Договор аренды предприятия не является способом разгосударствления и приватизации.

    Предприятие, сданное в аренду как имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности, не приобретает статуса арендного предприятия, как это предусмотрено Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года.⁴⁸

    Договор аренды предприятия не влечет изменения правового статуса арендодателя. Он не прекращает своей деятельности и продолжает оставаться субъектом гражданского права. По истечении срока договора аренды сданное в аренду предприятие вновь окажется в его собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Договор аренды не влечет изменений и в правовом статусе арендатора. Он может владеть и пользоваться предприятием в рамках правового статуса, того же, которым он обладал на момент заключения договора аренды предприятия, например, в качестве индивидуального предпринимателя.

    Договор аренды предприятия – консенсуалъный, возмездный, двусторонний договор.⁴⁹

    Форма договора аренды предприятия определяется по правилам ст. 629 ГК. Этот договор заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК и п. 1 ст. 629 ГК), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 629 ГК). Хотя ГК не определяет, какой орган осуществляет государственную регистрацию договоров аренды предприятия, такая регистрация должна осуществляться в порядке регистрации сделок с недвижимостью.⁵⁰

    Как отмечено в п. 3 ст. 629 ГК, несоблюдение формы договора аренды предприятия  влечет его недействительность. 
 

 

3. Содержание  договора аренды предприятия

 

    Предметом договора аренды предприятия может  быть предприятие в целом, как  имущественный комплекс. Его часть может быть предметом рассматриваемого договора лишь в том случае, если она образует объект, используемый как технологически целый имущественный комплекс, например филиал предприятия.

    Существенным  условием договора аренды предприятия является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Этот вывод вытекает из анализа правил п. 2 ст. 621 и п. 1 ст. 625 ГК. Решая вопрос о размере арендной платы, стороны должны руководствоваться правилами ст. 625 ГК.⁵¹

    В § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятия нет  норм о сроке договора аренды предприятия. Нет таких норм и в § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений. Трудно себе представить договор аренды предприятия без указания срока договора, если учесть, что договор аренды (при аренде недвижимости), если срок в нем не определен, может быть расторгнут каждой из сторон после предупреждения другой стороны за три месяца.⁵²

    Срок  договора аренды предприятия определяется сторонами при заключении договора. Он должен быть достаточно продолжительным.

    Поскольку срок договора аренды предприятия не является существенным условием этого договора, то при отсутствии в договоре срока он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

    Статья 628 ГК определяет последствия перевода долга арендодателя на арендатора по договору аренды предприятия. Правила  этой статьи являются исключением из правил ст. 362 ГК, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

    Арендодатель  по договору аренды предприятия обязан лишь письменно уведомить кредитора  о передаче предприятия в аренду (п. 1 ст. 628 ГК). Если кредитор, получив такое уведомление, письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга на нового должника (арендатора), он вправе в течение трех месяцев со дня уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 628 ГК). Указанный срок является пресекательным. Если кредитор в течение трех месяцев не предъявил указанных требований, он утрачивает предоставленные ему п. 2 ст. 628 ГК права, поскольку можно предположить, что он согласен с переводом долга на арендатора.

    Кредитор, который не был уведомлен о  передаче предприятия в аренду в порядке, изложенном выше, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 628 ГК, в течение года с момента передачи предприятия в аренду (п. 3 ст. 628 ГК). Правило п. 3 ст. 628 ГК относительно начала течения годичного срока исковой давности на предъявление требований кредитора, указанных в п. 2 ст. 628 ГК, является исключением из правила п. 1 ст. 201 ГК, согласно которому течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

    После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переданы на арендатора без согласия кредитора.

 

4. Стороны договора аренды предприятия, их права и обязанности

 

    Сторонами по договору аренды предприятия могут  быть только субъекты предпринимательской деятельности:

1. индивидуальные предприниматели;
2. юридические лица любых форм собственности.

    Арендодатель, сдающий предприятие в аренду, является либо индивидуальным предпринимателем – собственником унитарного предприятия, либо коммерческой или некоммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, соответствующую цели, для достижения которой она создана.

    Предприятие сдается в аренду для осуществления  предпринимательской деятельности, следовательно, арендатором может быть только субъект предпринимательской деятельности (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая или некоммерческая организация).

    Основной  обязанностью арендодателя является обязанность  передать арендатору предприятие по передаточному акту.⁵³

    Предприятие является весьма сложным имущественным  комплексом. Подготовить его к передаче и составить передаточный акт проще арендодателю. Поэтому ч. 2 ст. 630 ГК установила, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет. Но правило ч. 2 ст. 630 ГК является диспозитивным. Не исключено, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта за свой счет, возлагается на арендатора или на третье лицо, например аудитора.

    Выполнить обязательство по передаче предприятия  в аренду и составлению передаточного  акта невозможно без полной инвентаризации, которая должна быть проведена до заключения договора аренды предприятия. Разумеется, передача предприятия арендатору должна сопровождаться передачей ему баланса предприятия и различных документов, по которым можно определить состав имущества, его стоимость, технические характеристики, правила технической эксплуатации и т.п.

    Обязательство арендодателя по передаче предприятия  считается исполненным со дня  фактической передачи всего имущества  предприятия, сданного в аренду, и  подписания сторонами передаточного  акта.

    Арендатор по договору аренды наделен широкими полномочиями по внесению изменений  в состав имущества арендованного  предприятия.

    Он  имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость (ч.2 ст. 631 ГК). Однако эта норма права диспозитивна. Договором аренды предприятия может быть предусмотрено, что арендатор не имеет права совершать такие действия без согласия арендодателя.⁵⁴

    Арендатор ограничен в правах по распоряжению имуществом арендованного предприятия. Он не имеет права, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Когда же он совершает такие сделки с согласия арендодателя, он не должен допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды.

    Арендатор предприятия обязан в течение  всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором. Он же должен уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.⁵⁵

    При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс арендатор должен возвратить арендодателю с соблюдением правил, по которым этот имущественный комплекс был передан арендодателем арендатору. При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 635 ГК).

    Арендодатель  обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя. Он может быть освобожден от этой обязанности только в случае, если это предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 633 ГК). Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 633 ГК).

    Деятельность  любого предприятия, в том числе  переданного в аренду, порождает  много различных отношений не только между сторонами. С этой деятельностью возникают различные социальные проблемы по обслуживанию населения, насыщению рынка товарами, изменению цен на товары и услуги, занятостью населения и т.д.

    В связи с этим ст. 634 ГК содержит правила  о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, следствием чего является возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон. Такими последствиями может быть двусторонняя или односторонняя реституция либо недопущение реституции и взыскания исполненного в доход государства.

    Правила о последствиях недействительности сделок, влекущих двустороннюю (одностороннюю) реституцию или ее недопущение, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенного права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.⁵⁶ 
 

     

  
 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

    Договор аренды является одним из наиболее часто встречающихся в хозяйственной  деятельности предприятий, организаций, предпринимателей.

    Аренда  представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование  имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления  хозяйственной и иной деятельности.

    Результатом договора аренды является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

    Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда.

    Область применения договора аренды весьма обширна  как в сфере предпринимательской  деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей.

    Основным  документом, регламентирующим отношения  арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.