Развитие ипотеки в РК

ustify">2203  «Текущие счета клиентов»

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт  4417 «Доходы, связанные с получением вознаграждения по долгосрочным займам, предоставленным клиентам».

Если  в соответствии с договором оплата процента производится ежемесячно, то банк при получении процента, по кредитам в иностранной валюте:

Дт   1001   «Наличность в кассе»

2203  «Текущие счета клиентов» 

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт 1858 «Короткая  валютная позиция банка по иностранной  валюте»

2858   «Длинная валютная позиция банка  по иностранной валюте».

Одновременно  в тенге делается запись:

Дт 1859 «Контрстоимость  иностранной валюты в тенге (длинной  валютной позиции)»

2859   «Контрстоимость иностранной валюты  в тенге (короткой валютной позиции)»

Кт  4417 «Доходы, связанные с получением вознаграждения по долгосрочным займам, предоставленным клиентам».

На сумму  просроченного процента

Дт 1741 «Просроченные  проценты по займам, предоставленным  клиентам»

Кт 1740 «Начисленные доходы по займам, предоставленным  клиентам».

При начислении процента по просроченной задолженности  клиентов:

Дт    1741   «Просроченные проценты по займам, предоставленным

клиентам»

Кг   4424 «Доходы, связанные с получением  вознаграждения  но

просроченной  задолженности клиентов по займам банка».

1.4. Методы и источники  анализа ипотечного  кредитования в  коммерческих банках

      Работниками кредитного отдела по каждому заемщику ведется кредитное досье до полного погашения кредита в соответствии с Правилами ведения документации по кредитованию банками второго уровня №276, утвержденного постановлением Национального банка РК от 16 августа 1999 года, измененными и дополненными  Постановлениями Правления НБ: № 279 от 01.08.2002 года; №130 от 21.04.2003 года; № 287 от 04.08.2003 года. В течение всего срока действия кредитного договора банк поддерживает деловые контакты с заемщиком, следит за его финансовым состоянием, проверяет целевое использование кредита, его обеспеченность, состояние сохранности заложенного имущества, то есть проводится анализ кредитов.

      Анализ  кредита - повседневная работа по наблюдению за погашением кредитов с момента их выдачи и до полного погашения основного долга и вознаграждения путем проведения постоянного анализа деятельности заемщика, контроля за соблюдением всех требований заключенных договоров (кредитного и договора залога) и принятия адекватных мер воздействия на заемщика в случае ухудшения качества кредита.

      Анализ  по ипотечным кредитам необходим  для выявления на ранней стадии возможных проблем и затруднений с погашением кредитов, оперативного и своевременного их решения, а по ухудшающимся кредитам - для быстрого реагирования (пересмотра условий сделки, реализации залога, ликвидации активов и др.) и предотвращения или уменьшения возможных потерь, связанных с невозвратом долга. Анализ по выданным кредитам включает в себя ряд определенных действий со стороны кредитного офицера:

      - постоянное наблюдение за деятельностью  заемщика в свете общей экономической ситуации и возможного изменения конъюнктуры рынка и национального законодательства;

      - систематическое посещение заемщика, беседы с его руководителями и специалистами;

      - анализ финансовой и хозяйственной деятельности заемщика, проверку предмета залога (наличие, качество, состояние и хранение залогового имущества) и целевого использования кредита.

      В ходе анализа используется информация, имеющаяся в кредитном досье.

      По  полноте получаемой информации осуществление анализа подразделяется на два метода:

•     поверхностный - проводится по тем заемщикам, у которых нет основании считать  кредит ухудшающимся или проблемным;

•     глубокий анализ - проводится в зависимости  от суммы и срока кредита, либо при возникновении сложной ситуации в результате просчетов, ошибок или осознанных нарушении, допущенных заемщиком, не дающих возможности вовремя погасить кредит.

      Поверхностный ежемесячный анализ, как правило, должен осуществляться по всем заемщикам. Цель поверхностного анализа - не допустить образование неплатежей, выявляя их симптомы на ранней стадии.

      В случае выявления в ходе ежемесячного анализа негативных изменений необходимо перейти к более глубокому  анализу. Глубокий анализ рекомендуется периодически проводить по наиболее крупным суммам и длительным срокам выданного кредита, а при возникновении «тревожных сигналов» и других факторов и обстоятельств, влияющих на деятельность заемщика и на его способность вовремя погасить кредит, следует независимо от суммы и срока кредита незамедлительно осуществить глубокий анализ.

      В проведении как ежемесячного, так  и глубокого анализа одним  из основных направлений в работе кредитного офицера является обязательная проверка фактического наличия и технического состояния залогового имущества, условий его хранения, сохранность, покупательский спрос, а также конъюнктура рынка с учетом рыночной стоимости и местонахождения залогового имущества. В ходе анализа должна быть соблюдена такая последовательность действий кредитного офицера, чтобы обеспечить проверку важнейших сторон деятельности заемщика, не пропустив те моменты, которые могут оказать значительное влияние на его платежеспособность.

      После проведения анализа банк обязан по каждому кредиту к досье приобщать следующие документы:

      - документы,  отражающие регулярность  и  полноту  платежей  по  возврату кредита;

      - документы, свидетельствующие о  мерах, предпринятых банком в  случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

      После того как проведенный анализ выявил все негативные отклонения финансовых показателей и связанные с ними просчеты и ошибки, необходимо наметить план действий по их устранению в настоящем и недопущению в будущем до срока возврата кредита и обсудить их с руководителем.

      При выявлении фактов использования  кредита не по целевому назначению банк может разорвать кредитный договор и принять меры по досрочному взысканию кредита в пределах обязательств заемщика в случае нарушения заемщиком сроков выплаты начисленного вознаграждения и (или) основного долга, указанных в кредитном договоре или календарном графике. Банк выносит неуплаченные в срок суммы на счета, соответственно, начисленного и неполученного вознаграждения по ипотечному кредиту и на счета просроченных ссуд. Вынесение суммы долга на указанные счета производится банком ежемесячно, в последний день месяца, в котором должны были быть произведены выплаты. В отдельных случаях при наличии ходатайства заемщика об отсрочке очередного платежа банк может принять решение об отсрочке не более чем на 30 дней. В исключительных случаях, при наличии уважительных причин и указании заемщиком конкретных сроков и источников погашения задолженности, Кредитный комитет может предоставить заемщику отсрочку свыше 30 дней. В этих случаях невыплаченные суммы на просрочку не выносятся. Решение об отсрочке платежа до 30 дней принимает должностное лицо банка, подписавшее кредитный договор, свыше 30 дней - Кредитный комитет. При отсутствии договоренности об отсрочке погашения кредита и вознаграждения банк имеет право на применение штрафных санкций в размерах, предусмотренных кредитным договором, а также на использование всех форм обеспечения кредита. В случае невозможности взыскания кредита и вознаграждения по нему банк принимает меры по возмещению долга в установленном законом порядке.

     Все выданные ссуды классифицируются банком в соответствии с Положением «О классификации активов банка и условных обязательств и расчета провизии по ним», утвержденным постановлением Правления Национального банка РК №218 от 23 мая 1997 года с учетом изменений и дополнений, утвержденных постановлением Правления Национального банка РК.

      Кредиты, предоставляемые банками, подразделяются по качеству в зависимости от соблюдения заемщиком сроков платежей по кредиту, финансового положения заемщика, взаимоотношений банка с заемщиком, кредитной истории, обеспечения кредита и степени его надежности и ликвидности на следующие группы:

•     стандартные;

•     сомнительные, которые в свою очередь подразделяются на субстандартные, неудовлетворительные и сомнительные кредиты с повышенным риском;

•     безнадежные.

      Стандартный кредит - кредит, срок возврата которого не наступил и его качество не вызывает сомнения. У кредитов данной категории отсутствуют признаки того, что они не будут возвращены.

      К субстандартным кредитам относятся  кредиты, выданные клиентам, их финансовое положение стабильное, но имеются определенные неудовлетворительные показатели.

      Неудовлетворительным  кредитом признается кредит при задержке платежей по возврату основного долга или вознаграждения от 30 до 60 дней и пролонгации более одного раза.

      Сомнительным  кредитом с повышенным риском признается кредит, задержка платежей по которому от 60 до 90 дней, то есть систематическая недостаточность средств, получаемых заемщиком из основного источника получения доходов; объявление санации на срок не более I года; форс-мажорные обстоятельства, нанесшие заемщику материальный ущерб, но не повлекшие прекращение его деятельности; возникновение просроченной задолженности по кредитам и гарантиям, полученным от других банков.

      Если  имеется одно из следующих оснований, кредит признается безнадежным:

•     задержка платежей по возврату основного  долга или вознаграждения (интереса) свыше 90 дней;

•     объявление должника банкротом;

•     объявление санации на срок более 1 года;

•     форс-мажорные, а также иные обстоятельства, нанесшие заемщику материальный ущерб и не позволяющие ему продолжать свою деятельность.

      Если  классифицируемый кредит по выделенным критериям занимает промежуточное место между вышеуказанными группами кредитов, для снижения риска банка следует относить данный кредит к группе более низкого качества.

      В бухгалтерском учете банки обязаны  учитывать весь необходимый, рассчитанный объем провизии и отражать его в полном объеме на соответствующих счетах расходов. Провизии создаются в следующем объеме в зависимости от вида кредита (таблица № 4).

     В соответствии с классификацией банк осуществляет контроль за своим ссудным  портфелем, анализирует его качество и принимает меры по улучшению, учитывая свои просчеты в определении риска в последующих выдачах ссуд.

Таблица № 4

Классификация  кредитов

 

      При невыполнении заемщиком договорных обязательств банк возмещает связанные с этим потери за счет реализации залогового имущества. Реализация залогового имущества может производиться как в судебном, так и в принудительном внесудебном порядке. При реализации залога в принудительном внесудебном порядке торги проводятся в соответствии со статьями 27-36 Указа Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Первые торги начинаются с указанной в договоре оценочной стоимости заложенного имущества, установленной Центром по недвижимости или экспертной комиссией банка. Торги идут до максимально предложенной цены. В случае, если первые торги не состоялись, экспертная комиссия банка по оценке залогового имущества вправе снизить стартовую цену для проведения вторых торгов. При этом стартовая цена вторых торгов должна быть не менее суммы, включающей в себя ссудную задолженность, вознаграждение за пользование ипотечным кредитом, пени за просрочку, расходы на проведение торгов (в том числе сбор с аукционных продаж 5 процентов).