Развитие ипотеки в РК

      По  истечении срока пользования  ипотечного кредита сумма задолженности списывается с расчетного счета заемщика. Кредит погашается на основании срочного обязательства, используемого в качестве мемориального ордера. При отсутствии средств у плательщика сумма задолженности относится на счет просроченных ссуд. В отдельных случаях ссуды могут быть пролонгированы до наступления факта погашения ссуды.

      Каждым  банком разрабатывается «Положение о внутренней кредитной политике банка». Основной целью которого является снижение риска при осуществлении ссудных операций путем соблюдения работниками установленных банком условий и порядка кредитования и персональной ответственности за свои действия. Кредиты предоставляются за счет:

•    собственного кредитного потенциала банка, включающего его собственные средства и привлеченные средства на депозитные и другие счета (включая валютные) юридических и физических лиц;

•     заемных кредитных ресурсов, приобретаемых  на межбанковском рынке, иностранных  кредитных линий и т.д.

      Кредиты предоставляются заемщикам, отвечающим основным критериям кредитоспособности:

•     финансовой устойчивостью, характеризующейся  высокой нормой рентабельности, обеспеченностью собственным капиталом;

•   репутацией заемщика (квалификация, способности  руководителя, соблюдение деловой этики, договорной и платежной дисциплины).

      Сейчас  во всех банках создается кредитный  комитет как специальный орган, уполномоченный рассматривать или принимать решения по большинству вопросов, связанных с кредитованием, и лишь в особых случаях выносить их на рассмотрение правления. В состав кредитного комитета входят представители правления, кредитного и юридического, валютного и коммерческого отделов, а также финансовый директор банка.

      Пакет документов передается в кредитный  отдел. Кредитный отдел и другие подразделения банка проводят экспертизу проекта юридических лиц, в течение  определенного времени утвержденного банком. И по результатам составляется экспертное заключение. Оно состоит из нескольких разделов, содержащих информацию о платежеспособности заемщика, краткую характеристику проекта, финансовую оценку проекта, обеспечение возвратности средств и анализ рисков.

    Основными источниками информации для определения  платежеспособности потенциального заемщика являются:

1. кредитная заявка,

2. анкета,

3. справка о  заработной плате или выписка  со счета, на который зачисляется заработная плата заемщика, а также выписка со счета из накопительного пенсионного фонда;

4. справка, выданная уполномоченным лицом КСК  и  заверенная печатью, о лицах, проживающих в жилище заемщика, либо копия книги учета жильцов (домовой книги), если заемщик проживает в жилом доме, принадлежащем ему на праве собственности; или копия поквартирной карточки (в регионах использования данного документа);

5. копии документов, подтверждающих имущественные права  на предлагаемое залоговое обеспечение;

6. информация  о компании-работодателе, кредитная  история заявителя;

7. результаты  личных собеседований кредитного специалиста  с заявителем.

          Кредитный специалист должен определить рейтинг потенциального заемщика.

    Источником  информации о размере заработной платы заявителя – является справка  о заработной плате.

   Определение платежеспособности потенциального заемщика проводится с целью определения максимально возможной суммы займа и максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения. При определении платежеспособности устанавливаются три основных условия: способность заемщика погасить заем (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить заем (анализ кредитной истории заемщика), оценка достаточности закладываемого имущества для обеспечения предоставляемого займа и причитающегося по нему вознаграждения (анализ результатов оценки предмета залога).

          Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа определяется через расчет чистого остатка ежемесячного дохода, но не более 50%-го размера удержаний от причитающейся к выплате работнику заработной платы. 

    Чистый  остаток ежемесячного дохода потенциального заемщика рассчитывается кредитным специалистом как разница между чистым стабильным ежемесячным доходом (за вычетом подоходного налога, пенсионных отчислений и прочих удержаний) и ежемесячными текущими расходами заемщика/семьи.

    При этом к стабильным ежемесячным доходам  относятся только официально подтвержденные доходы потенциального заемщика. Чистые ежемесячные доходы рассчитываются, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев на основании справки с места работы заемщика о заработной плате; выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика и/или выписки с индивидуального пенсионного счета из накопительного пенсионного фонда, вкладчиком которого является заемщик. В доходах отражается только подтвержденный доход потенциального заемщика и не включаются:

1. разовые выплаты членам семьи по линии органов социального обеспечения,
2. суммы материальной помощи, оказанной семьям по линии государства, либо другими общественными организациями и отдельными гражданами,
3. иные суммы денег, на которые в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.

    В расходах в обязательном порядке  учитываются расходы на всех совместно проживающих членов семьи. Данные о размере потребительской корзины на одного человека необходимо получать на последнюю отчетную дату в местных статистических органах.

    В случае подтверждения потенциальным  заемщиком доходов работающих членов семьи (т.е. представления с места работы справок о заработной плате) размер потребительской корзины на каждого работающего члена семьи в расходах потенциального заемщика не учитывается.

     При этом:

1. если заявитель проживает в многоквартирном доме, то:

1. на каждого члена семьи в возрасте до 15 лет можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;
2. на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи в возрасте старше 15 лет необходимо учитывать полный размер потребительской корзины;

2. если заявитель проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем последнему на праве частной собственности, то на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи независимо от возраста можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;

    Кредитным специалистом должны учитываться все текущие ежемесячные расходы потенциального заемщика/семьи (расходы на оплату коммунальных услуг, телефонной связи, расходы на автотранспорт, на образование детей, отчисления по погашению обязательств по займам и т.д.), прочие (непредвиденные) расходы, а также расходы, не относящиеся к ежемесячным.

    Размеры прочих (непредвиденных) расходов должны составлять 10% от совокупного дохода семьи. 

    Не  относящиеся к ежемесячным расходы  должны быть пересчитаны в среднемесячные для включения их в расходы  семьи, и, соответственно, для определения чистого остатка ежемесячного дохода (пример приведен в таблице №1).

    В случае несоответствия отчислений в  накопительный пенсионный фонд согласно представленной выписке с индивидуального  пенсионного счета с указанными в справке о заработной плате суммами отчислений, платежеспособность считается официально не подтвердившейся. 

    Под несоответствием понимается нерегулярность (задержка взносов более чем на 2 месяца, несоответствие взносов, сумма  взносов по выписке из накопительного пенсионного фонда ниже чем по справке о заработной плате и т.д.) пенсионных отчислений по выписке из накопительного пенсионного фонда. 

    После определения чистого остатка  ежемесячного дохода возможно определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате причитающегося по займу вознаграждения. При этом в обязательном порядке необходимо учитывать максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы заявителя, который согласно законодательству Республики Казахстан не должен превышать 50% от заработной платы, причитающейся к выплате заемщику.

    В соответствии с изложенным, максимально  допустимая сумма ежемесячного платежа по погашению займа и уплате вознаграждения определяется как наименьшее значение в сравнении чистого остатка ежемесячного дохода и максимально возможного размера ежемесячных отчислений (пример приведен в таблице №2). 

Таблица №1

Определение чистого остатка ежемесячного дохода:

• Состав семьи: 4 человека.
• В проекте участвуют: заемщик (супруг) и созаемщик (супруга).
• На иждивении находятся: сын в возрасте 10 лет и дочь в возрасте 18 лет.
• Семья проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем заемщику на праве частной собственности.
• Размер потребительской корзины на одного человека ~ 4500 тенге.
• Запрашиваемая сумма займа – 500000 тенге.
• Срок запрашиваемого займа – 24 месяца.

 
 

    При определении максимально возможной  суммы займа необходимо учитывать такие параметры, как максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по займу, ставка вознаграждения, курс пересчета, срок займа.

Таблица №2

Определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа.

Максимальная  сумма займа рассчитывается по формуле:

S =    х [1 – (1 + i)] ^-n / i

где:

х –  максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения;

n – количество платежных периодов (срок займа в месяцах при ежемесячном погашении);

i – ставка вознаграждения за соответствующий период (в месяц), выраженная десятичной дробью. 

 
 

Пример  расчета максимальной суммы займа приведен в Таблице №3:

Определение максимальной суммы займа