОСТИНИЦА»

   В нашем случае оценивается 100% пакет акций  предприятия, Влияние на стоимость предприятия ликвидности его активов: Стоимость предприятий, имеющих высокую ликвидность активов, гораздо выше стоимости предприятий с низкой ликвидностью активов. С этим положением связано правило, что акции АО, как правило, стоят выше, чем акции закрытых акционерных обществ. Более низкая стоимость акций ЗАО связана так же с ограничениями на права собственности по ним, которые, как правило, имеются в ЗАО.

   Влияние организационно правовой формы предприятия на его стоимость: К открытым с точки зрения оценки предприятиям относятся акционерные общества открытого типа. К закрытым с точки зрения оценки предприятиям относятся предприятия других организационно правовых форм. Информацию о закрытых предприятиях трудно обнаружить в открытой печати. Необходимо учитывать различия между открытыми и закрытыми организациями, которые состоят в следующем:

• инвестиции в ЗАО вкладывают на более продолжительный срок, чем в открытые;
• в ОАО легче формировать диверсифицированный портфель инвестиций, чем в закрытых;
• ЗАО имеют ограничения в правах на распоряжения акциями данного предприятия.

   В нашем случае скидка на «закрытость» оцениваемого предприятия не применялась.

   Влияние управленческого  персонала на стоимость  предприятия: Стоимость предприятия в значительной степени зависит от квалификации управленческого персонала. В нашем случае не делается корректировка стоимости предприятия в связи с отсутствием информации о квалификации управленческого персонала.

   Влияние технического состояния активов на стоимость предприятия: Важным фактором, определяющим уровень стоимости предприятия, является техническое состояние активов предприятия: степень изношенности внеоборотных активов, их прогрессивность и качество, состояние и качество запасов и других оборотных активов.

   Понятие контроля над собственностью связано  с соотношением между оцениваемой  долей и всем предприятием. Главным  фактором, влияющим на стоимость пакета в сопоставлении со стоимостью всего  предприятия, является степень контроля над предприятием, обеспечиваемая данным пакетом. Понятие реализуемости относится к ликвидности пакета, т.е. к тому, насколько быстро и с какой вероятностью он может быть обращен в деньги по усмотрению владельца.

   Для ценных бумаг, котирующихся на фондовых биржах, определение премии за контрольность (или скидки на миноритарный характер пакета) производится путем сопоставления данных по ежедневным сделкам с неконтрольными пакетами и по продажам контрольных пакетов (на специализированных аукционах, при переходе контрольных пакетов акций из рук в руки иным способом).

   Сделок  с акциями общества не зафиксировано, поэтому расчет скидок производится на основании степени контроля, т.е. того набора прав. которым обладает владелец пакета по управлению обществом. Отсутствие каких-либо скидок предполагается у пакетов от 76% до 100%. Контрольный характер пакета от 51% до 75% предполагает некоторые ограничения при решении отдельных вопросов по управлению обществом, что по данным Агентства диктует применение величины минимальной скидки на неконтрольность пакета.

   По  данным специализированных компаний, отслеживающих и анализирующих  подобную информацию, премии за контрольный характер составляют в настоящий момент от 30 до 300 % (по России).

   Скидки  на низкую ликвидность оцениваемого имущества предприятия и контрольный пакет акций не применялись.

   Стоимость объекта оценки методом скорректированных чистых активов: 31 761 267 рр.

   Расчеты выполнены в Приложении 2.

   Рыночная  стоимость бизнеса  АО "ГОСТИНИЦА" (100% пакета акций), определенная затратным подходом составляет: 31 761 267 рр., без НДС.

 

   Доходный  подход.

   В общем, виде доходный подход состоит  в определении текущей стоимости  объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования  и реализуется методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо сокращение прогнозного периода от 3 до 5 лет.

   Чистый доход представляет собой разность между выручкой от реализации и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не входит амортизация.

   Шаг и горизонт расчета

   Оценка  предстоящих затрат и результатов  при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода. Его продолжительность (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в нашем случае принимаем: 5 лет.

   Горизонт  расчета измеряется количеством  шагов расчета. Шаг расчета выбирается исходя из устойчивости проекта на данной стадии: реализации, темпов операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета.

   В настоящем отчете шаг расчета  выбран равным одному году.

   При анализе стоимости гостиницы  оценщик исходил из максимально  принятого горизонта расчета.

   Через шесть лет производится продажа предприятия по терминальной стоимости.

   Проведение  анализа и подготовка прогноза расходов

   Для оценки бизнеса важны две классификации  издержек. Первая- это деление издержек на постоянные и переменные, то есть, в зависимости от их изменения при изменении объемов производства.

   Постоянные  издержки не зависят от изменения  объемов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту, за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т.д.).

   Переменные  же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного  персонала; расход топлива и энергии  на производственные нужды) обычно считают  пропорциональными изменению объемов производства.

   Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции.

   Вторая  классификация- это разнесение издержек на прямые и косвенные. Она применяется  для отнесения издержек на определенный вид продукции.

   Переменные  расходы

   При расчете переменных расходов использовались данные представленные Заказчиком за первый квартал 2002г., без учета НДС:

• Затраты на управление и охрану помещений (ФОТ):   2 266 886 рр.
• Хозяйские расходы:       2 635 228 рр.
• Коммунальные платежи, оплата услуг сторонних организаций:  2 321 857 рр.
• Прочие затраты:       1 479 097 рр.

   Неотъемлемой  частью расходов собственника являются имущественные, земельные и др. налоговые платежи. В настоящем отчете принимаем следующие платежи: налоги на ФОТ (36,6%), прибыль (24%); земельные платежи (353 028 рр. в год.), на имущество (2% от остаточной стоимости ОФ).

   Расходы на ремонт (восстановление устранимого износа).

   Для текущего ремонта предприятия и  приобретения необходимого оборудования, собственник понесет определенные расходы. Оценщиком принята наиболее вероятная величина- 0,5% от потенциального валового дохода.

 

   Необходимость в заемных средствах.

   Для восстановления основных фондов предприятия (устранение устранимого износа), приобретения дополнительного оборудования собственник привлекает заемные средства в виде кредита в 2002г на сумму: 12 000 000 рр. В том числе необходима срочная замена  3 лифтов (оборудование и монтаж порядка 2,5 млн. рр.), письмо Владимирского филиала ООО «Отис лифт».

   Погашение кредитных средств производится в течении 2002 - 2005 гг..

   При определении износа здания гостиницы (затратный  подход), приведенные  к дате оценки проценты за кредит: 4 945 393 рр., приняты как функциональный износ.

   Проведение  ретроспективного анализа валовой выручки.

   В расчетах, на базовый 2002г., принимались  данные АО «ГОСТИНИЦА» за 2001г. и 1 квартал 2002г., с последующей индексацией.

   Доход (реализация) на 2002г. составляет: 18 753 479,5 рр, с НДС.

   Разница между доходом, коэффициент загрузки 0,65 (средний по отрасли для 3-х звездочных гостиниц) и фактическим доходом 1 607 460 рр, принята как внешний износ при определении износа здания гостиницы (затратный подход).

   Расчет  прогнозируемых доходов, расходов, амортизации  и инвестиций выполнен в Приложении 3.

   Метод дисконтированных денежных потоков

   Вывод показателя чистого денежного потока на основе показателя чистой прибыли.

   Приведенная выше схема расчета иллюстрирует одну из двух существующих в мировой  практике моделей денежного потока.

   Модель  денежного потока для всего инвестированного капитала, итогом расчета данной модели является обоснованная рыночная стоимость капитала предприятия, и собственного (акционерного), и заемного. Текущая стоимость денежного потока получаемого в конце определенного периода времени:

   PV = FV / (1+R)ⁿ, где:

   FV – сумма накопления к концу определенного периода,

   R – ставка дисконта,

   n – период (годы).

   Текущая стоимость денежного потока получаемого  в середине определенного периода  времени:

   PV = FV / (1+R)^(n-0,5).

   В расчетах использовалась модель денежного потока для собственного капитала, текущая стоимость определялась на середину периода.

   Финансирование  оборотных активов  и управление оборотным  капиталом